四 未来人口变化

对房地产开发来说，城市选择的重要性毋庸置疑。人口发展影响楼市大环境，只有具有一定人口规模的城市和符合人才成长发展方向的城市才有房地产开发的市场空间。

1.中国人口发展趋势

很多国家的人口数量都呈现负增长趋势。中国的人口数量在全球的占比逐步下降，印度的人口数量有望在2024年超过中国。

中青年加速减少。未来5年劳动年龄人口将每年减少300万人以上，在2028～2039年间，年均减少数量将超千万人。

2019年，新出生人口数量已降至1400万人左右，五年内大概率将跌破1300万人。人口正逐步进入深度高龄化。到2037年，我国人口高龄化程度将达到日本现在的水平，到2050年将与日本届时的高龄化水平相接近。

性别比例失调最严重的一代（1996～2013年）尚未大量进入婚姻阶段，我国的结婚率会继续下滑，未来结婚率会进一步下降。

2.中国三代年轻人的购房特征

表1-2-1　中国三代年轻人的购房特征

3.人口未来指导产品设计方向

房地产开发，首先要对城市宏观人口有战略观察，其次要对项目所属区域和板块人口有真实详细的分析，从而制定出符合市场需求的户型。

未来几年内，房地产企业户型设计主要有以下6个方向：

① 改善型客户，属于主动消费，品牌、产品和地段环境都要匹配其需求，市场份额会越来越少；

② 新开盘适合的户型，以刚需户型为主，改善性需求户型为辅；

③ 户型上要慎做大三房，主攻经济偏实力型客群；

④ 尝试单身小户型；

⑤ 收集区域库存数据，让新户型必须有总价优势；

⑥ 慎做挑高、大平层，控制社区商业面积和车位数量。