12 基于债权查封房产的法律效力——张海峰申请执行永祥房地产开发有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
吉林省长春市绿园区人民法院（2013）绿民一初字第467号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告（申请执行人）：张海峰
被告（被执行人）：永祥房地产开发有限公司（以下简称永祥公司）
【基本案情】
原告张海峰于2012年2月25日与被告永祥公司签订商品房认购协议书，约定原告购买被告位于绿园区台北阳光二期某小区两套房屋，原告以现金方式一次性向被告交纳了购房款共计490560元，被告给原告出具了收据，被告在售房过程中故意隐瞒了其没有取得商品房预售许可证的情况，亦未按约定时间与原告签订《商品房买卖合同》，未按约定时间交付房屋，且通过报刊宣告认购书无效，原告认为被告的行为构成欺诈，故原告诉至法院要求确认原、被告签订的商品房认购协议书无效；要求被告返还原告购房款490560元并支付占用期间的利息；被告赔偿原告购房款一倍数额的赔偿；要求诉讼费用由被告承担。
【案件焦点】
原告、被告签订的《商品房认购协议书》是否有效。
【法院裁判要旨】
吉林省长春市绿园区人民法院经审理认为：原、被告于2012年2月25日签订的两份《商品房认购协议书》因工程并未取得商品房预售许可证明而无效；据原告提供的被告出具的盖有其单位公章的现金收讫收据与购房款来源的证据形成有效的证据链，足以证明原告交纳490560元房款的事实，认定被告应返还原告购房款；审理中查明，本案诉争的房屋因没有取得商品房预售许可证明而导致合同无效，被告存在一定的过错，但原告在交易过程中亦应当对被告销售的房屋的相关手续进行审查了解，故原告也存在一定的责任，且原告提供的证据不足以证明被告销售房屋时存在主观故意隐瞒的事实，故对原告要求被告给付购房款一倍数额的赔偿请求不予支持。
吉林省长春市绿园区人民法院于2013年11月10日作出（2013）绿民一初字第467号民事判决书，确认：一、原告张海峰与被告永祥公司于2012年2月25日签订的两份《商品房认购协议书》无效。二、被告永祥公司于判决生效后立即返还原告张海峰购房款490560元及利息（利息自2012年2月25日起至判决时止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。判决书于2013年12月22日发生法律效力，申请执行人张海峰同日申请执行，本院进入执行程序。
在执行中查明，被执行人开发的台北阳光（二期）因未取得商品房预售许可证，而没有在房产档案馆进行备案登记。
本案在诉讼中，于2013年7月1日保全查封了被执行人永祥瑞房地产开发有限公司（以下简称永祥公司）开发的位于绿园区青岗路与青萍路交汇处台北阳光（二期）×幢×单元709号、1709号两处房屋（因没有备案登记，故查封只是张贴封条、公告，而没有查封产权）。另查，被执行人于2014年1月6日又将本院查封的台北阳光（二期）×幢×单元709号房屋以275715.00元的价格出卖给第三人李洋，李洋已一次性付清全部房屋，持有公司开据的收据，并已实际在该房屋中居住；
再查，远洋建设有限公司（以下简称远洋公司）与永祥房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年1月30日、3月4日分别作出（2012）绿民二初字第1086－1号民事调解书、（2012）绿民二初字第1086－2号民事调解书，1086－1号调解书确认：“一、被告吉林省永祥房地产开发有限公司立即先行给付原告吉林省远洋建设有限公司台北阳光3号楼工程款2000000.00元；二、案件受理费22800.00元由被告吉林省永祥房地产开有限公司自愿承担，与前款一并给付。”1086－2号调解书确认：“一、原告吉林省远洋建设有限公司为被告承建的工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；二、被告吉林省永祥房地产开发有限公司于本调解书生效后立即给付原告吉林省远洋建设有限公司台北阳光3号楼工程款2173202.00元；三、案件受理费29135.00元由被告吉林省永祥房地产开发有限公司承担，与前款一并给付。”即本案中查封的二套房屋因被执行人欠施工单位远洋公司工程款面而被远洋公司以民事诉讼的方式在本院主张了优先受偿权，并得到了法院的支持确认。
本案申请人主张将第三人李洋从居住的法院查封在先的709室房屋中迁出，评估、拍卖该房屋以偿还被执行人欠申请人的欠款；针对远洋公司的优先权，申请人认为其在永祥公司购房行为也应认定为交付了全部款项的消费者，其也应可以对抗远洋公司的优先权；而李洋主张其购买的房屋已交清全部房款并实际占有，因房屋没有备案登记，其本人也不知道法院查封事实，主张无过错、善意而又兼具有为生活消费而购买房屋的行为应被法院保护，拒不倒出房屋；远洋公司亦向法院持有民事调解书主张优先受偿权。
执行中，本院认为被执行人永祥房地开发有限公司明知法院已查封房屋的事实（法院查封时，已向被执行人送达了查封的民事裁定书及查封清单），仍将已查封的房屋出卖给第三人，一次性收取第三人房款275715.00元，主观上系故意，其出卖行为使法院在执行中无法处置已被查封的财产，严重扰乱了法院的正常司法活动，行为恶劣，情节严重，已具备非法处置查封财产罪的犯罪构成要件，故以涉嫌非法处置查封财产罪为由，向绿园区公安分局送达了一份司法建议，建议公安局立案侦查，依法对被执行人追究刑事责任。但公安局认为被执行人出卖查封房屋的情节不甚严重，依法不构成犯罪。
迫于种种压力，被执行人主动与申请人达成和解协议，以其所开发的台北阳光小区的地下车库抵偿了欠申请人的购房款，案件终结执行。
【法官后语】
本案涉及二个法律关系及他们之间的冲突问题：第一，建设工程价款优先受偿权与已交全部价款的消费者之间的冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。第二，法院查封的房产被转卖的效力问题。对于买受人原则上不适用善意取得制度。
本案中诉讼保全中查封的二套房屋在查封前已被法院以民事调解书的形式确认了建设工程价款的优先受偿权，法院保全查封的效力存在法律障碍。
至于法院查封的财产被处分，目前虽没有法律明文规定是否保护善意取得人利益，但原则上查封的财产不适用善意取得，故第三人李洋虽与远洋公司在建筑工程承包人的优先受偿权不得对抗已交付全部房屋的消费者之间占有绝对优势，但本案中不得不考虑法院查封房屋在先，而李洋购买房屋在后的这一情节，故如另案远洋公司申请执行永祥公司工程合同纠纷案件进入强制执行中，则一定考虑本案中诉讼保全查封的情节而否认李洋主张的消费者优先于建设工程款优先权问题。
案件执行中申请人主张其在永祥公司购房行为也应认定为交付了全部款项的消费者，尽管远洋公司优先权的判决时间早于自己申请法院保全的时间，但因其是已交付全款的消费者，故不可以对抗远洋公司的优先权。从申请人在诉讼中举证情况看，其在永祥公司购买房屋的户型（二套均为49平方米）及用途上虽可以认定为其是为生活消费需要购买，但其与永祥公司签订商品房认购协议为无效协议，法院依法保护了其通过协议确认的债权，故其基于债权的在后查封不能对抗法定的工程款优先权。
虽然我院在司法实践中为避免重复查封（主要为未在行政管理部门备案登记的财产），已提出由审判管理办公室对法院诉讼保全、执行程序查封被执行人的财产明细进行统一登记，但在本案中又涉及工程款优先受偿权和查封财产的冲突问题，作者已与审管办沟通，为减少此类冲突，在查封财产的统一登记中再增加一档优先权的记载。
编写人：吉林省长春市绿园区人民法院 刘宇