15　开发商瑕疵交付，购房者自愿收房是否可以认定双方当事人以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式——丁旭诉国信公司商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第536号民事判决书

2.案由：商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：丁旭

被告（上诉人）：国信公司（以下简称国信公司）

【基本案情】

2009年12月28日，丁旭作为买受人与作为出卖人的国信公司签订商品房买卖合同一份，合同约定了以下内容：买受人所购商品房基本情况，买受人购买的商品房为龙湖世家一期第×幢某房等；价款总金额381079元；出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（合同第八条）；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金等。合同签订后，至国信公司将房屋转移丁旭占有之前，丁旭付清了房款。

涉案房屋在竣工验收合格后，国信公司于2011年10月25日交给丁旭转移占有。2012年3月30日，国信公司取得涉案房屋的交付使用通知书。

【案件焦点】

国信公司是否存在逾期交房行为，如存在逾期交房行为，丁旭主张的逾期交房违约金数额应否调整。

【法院裁判要旨】

江苏省徐州市云龙区人民法院经审理认为：双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法、有效的，双方依法都应受合同拘束，全面履行合同。按照双方合同约定，出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而按照双方约定要依照的地方人民政府的有关规定，即徐州市人民政府《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》规定的交付条件不仅要求单位工程竣工验收合格，还包括生活用水，雨水、污水的排放等十余项条件。同时，按照此暂行办法规定，住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用，违反要受到相应的行政处罚。作为专业开发商的国信公司对上述规定应当是明确知晓的，而国信公司却在未取得涉案商品住宅交付使用批准文件的情况下，将涉案房屋转移丁旭占有，不符合双方约定的交付条件，故国信公司构成违约，应当支付逾期交房违约金。

江苏省徐州市云龙区人民法院作出如下判决：

国信公司于判决生效之日起十日内，向丁旭支付逾期交房违约金11585元。

国信公司不服一审判决提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院经审理认为，关于上诉人是否存在逾期交房行为的问题，1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”从双方签订的商品房买卖合同来看，双方当事人并未在合同中明确约定“对房屋转移占有，不视为房屋的交付”的除外条款，结合上述规定，上诉人将房屋转移给被上诉人占有，则完成了房屋的交付使用。2.从双方签订的商品房买卖合同第八条关于“交付期限”的约定内容来看，出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。据此约定，双方当事人对于房屋的交付期限和交付条件的约定是明确无误的。上诉人不仅应当在2011年10月31日前向被上诉人交付房屋，否则，即为逾期交付房屋，构成违约；而且上诉人在交付房屋时，应当向被上诉人提供商品住宅交付使用批准文件，且符合双方的合同约定，否则，即为瑕疵交付，亦属违约。本案中，涉案房屋在竣工验收合格后，上诉人于2011年10月30日交给被上诉人转移占有，按照双方合同的约定，上诉人并不存在逾期交付房屋的行为，只是上诉人在交付房屋时尚未取得商品住宅交付使用批准文件，当然这种交付亦不符合双方合同的约定，上诉人的该交付行为属于瑕疵交付行为，被上诉人有权予以拒绝，同时要求上诉人采取补救措施，如不能实现合同目的，可以行使合同解除权，并要求上诉人承担违约责任。事实上，被上诉人在上诉人未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，并未加以拒绝，而是出于自己的意思表示选择收房，只能说明本案双方当事人以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，且这种变更合同履行的方式，不损害国家和社会公众利益，且不违反我国法律法规的效力性禁止性规定，应当予以准许。综上，上诉人不存在逾期交房行为，因此，被上诉人主张逾期交房违约金无事实和法律依据，既然被上诉人无权主张违约金，对于被上诉人主张的逾期交房违约金数额应否调整的问题，已无分析必要。

江苏省徐州市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，作出如下判决：

一、撤销（2013）云民初字第1213号民事判决；

二、驳回丁旭的诉讼请求。

【法官后语】

在认定本案国信公司是否存在逾期交房行为时，一、二审对“交房”二字做出了不同的注解和价值判断。

支持逾期交房说认为，所交房屋不仅应经竣工验收合格，还应取得住宅交付使用通知书，理由为：1.双方在合同中对此做出了明确约定，即“出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，该约定说明，房屋出卖人除应完成对房屋的转移占有义务外，还应取得房屋的交付使用通知书；2.仅通过竣工验收的房屋未必满足房屋的交付条件，具备使用条件的房屋还应包括生活用水，雨水、污水的排放，居民用电、小区管理用电等各项条件。而涉案房屋在未取得住宅交付使用通知书前，即使已经转移占有也不应视为交付。

否定逾期交房说认为，所交房屋已经竣工验收合格，且购房人同意转移占有，应视为交付。理由为：1.涉案房屋在竣工验收合格后，已经转移占有。按照双方合同的约定，交付时房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件，属于瑕疵交付行为，此时购房人有权予以拒绝，同时要求卖方人采取补救措施，如不能实现合同目的，亦可行使合同解除权，并主张承担违约责任。但事实上，购房人并未加以拒绝，而是出于自己的意思选择收房，这说明双方以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，且这种变更合同履行的方式，不损害国家和社会公众利益，亦不违反我国法律法规的禁止性规定。2.购房人未提供证据证明所交付的房屋功能有所减损、影响其正常使用，而导致合同目的暂不能实现。故应以房屋转移占有之时，视为房屋已经交付。

编写人：江苏省徐州市中级人民法院　程叶　胡元静