第三章　登记程序

第十四条　【登记申请】

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

注解

本条规定了依申请登记的原则，无论是单方申请还是双方申请，都应当依据当事人的申请启动登记程序。但是，依申请登记原则也存在例外情况，对于法律法规另有规定的可以依职权进行登记的情形，登记机构可以在当事人未申请的情况下进行登记。主要包括查封登记、可依职权进行的注销登记、因已登记的不动产所在地的名称发生变化进行的变更登记。

本条第1款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立。为了查清登记事实，减少登记错误和赔偿，提高登记结果的准确性和权威性，降低因登记错误而产生的赔偿风险，不动产登记应该由双方当事人共同向登记机关申请。共同申请是不动产登记申请的一般方式，也是我国登记实务所采用的通常做法，单方申请只是例外。其中涉及第三人的，还应该征得第三人的意见。

应用

4.如何处理继承、受遗赠的不动产登记？

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：

申请人提交的申请材料包括：

1.所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明；

2.被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

3.所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

4.放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

5.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

6.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

7.被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；

8.被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。

经查验或询问，符合《不动产登记操作规范》第3.5.1规定的受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。

受理后，不动产登记机构应按照《不动产登记操作规范》第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。

对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

5.一并申请的情形有哪些？

符合以下情形之一的，申请人可以一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

1.预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；

2.预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记；

3.建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记；

4.不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记；

5.不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记；

6.不动产坐落位置等自然状况发生变化的，可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理；

7.《不动产登记操作规范》规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。

已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。

6.异议登记需要提交的申请材料包括哪些？

申请异议登记需提交下列材料：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；

4.证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；

5.法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

7.异议登记的审查要点有哪些？

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

1.利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系；

2.异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿；

3.同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请；

4.不动产被查封、抵押或设有地役权的，不影响该不动产的异议登记；

5.《不动产登记操作规范》第4章要求的其他审查事项。

不存在《不动产登记操作规范》第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理。在记载不动产登记簿后，向申请人核发不动产登记证明。

8.更正登记需要提交的申请材料包括哪些？

申请更正登记提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.证实不动产登记簿记载事项错误的材料，但不动产登记机构书面通知相关权利人申请更正登记的除外；

4.申请人为不动产权利人的，提交不动产权属证书；申请人为利害关系人的，证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料；

5.法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

9.更正登记的审查要点有哪些？

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

1.申请人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系；

2.申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；

3.权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的证明材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力；

4.《不动产登记操作规范》第4章要求的其他审查事项。

不存在《不动产登记操作规范》第4.8.2条不予登记情形的，将更正事项记载不动产登记簿，涉及不动产权证书或者不动产登记证明记载内容的，向权利人换发不动产权证书或者不动产登记证明。

10.哪些情形当事人可申请注销预告登记？

1.买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消灭的；

2.预告登记的权利人放弃预告登记的；

3.法律、行政法规规定的其他情形。

11.登记的一般程序有哪些？

1.依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行：

（1）申请；

（2）受理；

（3）审核；

（4）登簿。

不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。

2.依嘱托登记程序

依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：

（1）嘱托；

（2）接受嘱托；

（3）审核；

（4）登簿。

3.依职权登记程序

不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：

（1）启动；

（2）审核；

（3）登簿。

配套

《物权法》第31条；《土地登记办法》第45条第2款、第50条、第55条、第63条；《房屋登记办法》第35条、第41条