19　房屋交付后开发公司能否依据合同约定解除商品房买卖合同——常州宏骏房地产开发有限公司诉陈家祥商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省常州市武进区人民法院（2014）武民初字第727号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：常州宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏公司）

被告：陈家祥

【基本案情】

2011年7月21日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订了商品房买卖合同及合同补充协议并在网上备案，约定：被告购买原告开发的暂定名为御城二期施工编号为×幢乙单元×号的商品房；房屋总价款1426435元；被告自预售合同签订之日起1日内支付全部房款的30%，金额为428435元；剩余房款金额998000元，应于合同网上备案之日起7日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；出卖人应于2011年8月21日前将符合条件的商品房交付给买受人；合同补充协议（附件四）第13条约定：无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致出卖人承担保证责任，代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律规定承担有关责任外，出卖人有权按照以下任何一种或者几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其代偿的本金、利息和罚息；（2）出卖人有权解除商品房买卖合同，出卖人解除商品房买卖合同的，有权向买受人主张全部房价款20%作为违约金，并有权在应退还给买受人的房款中直接扣除；（3）如买受人尚未办理商品房交付手续或产权证手续，出卖人有权拒绝为买受人办理上述手续。合同补充协议第14.2条约定：法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后，出卖人解除合同的，买受人应当于合同解除十日内完成腾房，支付因房屋及其附属设施、设备产生的所有费用，并与出卖人交接房屋。买受人除承担合同及补充协议之违约责任外，还应向出卖人支付自房屋交付之日起至该商品房交还出卖人之日止的房屋使用费，且出卖人无须对买受人的装修及搬迁损失等进行任何补偿。诉讼中，被告陈家祥的代理人陈家云称本案所涉商品房是其代签，但被告陈家祥知道代签合同事实。2012年6月11日，原告将本案上述商品房交付给被告方，被告方实际入住并装修使用，但该商品房尚未办理房屋产权登记。

2012年3月23日，宏骏公司、陈家祥及钱翠萍、农业城区支行三方签订个人购房担保借款合同一份，约定：陈家祥和钱翠萍因购买宏骏公司前述房屋向农业城区支行借款998000元，借款期限240个月；宏骏公司为陈家祥及钱翠萍的上述借款承担阶段性连带保证责任，农业城区支行已依照约定将998000元划入原告公司的账户。后因陈家祥和钱翠萍未能依约按期还款，中国农业银行股份有限公司常州分行诉至常州市天宁区人民法院，要求：1.陈家祥和钱翠萍归还借款本金974038.88元，利息20729.13元，合计994768元（利息暂计至2013年7月24日）及从2013年7月25日至还清全款之日止按合同约定利率计算的利息；2.陈家祥和钱翠萍承担律师费30031元；3.宏骏公司承担连带清偿责任；4.诉讼费用由陈家祥和钱翠萍和宏骏公司承担。2014年1月10日，常州市天宁区人民法院作出（2013）天商初字第1727号民事判决书，判决：一、陈家祥和钱翠萍归于判决生效之日起向中国农业银行股份有限公司常州分行偿还借款本金960890.46元，支付利息10734.27元（利息暂计至2014年1月6日），并支付从2014年1月7日起至还清全款之日止按合同约定利率计算的利息。二、陈家祥和钱翠萍于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司常州分行支付律师代理费30031元。三、宏骏公司对陈家祥和钱翠萍的上述债务承担连带清偿责任。宏骏公司对已代偿的50505.98元依法取得追偿权，若其再履行担保义务，则仍依法取得追偿权。2014年3月3日，宏骏公司代陈家祥履行了上述其对中国农业银行股份有限公司常州分行的还款义务。现原告已就追偿权向常州市天宁区人民法院申请执行。

【案件焦点】

房屋交付后，房地产开发公司能否依据合同约定解除商品房买卖合同。

【法院裁判要旨】

江苏省常州市武进区人民法院经审理认为：

原、被告双方的签订的商品房买卖合同及补充协议经双方签字确认，并未违反法律规定，被告陈家祥虽辩称前述商品房系被告陈家祥的哥哥陈家云代签，但陈家云作为被告在本案中的代理人陈述被告清楚代签事实，结合被告根据商品房买卖合同的约定签署购房担保借款合同的事实，再结合被告直至法庭辩论终结前未对合同效力提出异议，本院依法认定原、被告签署的商品房买卖合同及补充协议有效成立，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告根据商品房买卖合同的约定履行了向原告支付购房款的义务，原告亦按照合同约定向被告交付了商品房，被告方对本案所涉商品房进行了装修并实际入住，故原、被告之间签署的商品房买卖合同的主要义务双方已经履行完毕，本院对原告要求解除其与被告签署的商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。因原告的第一项诉讼请求不予支持，原告的其余诉讼请求亦不得支持。

江苏省常州市武进区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决驳回原告常州宏骏房地产开发有限公司的诉讼请求。

一审判决后原、被告都没有上诉，一审判决已发生法律效力。

【法官后语】

合同几乎全部履行完毕，如一方当事人依约行使解除权，不仅会使合同目的无法实现，甚至会导致损害第三人的利益，不符合当事人缔约的初衷和尽量使合同有效的立法目的。因此，当事人不得滥用合同解除权。在房地产市场领域，依照按揭制度的规定，开发商为购房者购房贷款提供阶段性担保，在房屋建成办理完房屋所有权证并办妥抵押登记手续后，开发商的担保义务终止，转为房屋所有权证的抵押，开发商不会在房屋交付后因购房者的断供承担担保责任，但在实践操作过程中，因各种原因，开发商在交付房屋给业主使用后，业主没有及时办理房屋的产权证，导致开发商仍然为购房者的房屋贷款承担担保责任，如业主断供导致开发商承担担保责任，开发商往往依据合同约定提出解除与购房者的商品房买卖合同，要求收回房屋并要求购房者承担高额的违约责任。我们认为开发商的该请求不应得以支持。理由为：首先，业主已经依照约定支付了购房款，开发商也依照约定交付了房屋，业主对房屋实际占有并使用，双方权利义务基本履行完毕，如支持开发商的请求，会使得双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，增加交易的成本。其次，业主已经实际入住并装修使用时间达两年时间，如支持开发商的请求即解除原、被告的商品房买卖合同、要求被告搬离已居住房屋，并要求被告承担违约责任，会使得双方当事人的利益严重失衡，不利于社会稳定。再次，本案中存在两种法律关系，一种是开发商和业主的商品房买卖合同，一种是开发商、银行和业主之间的借款担保合同关系，在商品房买卖合同关系中，业主已经将购房款包括银行的贷款全部支付给开发商，购房者的付款义务已经完成，所以在商品房买卖合同中，购房者并无严重违约行为；在借款担保关系中，购房者没有按期归还贷款的行为，开发商已经就其代购房者归还给银行的行使追偿权，权利已经得以救济，故开发商再依据约定解除商品房买卖合同系重复主张权利，如得以支持则显示公平。

编写人：江苏省常州市武进区人民法院　徐光　陈云秀