1　预售商品房的交楼标准的确定——黎容霞诉广州市南大房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3861号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：黎容霞

被告（上诉人）：广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）

【基本案情】

2013年9月4日，黎容霞（乙方）与南大公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定，乙方购买的商品房为骏御华庭自编A幢13层某号房，该商品房约定的建筑面积共58.92平方米，总金额1551984元；交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；房屋交付：甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务；甲方如未能按本合同规定的期限交房，则承担违约责任；合同约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。

合同签订后，原告依约付清购房款1551984元。2014年4月26日，被告书面通知原告收楼。原告收到收楼通知书后复函被告称至2014年4月30日涉案房屋仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工备案表》），故未具备交楼的法定条件，要求符合条件再通知收楼。涉案房屋已于2014年4月30日前办妥《广州市商品房买卖合同》约定的交房手续和资料。庭审中，原告、被告确认涉案房屋于2014年4月30日前已符合合同约定的交楼条件、目前未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

【案件焦点】

商品房交楼标准的确定。

【法院裁判要旨】

广东省广州市白云区人民法院经审理认为，原告、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）合法有效。现双方争议焦点在于涉案房屋是否具备交房的法定条件。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。虽然双方约定的交楼条件低于法定条件，但是被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。因此，被告在至今未取得工程竣工验收备案表的情况下理应承担延迟交楼的违约责任，原告现要求被告按合同约定支付延期交付违约金的诉讼请求合理合法，应予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告广州市南大房地产开发有限公司向原告黎容霞支付自2014年5月1日起至被告取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知原告收楼之日止的延期交房违约金（以1551984元为本金，每日按总房价款0.05%标准计算。至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起五日内支付，之后产生的违约金按月于月底前支付。违约金总额以1551984元为限）。

宣判后，南大公司不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）穗中法民五终字第3861号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

因本案处理引发的思考如下：

1.向买受人交付符合约定的交楼条件的商品房是开发商的基本义务

我国合同法规定出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。开发商在约定交房期限内交付合同约定的商品房给买受人是出卖人的主要合同义务，亦是买受人最重要的权利。商品房预售合同一般对交楼条件和交楼标准作出明确约定，此表现为房管部门制定的预售商品房合同版本的格式化规定，买卖双方在此基础上可作补充或变更约定。商品房买卖合同因为采用的是政府推行的合同文本，且签订合同时购房人往往无法与开发商就违约金标准进行协商。行政主管部门从合同格式版本指引及预售合同鉴证制度，在一定程度上有效减少了买卖双方因合同交楼条件约定不明导致的纠纷。

2.涉及公共安全的验收文件，应当由建设行政主管部门备案审查

本案中，预售商品房合同已对交楼条件和标准作出明确约定，应当从约定处理。现双方争议焦点在于出卖人是否必须取得《竣工备案表》。目前广州司法实践中，交楼标准必须具备以下两个基本条件：（1）取得《竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。

要求取得《竣工备案表》的理由是：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设行政主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。

3.交楼条件的历史变化反映

广州法院对此类型纠纷为何对出卖人采取如此严苛的标准？笔者认为：首先，从严要求出卖人交楼前取得《竣工备案表》，目的是督促开发商抓紧办理各项验收手续，确保房屋专有部分及公共部分在交付业主使用前均满足合法正常的使用条件，最大限度保护小业主的合法权益，有效维护社区稳定。其次，法院裁判标准是在法律框架内，根据当时当地的房地产市场发展，以及政府行政主管部门的行政管理措施变化而变化，体现真正的司法为民。

原来的《广东省商品房买卖合同》（示范版本）采用“该商品房经验收合格”的表述。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穗国房字〔2003〕417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”

2005年8月使用的广州市新版示范合同已经将交楼条件由“该商品房经验收合格”改为“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”。办理了工程竣工验收备案手续就是指开发商取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该表是广州市建委出具的取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明，《建设工程施工质量验收监督意见书》只是其中一项。我们要注意的是，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不是《广州市综合验收合格证》。

4.法律效果和社会效果的有机统一

考虑到建设主管部门的验收标准、房管部门公布的示范合同版本变化，至后来取消综合验收合格证等，结合开发商对项目分期开发、分期销售、分期验收的房地产开发建设的实际情况，现时司法实践中采取以是否取得《竣工备案表》为标准衡量是否符合交楼条件是合理合法的。加上已实行多年的商品房预售合同鉴证制度，将司法和行政管理两方面有效结合，从某种程度上讲，可有效地避免买卖双方因此产生的纠纷，真正实现法律效果和社会效果的有机统一。

编写人：广东省广州市白云区人民法院　杨月琴