五 房地产开发运营环境变化

在过去的40年里，中国的城镇化率从10%提高到了50%以上，美国用了80年时间才达到这个程度。国际上通行的规律是，当人均GDP超过1400美元以后，房地产住宅的投资开始发展；当人均GDP超过3000美元之后，住宅投资开始快速增长；当人均GDP超过8000美元以后，住宅市场新增下降。中国的情况与这个规律的吻合度非常高，也就是说，中国住宅房地产大规模开发的阶段已经过去。

1.一线城市房地产市场进入存量房时代

截至2020年，市场存量房源非常多，存量住宅大概为10万亿元左右规模。中国房地产业的发展趋势必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”，市场或将迎来一个全新的拐点。

预计未来5～10年，二手房买卖会是新房买卖数量的3倍左右，城市住房租金市场总量大概为一年1万亿元左右，2020年之后的十年时间会涨到3万亿元左右的规模。

未来，整个存量市场是一个相对更确定的领域。全国一线城市房地产市场全面进入存量房时代已是不争的事实。

城市化程度最高、人口密度最大的深圳市，最早开启了存量利用管理。这种存量盘活模式也会很快在其他城市效仿和推行。

2.开发商、经纪机构与代理行角色反转

改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨，原来推行的“棚改”会以其他的形式体现，比如：住区或社区升级，农村危房改造，农村居民点集中布局，特色小镇开发和建设，以及海绵城市、智慧社区、养老功能等。对于楼市本身、基础设施，以及各行各业的影响将长期存在。

在房地产市场格局重塑的新时代下，开发商、经纪机构与代理行的角色或将反转。对房地产企业的营销高管们来说，2020年以后的营销管理工作核心是具有精细化盘活存量房地产的专业技能，这也是未来营销人在房地产“江湖”里继续驰骋的头号武器。