专题三：商品房销售广告可否视为要约

【核心提示】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

实务争点

商品房销售广告和宣传资料是商品房销售的重要手段。出卖人往往在其宣传广告中夸大其词，而在实际交付中又无法实现其在宣传广告中作出的承诺。在审判实践中，对于商品房宣传资料及销售广告是否为要约，从而是否构成违约的认定上，主要有两种不同意见，一种意见认为，商品房销售广告的作用类似于一般的商业广告，除包括商品房预售合同的主要内容从而构成要约外，一般只能作为要约邀请，未纳入商品房销售合同的部分，不认定为合同内容，买受人只能依据诚实信用原则要求出卖人承担缔约过失责任。另一种意见认为，在实践中，开发商往往利用其优势地位，拒绝将其在商品房销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺纳入合同中，故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。换言之，该意见将商品房销售广告和宣传资料视为特殊的要约，宣传广告中作出的承诺具有不可撤回性，通常称为“要约的形式拘束力”。造成这种同案不同判的关键，在于对《商品房买卖合同解释》第三条所规定的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响视为要约”的理解不尽一致。

对此问题，《商品房买卖合同解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

理解适用

《商品房买卖合同解释》第三条的理解与适用

我国《合同法》第十四条、第十五条分别规定了要约及要约邀请，《商品房买卖合同解释》第三条作出了进一步的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

一、关于“要约”与“要约邀请”

根据《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。因此要约应当具备以下四个构成要件：第一，要约须是特定人所为的意思表示。要约的目的在于订立合同，只有要约人特定，受要约人始能承诺并成立合同，因此要约人须为特定人。所谓特定人，即外界能客观确定的人，不限于自然人或法人，本人或代理人。然而，要约虽为特定的人作出的意思表示，就该特定的人而言，并不要求能从要约本身中确知是谁。第二，具有缔结合同的主观目的并表明一经承诺即受拘束的意旨。这种“受拘束的意旨”与要约人是否受其要约拘束之问题无关，也与合同磋商过程中产生的先合同义务无关。然而，如果要约人所作出的意思表示的客观含义与要约人内心的主观意图不一致时，应当如何处理？对此《合同法》并无直接规定，但是在合同成立问题上，《合同法》原则上是采取“表示主义”的，因此对要约的解释应当依照客观标准。此外，应当指出的是，一方愿受拘束的意志如果附有条件，因所附条件能否实现无法确定，所以该意思表示并不能成为要约。如果受拘束的意志是附期限的，则该意思表示仍可成为要约。第三，内容具体确定。要约应当具备足以使合同成立的主要条件，换言之，要约应当具备成立合同的最低限度的内容，而非合同的全部内容。第四，须为向要约人希望与之缔结合同的相对人发出。要约的相对人，包括特定的相对人和不特定的相对人。依相对人的不同，可以将要约区分为特定要约与公众要约。前者通常指向某个或者某些个特定的人发出的要约；后者又称为向公众发出的要约、向不特定人发出的要约，一般是指向社会公众发出的要约，例如商店柜台上陈列的标价商品、自动售货机、悬赏广告等。《合同法》第十五条第二款还规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”实际上是对公众要约的承认。

《合同法》第十五条第一款前段规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”要约邀请具有以下三个法律特征：一是指一方邀请对方向自己发出要约，而要约是由一方向相对方发出旨在订立合同的意思表示。二是从法律性质上看，要约是当事人旨在订立合同的意思表示，一经承诺合同即成立，因此，要约作出后，即对要约人和受要约人产生一定的拘束力。如果要约人违反了合法有效的要约并给他人造成损失，应当承担相应的法律责任。而要约邀请是一种事实行为，不是意思表示，是当事人订立合同的预备行为。在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段，当事人并不具有作出即受其约束的意思。三是要约邀请只是邀请对方向自己发出要约，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己在要约邀请中作出的某种承诺而约束要约人。在发出要约邀请后，要约邀请人撤回其要约邀请，除给善意相对人造成信赖利益损失外，一般不承担法律责任。凡不具有以自己主动提出订立合同为目的的行为，尽管貌似要约，也不应视为要约。这是要约与要约邀请的主要区别。[25]《合同法》第十五条第一款规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”

在实践中，应当综合考虑法律的规定、当事人的意愿、订约提议的内容是否包含了合同主要条款、交易习惯即当事人历来的交易做法、订约的提议是向特定人还是不特定人发出五个要素来区分要约和要约邀请。

二、商品房“销售广告”和“宣传资料”的法律属性

《商品房买卖合同解释》第三条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。商品房销售广告中的“说明和允诺”，则是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。[26]

目前商品房销售广告中的说明和允诺主要有以下几种情形：

第一，向购房人提供某些购房优惠或者附带赠送礼品的说明。例如，提供银行按揭贷款并给予一定的折扣，赠送车库、花园、家具、厨具、装饰等，或者违规允诺提供就业、入学等特殊便利，甚至是为外地购房者办理本地城市户口等。

第二，对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，包括公共空间与室内部分的装饰标准、装饰部位以及装潢设施。这些装修事项主要有外立面、门廊、走道等装修标准。如在广告中宣传地板是“名贵典雅的实木地板”、电梯是“欧洲进口高级电梯”、房门是“三防实木子母门”、灯饰是“欧式水晶豪华灯饰”、外墙是“镜面不锈钢”装饰等。

第三，对商品房使用功能质量的陈述。商品房使用功能方面的广告即商品房各个组成部分实现其特定的、正常用途的能力的质量广告。开发商在广告中往往使用夸大、诱惑性的语言来描述所售商品房的便利宜居，如地下车库电梯直达、24小时热水、地板供暖、10M宽带入户等。

第四，对商品房环境性质量的陈述。商品房区域内的环境，包括自然环境与生活环境。其中，自然环境包括生态状况、采光、朝向、绿化率等，生活环境包括小区内的便利店、社区服务机构、幼儿园等配套设施。商品房的环境还包括商品房区域外的周边环境，如交通、购物、教育、医疗等方面的条件。例如，开发商在广告宣传中声明小区内建有“本市最大的人工湖”、“3000平方米喷泉休闲广场”、“绿化率达60％”、“地铁近在咫尺”，小区内或者小区附近有超市、幼儿园、医院、游泳池、健身房等商业服务、文化教育、医疗卫生、体育公共设施等。

第五，承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房提供“回购担保”等。针对审判实践中的商品房销售广告的说明和允诺纠纷案件，传统意见是将其统一认定为要约邀请，买受人只能通过缔约过失责任获得救济。随着商品房销售广告的发展，已有部分地区率先突破传统认识，开始区别情况予以认定。2001年10月，广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》对未订入合同中的销售广告内容，规定了符合五种情形之一的广告内容具有法律约束力。[27]深圳市也明文规定，售楼广告视同购房合同的附件，与合同文本具有同样的法律效力。建设部、国家计委等7部委于2002年4月发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中要求“房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确”。因此，严格规范房地产广告中的许诺是顺应时代的发展，逐渐成为一种趋势。

最高人民法院认为，对商品房销售宣传广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。根据《合同法》第十五条第一款规定，商业广告原则上应认定为要约邀请，不能将未订入合同的宣传广告内容作为商品房买卖合同内容看待。然而，在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的说明和允诺具体明确，如小区内有3000平方米喷泉休闲广场、小区绿化率达60％、地铁近在咫尺等。此时，不能再简单地将其认定为要约邀请，而是认定为具体确定的要约条件。

在实践中，买受人往往是基于出卖人在宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体确定的说明和允诺来决定是否购买房屋。而商品房买卖合同大多是由出卖人提供的格式合同，双方当事人难以就格式合同以外的宣传广告内容进行协商约定，即使可以协商，买受人在房地产市场中仍处于弱势地位，销售广告和宣传资料中的许多说明和允诺并未订入合同之中。根据《合同法》第十四条以及《商品房买卖合同解释》第三条的规定，开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理，即使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。

具言之，出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：

第一，该说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施。如广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物等设施齐全等。至于开发商对开发规划范围之外的周边环境和公共设施的渲染、描述，不能认定为要约。若此宣传为虚假宣传，造成购房者损失，购房者有权依据《合同法》第四十二条规定要求开发商承担缔约过失的损害赔偿责任。如销售广告中宣传，政府将在新建小区周边建立学校、医院、地铁站等，但实际上政府规划部门并无此项规划。

第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达60％、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。如果在销售广告宣传小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等，因其描述过于抽象，不能认定为具体确定。如果当地的法规、规范性文件针对小区的规划、绿地率、车位设置等已有具体规定的，开发商在其宣传广告中作出相应承诺，应视为要约。如根据《上海市绿化条例》第十五条第一款第（一）项规定，“新建居住区内绿地面积占居住区用地总面积的比例不得低于百分之三十五，其中用于建设集中绿地的面积不得低于居住区用地总面积的百分之十”。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积，或者绿化率，则该广告应认定为要约。如果房地产开发商在销售房屋前，已在规划中确定了小区各个部分的建设项目，并对原规划建设的内容进行公示，在出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人改变小区规划的，应当分情况视之：为了小区全体居民的利益，将变更后的项目拆除，会影响整个小区买受人或居民居住生活的，应认定出卖人最初的公示内容为要约，但可适当减轻出卖人的违约责任；如出卖人是为了在后期工程获得更大利益，即使出卖人办理了变更规划许可手续，也应当充分考虑买受人的利益，在认定原公示内容为要约的基础上，尽可能判决出卖人按照原规划进行改建，并由出卖人承担违约责任。

第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。[28]这不仅贯彻了《合同法》的精神，符合客观实际，也有利于保护买受人权益，规范出卖人的经营行为，建立市场交易中的诚信制度。在传统认识中，买受人通常只能通过缔约过失责任制度获得救济，但是缔约过失责任中的信赖利益损失难以计算，司法操作性不强，容易造成同案不同判的局面，不利于规范出卖人的虚假宣传行为，也不利于保护买受人的合法权益。

案例指导

荣华诉新疆聚天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案[29]

原告（被上诉人）：荣华。

被告（上诉人）：新疆聚天房地产开发有限公司（以下简称聚天房产公司）。

2002年，被告聚天房产公司对外发布售房广告，承诺其承建的聚天大厦的房屋取暖方式为集中供热、地辐射采暖。原告荣华看到该售房广告后于2003年1月8日与被告聚天房产公司签订了商品房买卖合同。该合同规定：荣华购买聚天房产公司位于本市和平北路13号商品房一套，建筑面积为156.699平方米，每平方米2960元，总计金额463829元。同年1月14日，原告荣华与第三人建行河南路支行签订房地产抵押合同、中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议。同日，原告荣华与被告聚天房产公司及第三人建行河南路支行签订中国建设银行个人住房借款合同。上述合同签订后，原告荣华分别于2002年12月31日、2003年1月7日向被告聚天房产公司支付房款及相关的规费总计112821元，并从2003年2月起至2003年10月21日向建行河南路支行返还贷款39338.88元。2003年11月10日，被告聚天房产公司向原告荣华送达入住通知书，其内容为：您所认购的聚天大厦9层L座楼宇，经有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住，请您接此通知后于2003年11日10日前来聚天大厦售楼中心办理入住手续，请在2003 年11月15日前与我公司联系，落实补办的办法。原告荣华于同年11月11日收到通知后，因被告聚天房产公司未采用集中供热的取暖方式，原告荣华于同年11月15日向被告聚天房产公司提出书面退房通知，由此双方发生争执。

荣华起诉后，第三人建行河南路支行以原告荣华欠贷款未还为由，从被告聚天房产公司的保证金专户扣收荣华所签订到期贷款本息总计47649.15元。

2002年7月29日，新疆建筑设计研究院对被告聚天房产公司承建的聚天大厦的部分设计进行了变更，将原设计集中供热改为壁挂炉供热。对此设计变更被告聚天房产公司未通知原告荣华。

原告荣华诉称：被告2002年7月29日已将其建设的聚天大厦的取暖方式由集中供热改为分体式自行供热。但被告到2003年1月仍宣称聚天大厦为集中供热。我在得到被告所称聚天大厦系集中供热的保证后，于2003年1月8日与其签订了商品房买卖合同；1月14日，我与被告及第三人签订了个人住房借款合同，同时与第三人签订房地产抵押合同。我按约交付房款及各项费用合计152140.26元。2003年11月被告通知我入住时，我发现所购商品房系分体式自行供热。被告的行为已构成欺诈，对被告的反诉请求不予认可。要求撤销2003年1月8日原告与被告签订的商品房买卖合同，终止与被告、第三人签订的个人住房借款合同，终止与第三人的房地产抵押合同，被告退还房款及各项费用152140.26元，被告承担购房款的利息15369.53元。

被告聚天房产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方与原告签订合同属实，但不存在欺诈行为。双方在签订合同时已告知原告该住房是打算集中供热，此后为了更合理地使用，我方也通知了原告供热方式的变更。我方按约交付了房屋，原告也签收了入住通知书，所以原告的请求无法律依据，且其也未在合理期限内提出异议。因原告未向第三人履行还款义务，第三人从我处扣划了本息总计47649.15元，依据合同的规定，原告应予返还，并承担违约责任。我方要求原告继续履行双方签订的商品房买卖合同，并支付我方垫付的房款47649.15元及违约金9529.83元，并承担本案的诉讼费。

第三人建行河南路支行陈述：原、被告提供的手续均是合法的，据此我们三方签订了相关合同。如原告要求解除合同，须偿还我方的本息。

天山区人民法院经审理认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但对出卖人的商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有很大影响，应当视为要约。被告聚天房产公司与原告荣华签订的商品房买卖合同虽未对双方争议的集中供热问题予以明确，但被告聚天房产公司在对外宣传资料上所作的允诺已明确了原告荣华所购房屋为集中供热、地辐射采暖，应认为此宣传材料上的承诺为要约。原告荣华正是基于此宣传资料与被告聚天房产公司签订商品房买卖合同的，故该宣传资料上有关销售房屋的说明和允诺应视为合同内容。被告聚天房产公司在与原告荣华签订合同之前即对取暖方式进行了变更，在与原告荣华签订合同时并未将该情况告知，事后亦未向原告荣华进行说明，故原告荣华要求撤销与被告聚天房产公司签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。据此，被告聚天房产公司应将收取的房款及相关规费总计152159.88元退还原告荣华并应承担相应的利息损失。因原告荣华仅要求被告聚天房产公司退还房款及相关费用152140.26元，本院只能以此数额为准判令被告承担退还房款及相关费用的责任。原告荣华要求被告承担利息的数额符合法律规定，本院亦予以支持。因原告荣华与被告聚天房产公司、第三人建行河南路支行所签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同均系基于商品房买卖合同而产生的从合同，现商品房买卖合同已无法继续履行，个人住房借款合同及房地产抵押合同的继续履行亦成为不必要，故这些从合同也应一并终止。被告聚天房产公司提出反诉，请求继续履行双方签订的房屋买卖合同，并请求原告支付其垫付房款47649.15元及违约金9529.83元，因被告所提供的证据不足以证明其所主张的事实，故本院对被告这一反诉请求不予支持。该院依照《合同法》第五十四条第一款、第二款、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据规定》）第二条的规定，于2005年4月6日判决如下：一、撤销原告荣华与被告聚天房产公司签订的商品房买卖合同；二、终止原告荣华与被告聚天房产公司、第三人建行河南路支行于2003年1月14日签订的中国建设银行个人住房借款合同；三、终止原告荣华与第三人建行河南路支行签订的房地产抵押合同；四、被告聚天房产公司退还原告荣华所交的房款及规费152140.26元；五、被告聚天房产公司偿付原告荣华利息15369.53元（自2002年12月31日起至2004年12月31日止，按月息4.875％分段计算）；六、驳回被告聚天房产公司的反诉请求。

聚天房产公司不服判决，上诉称：（1）原审法院认定事实不清。新疆建筑设计院对我方开发的房屋采暖操作方式进行变更，即由原来的集中供热（供给）、地辐射采暖改为集中供热（供给）、分体式操作，我方已委托销售公司的人员明确告知荣华采暖方式发生变更，并非原审法院认定的未告知荣华。（2）原审法院适用法律错误。新疆建筑设计院并未改变集中供热的方式、方法。我方原有的广告宣传和交给荣华的房屋是一致的。我方在明确告知荣华采暖方式发生变更并免费提供壁挂炉后，荣华才与我方签订的房屋买卖合同，且采暖方式的变更并未损害荣华的任何利益，原审法院以《商品房买卖合同解释》第三条、《合同法》第五十二条、第五十四条之规定处理不妥。（3）荣华未按约交纳贷款，建行河南路支行从我方保证金中扣划贷款本息47649.15元，荣华应当给付我方并承担违约金。我方对此反诉请求符合法律规定，依法成立。故请求二审法院撤销原判，依法改判。

荣华答辩称：聚天房产公司的广告宣传资料明确注明采暖方式为集中供热、地辐射采暖，我因此才于2003年1月8日与聚天房产公司签订购房合同，聚天房产公司的置业顾问按照集中供热的标准计算了当年应交的暖气费。2002年7月29日新疆建筑设计院出具了设计变更单，说明聚天房产公司在与我签订合同前已明知采暖方式发生变更，但其并未告知我，其行为存在欺诈，我要求撤销双方签订的购房合同合理。建行河南路支行从聚天房产公司保证金扣划贷款本息与我无关，我不应承担该款项及违约金，聚天房产公司的反诉理由不能成立。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人建行河南路支行答辩称：我方要求继续履行借款合同及商品房买卖合同。

乌鲁木齐市中级人民法院经审理确认的事实与证据与原审确定的事实和证据一致。

乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：（1）聚天房产公司在其广告宣传资料中对供热采暖方式作出具体说明和允诺，荣华因此而与其签订商品房买卖合同，该广告宣传资料应当视为合同内容，原审法院适用法律并无不当。聚天房产公司在与荣华签订商品房买卖合同之前，已明知供热采暖方式发生变更，而未告知荣华，仍与荣华签订购房合同，其行为构成可撤销合同的法定情形，原审法院适用《合同法》第五十四条第一款、第二款、第五十八条并无不妥。聚天房产公司与荣华签订的商品房买卖合同系可撤销的合同，依法该合同自始无法律效力，聚天房产公司应承担缔约过失责任，故聚天房产公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。（2）上诉人聚天房产公司上诉称其履行了告知义务，并向本院提供了张静、赵春雷二位证人的证言，荣华认为张静、赵春雷与聚天房产公司存在利害关系，对其二人证言不予认可。经查，张静、赵春雷系聚天房产公司委托销售方新疆睿德房地产经纪有限公司的职员，其二人与聚天房产公司存在一定利害关系，故本院对其二人的证人证言不予采信，聚天房产公司的该项上诉主张不能成立。综上，聚天房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。该院依照《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2005 年8月15日判决如下：驳回上诉，维持原判。

规范指引

《中华人民共和国合同法》

第十四条　要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条　要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

第四十二条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

《中华人民共和国广告法》

第三条　广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。

第四条　广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。

广告主应当对广告内容的真实性负责。

第五条　广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十八条　商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

《房地产广告发布暂行规定》（已失效）

第一条　发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。

第二条　本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。

第三条　房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

第四条　凡下列情况的房地产，不得发布广告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第五条　发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）工程竣工验收合格证明；

（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（七）工商行政管理机关规定的其他证明。

第六条　房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第七条　房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第八条　房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第九条　房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十条　房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。

第十一条　房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十二条　房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

第十三条　房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条　房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

第十六条　房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第十七条　房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条　房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

第二十条　房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

《商品房销售管理办法》

第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。