第五章　建设用地

第四十三条　【建设用地的申请】任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

●注释

我国土地分为国有和农民集体所有。国有土地又包括国家所有土地和国家征收的原集体土地。原则上，单位和个人建设申请使用的土地，应当是土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的土地。如果必须使用原属于农民集体所有的土地，则应先报经人民政府批准，由人民政府依法征收，将原集体所有权变更为国有后，再供建设使用。

应用35

国有划拨农用地转为建设用地应当遵守的程序

根据国土资源厅《对国有划拨农用地转为建设用地有关问题的复函》(2007年3月30日，国土资厅函〔2007〕170号)的规定，国有划拨农用地转为建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续，同时办理收回国有土地使用权手续，然后由市、县人民政府按照有关规定进行统一供地。对收回国有划拨农用地使用权的补偿，应当参照征收农村集体农用地的补偿标准执行。

●关联规定

《宪法》第10条;本法第2条，见2页;《农业法》第3、8条;《土地管理法实施条例》第2、21－23条，见153、158－159页;《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》。

第四十四条　【农用地转用审批】建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

●注释

农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、及其他农用地，并非仅仅是指种植农作物的土地。

建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地。建筑物一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑。构筑物一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。建筑物和构筑物又统称为建筑。

农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第19、20、23条，见158、159页。

第四十五条　【国家建设土地征收】征收下列土地的，由国务院批准:

(一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的;

(三)其他土地超过70公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

●注释

征收是国家在必要时候采取的一种强制手段，将他方所有的土地转变为国有土地，他方必须服从。由于我国的土地所有主体只有国家和集体，因此，被征收者就只能是农民集体，征收标的也只能是集体所有的土地。我国法律规定土地不能买卖，因此征收是转变土地所有权的唯一方式。虽然征收不是民事行为，是一种带有强制性的行政行为，但是征收必须给予被征收者补偿。

应用36

征收土地审批权的划分

由于土地所有权的变动是一个重大变动，会带来社会生产关系各个方面的调整。因此，征收土地也应当经过非常严格的审批程序，实行国务院和省级政府两级审批制。审批权划分如下:对国务院批准权限采用列举式:(1)基本农田;(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。除此之外其他土地的征收，应由省、自治区、直辖市人民政府批准。

被征收的土地当然有可能是农用地。按照法律规定，为了严格对农用地的保护，农用地的征收首先应进行农用地转用审批手续，然后再办理征收审批手续。但是，为了各项建设工程及时启动，应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则。但是，若两项申请的审批权限不同，则应当遵循征地审批权“就高不就低”的准则，将征地审批交由国务院办理。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第20－22条，见158页;《建设用地审查报批管理办法》第5－7、9、11－20条，见206、207－209页。

第四十六条　【征地方案的实施】国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

●注释

为实现征地的公开、公正，在该条确立了征地公告制度和补偿登记制度。

应用37

土地补偿登记

土地补偿登记是国家为了更好地、全面地、及时地给予原土地相关权利人补偿而进行的权属登记。征地补偿登记是有限期的，《土地管理法》未对征地补偿登记的期限作出明确的规定，主要由当地人民政府根据征地补偿登记工作的实际需要确定。如征地范围大，涉及的土地所有权人、使用权人较多，则可长一些，如果征地范围小，涉及的土地所有权人、使用权人较少则可规定得短一些。总之，要使所有的土地所有权人和使用权人都能在规定的期限内办理完土地补偿登记。征地补偿登记应当持土地权属证书，包括集体土地所有权证、集体土地使用权证，以有偿使用方式取得土地使用权或承包经营权的，还应当持土地有偿使用合同或承包经营合同的副本办理征地补偿登记。总之，要有能证明土地所有权、使用权或承包经营权的法律文件。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第25条，见160页;《建设用地审查报批管理办法》第12、14－17、19条，见208、209页。

第四十七条　【征地补偿】征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

●注释

按照征收土地的原用途予以补偿是征地补偿的一个原则。即土地原用途不同，补偿费支付标准也就不同。其中，耕地的原经济价值最高，补偿标准也就最高。其他土地，包括荒山、荒地，有收益的，可以参照耕地补偿标准进行补偿。若土地不产生收益的，则不进行补偿。

应用38

在土地承包经营期内，某农民一家将户口迁离本村到小城镇并转为非农业户，如该村土地被征收，则该农民可以获得征地补偿款

该农户一家的户口虽然迁离本村并转为非农业户，但其不是迁往设区的市，而是小城镇。在此期间，该农户在原村承包的土地，应当按照其意愿保留土地承包经营权，或者允许其依法进行土地承包经营权的流转。因此，在该村土地被征收时，该农户可以依照法律规定，比照其他村民的标准获得征地补偿款。(参见“陈某诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案”，《最高人民法院公报》2005年第10期)

应用39

征地补偿安置费不属于行政事业性收费

根据《财政部、国家发展改革委关于征地补偿安置费性质的批复》(2004年4月29日，财综〔2004〕19号)的规定，征地补偿安置费是征地单位按照国家有关规定支付给被征用土地的农村集体经济组织和农民的补偿安置资金，不属于行政事业性收费，不应将其作为政府收入上缴国库或财政专户实行“收支两条线”管理。

应用40

集体土地征收安置补助费的分配方式

安置补助费的性质，是国家征收集体土地后，安置被征地单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。集体经济组织在土地被征收后，需要安置的人员，可以采取由农村集体经济组织安置、其他单位安置或不需统一安置的方式处理。对于由农村集体经济组织安置和由其他单位安置的，安置补助费不由被安置人员直接领取，而是支付给农村集体经济组织或安置单位。对于不需统一安置的，方可发放给被安置人员个人或支付保险费用。最高人民法院在《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第23条中也明确规定了承包地被依法征收，家庭承包方只有在放弃统一安置时，其请求发包方给付已经收到的安置补助费的，方能予以支持。(参见“某家庭承包经营户与某村民小组征地安置补助费用分配纠纷上诉案”，重庆市第三中级人民法院民事判决书〔2007〕渝三中民终字第367号)

不过，需要注意的是，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第1条的规定，集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

但是，农村集体经济组织与其成员之间因收益分配产生的纠纷，属于平等民事主体之间的纠纷。当事人就该纠纷起诉到人民法院，只要符合《民事诉讼法》第108条的规定，人民法院就应当受理。［《最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》(2001年7月9日，法研〔2001〕51号)］同样，村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷的，人民法院同样应当受理。［《最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》(2001年12月31日，法研〔2001〕116号)］

应用41

征收集体土地时涉及被征收土地上房屋和其他不动产的补偿

征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照《物权法》第42条第2款的规定支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费以及社会保障费用等补偿费用。

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。［《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(2011年8月7日，法释〔2011〕20 号)］

即行政机关征收农村集体土地后，被征收的土地上的原农村居民对自己的房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当按照国有土地上房屋征收和补偿的标准，对房屋所有权人予以补偿安置。［《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(2005年10月12日，法〔2005〕行他字第5号)］

●关联规定

《土地管理法实施条例》第25、26条，见160页;《建设用地审查报批管理办法》第19条，见209页。

第四十八条　【征地补偿安置方案公告】征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第25条，见160页;《建设用地审查报批管理办法》第19条，见209页;《征收土地公告办法》。

第四十九条　【征地补偿费用的监督和管理】被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

●注释

土地补偿费归农村集体经济组织所有，用于集体生产的发展和失地农民的安置;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

应用42

集体经济组织成员的资格的认定

村民具有的集体经济组织成员的资格和享有的获得征地补偿费用的权利，不是村民会议民主议定的范围和问题，村委会不得以村民会议民主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益;村民具有的集体经济组织成员的资格和待遇是特定的，不因出具放弃保证而取消。(参见“芦某某与新乡市开发区某某村村民委员会土地补偿款纠纷上诉案”，河南省新乡市中级人民法院民事判决书〔2008〕新中民一终字第545号)

●关联规定

《土地管理法实施条例》第26条，见160页。

第五十条　【农村剩余劳动力的安置】地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。

第五十一条　【大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置】大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

●注释

大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置工作，既要维护移民合法权益，又要保障工程建设的顺利进行。

●关联规定

《国务院关于完善大中型水库移民后期扶持政策的意见》;《长江三峡工程建设移民条例》;《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》。

第五十二条　【建设项目可行性研究审查】建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

●注释

土地行政主管部门对建设项目用地审查后，要形成建设项目用地预审报告。土地行政主管部门对建设项目用地的意见应当作为有关部门和人民政府批准可行性研究报告的依据之一，也将作为申请建设用地和地方人民政府申报农用地转用和征用土地的材料之一。没有土地行政主管部门的建设项目用地预审报告，有关部门不得对可行性研究报告进行审批。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第22、23条，见158、159页;《建设用地审查报批管理办法》第4条，见205页;《建设项目用地预审管理办法》，见202页。

第五十三条　【建设用地的审批】经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第20－24条，见158－160页;《建设用地审查报批管理办法》第5－20条，见206－209页。

第五十四条　【建设用地使用权的取得方式】建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

●注释

国有土地有偿使用，是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。在土地使用期限内，土地使用者可以按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需收回，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。

应用43

违法采取划拨方式获得的酒店经营土地的处理

《土地管理法》第54条规定，只有特定类型的建设用地可以依法以划拨的方式取得。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。“酒店”建设属于商业经营性质，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。政府以批复方式将国有土地划拨作为“酒店经营”的拆迁用地，违反上述规定。

但是政府以批复的形式违法将国有土地划拨为酒店建设用地，第三人依据该批复取得拆迁许可，并已完成了大部分拆迁安置工作，如果撤销该批复，将会给国家利益、公共利益造成重大损失，因此法院适用确认行政行为违法判决，责令采取相应补救措施，是符合最高人民法院相关司法解释规定的。［参见“张某某诉厦门市人民政府土地行政批复案”，《人民法院案例选(月版)》2009年第1辑］

●关联规定

《物权法》第119、137、138条，见77、84、85页;《土地管理法实施条例》第29条，见161页;《建设用地审查报批管理办法》第21条，见209 页;《协议出让国有土地使用权规定》，见194页;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，见163页;《划拨土地使用权管理暂行办法》，见189页;《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，见197页。

第五十五条　【土地有偿使用费的缴纳和使用】以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

●注释

土地有偿使用费，是指国有土地使用中政府取得的地价部分，即国有土地出让金中扣除征地补偿、城市建设配套费的部分之外，国有土地租赁中的租金和国有土地作价入股的股金。

采用出让方式的，应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部国有土地使用权出让金及其他费用;采用国有土地租赁方式的，应当按照租赁合同约定的金额、期限、方式，一次性或按年度支付国有土地有偿使用费和其他费用;采用国有土地入股的，应当先办理国有土地股权持有的有关手续，签订合同或章程。

●关联规定

《物权法》第139条，见86页;《土地管理法实施条例》第29、30条，见161页。

第五十六条　【土地用途的变更】建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

●注释

采用有偿方式取得国有土地使用权的，双方签订的有偿使用合同中会明确规定土地使用的性质、用途、位置、面积、期限、建筑容积率和绿化等内容，采用划拨方式取得使用权的，政府在批准用地文件中也有土地使用方式的相关规定，建设单位应当按照土地有偿使用合同或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，特别是不得擅自改变规定的土地用途。

应用44

土地用途变更对于国有土地使用权出让合同效力的影响

涉案公司在与国土局签订《国有土地使用权出让合同》之前，委托土地评估鉴定机构对土地用途进行鉴定。该国土局委托评估时的土地用途为住宅用地，双方签订出让合同之前该公司委托评估的土地用途为综合用地。因此，在双方签订《国有土地使用权出让合同》之前该公司委托评估土地用途为综合用地，在签订《国有土地使用权出让合同》中将土地用途变成住宅，属于国土局与该公司通过签订合同的形式对部分条款内容的变更，与《土地管理法》第56条关于建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权规划批准文件的规定使用土地的内容不相冲突。双方签订的《国有土地使用权出让合同》与规划和评估报告中的土地用途不相同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。(参见“崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案”，《最高人民法院公报》2007年第3期)

●关联规定

《物权法》第135、140条，见83、86页。

第五十七条　【临时用地】建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地期限一般不超过2年。

应用45

临时使用土地者的义务

(1)应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得造成对土地性质的改变和对土地的破坏。(2)不得修建永久性建筑物或其他设施，否则，就会违背使用土地的临时性。在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。(3)使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦费2倍以下的罚款。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第27、28、34、35条，见161、162页。

第五十八条　【国有土地使用权的收回】有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:

(一)为公共利益需要使用土地的;

(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

●注释

国有土地使用权的收回，是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。

应用46

收回国有土地使用权的法定事由

(1)为公共利益需要使用土地的，包括城市基础设施、公益事业建设，国家重点扶持的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需要使用土地的。为公共利益需要使用土地的，不管是划拨土地还是未到期的出让土地，经过政府批准都可以行使国有土地收回权。但是，应对原土地使用权人给予适当补偿。

(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。一般而言，旧城区的改造致力于完善城市功能，调整城市产业布局，以促进城市经济发展顺畅，但同时，由于改造必然改变土地用途，居住区和商贸区、公共设施区的转换或替代使得旧城区居民部分外迁不可避免。因此，为了社会稳定的需要，政府应加大投入解决中低收入人群居住问题。《土地管理法》也明确规定，政府应根据实际情况对原使用权人给予适当的补偿。

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。若土地使用者还需要继续使用土地的，应当至迟于土地使用权出让合同约定的使用年限届满前1年申请续期，否则，就会面临该幅土地被无偿收回的危险。

(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。因为国有划拨土地一般不得出租、转让，用途也不得改变，所以如果用地单位被撤销或迁移，不能继续使用该土地的，应当并只能交回国家，并不能得到补偿。但在法定情况下，单位也可以将土地和地上建筑物转让，这时就应当补办出让手续，对土地按有偿使用的办法处理。

(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。因这些原因使该幅土地不再被投入使用的，国家应当将这部分土地收回，且不给予补偿。

应用47

国土资源局收回居民住宅楼的国有土地使用权，要说明该决定的具体法律依据

国土局依照土地管理法对辖区内国有土地的使用权进行管理和调整，属于其行政职权的范围。但在决定收回居民住宅国有土地使用权时，对所依据的法律条款应当予以具体说明而没有说明，属于适用法律错误。此外，在相关证据难以表明该决定是由于“公共利益需要使用土地”或“实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地”的需要时，其具体行政行为难以获得法律的支持。(参见“宣某等18人诉衢州市国土资源局收回土地使用权行政争议案”，《最高人民法院公报》2004年第4 期)

●关联规定

《物权法》第148条，见87页;《土地管理法实施条例》第7条，见155 页;《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》;《划拨土地使用权管理暂行办法》第30条。

第五十九条　【乡、村建设用地的范围和审批】乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

●注释

乡(镇)村建设用地主要是指乡(镇)村集体或个人在集体所有的土地上进行各项建设而占用的土地。不包括在乡(镇)村行政区域内的国家建设项目用地，也不包括在乡(镇)村范围内的城乡联营企业用地和外商投资企业用地。乡(镇)村建设用地是通过划拨集体所有土地而取得的，不改变土地所有权的性质，仅改变土地使用权。

●关联规定

本法第44、60－62条，见35、48－49页。

第六十条　【乡村企业建设用地审批】农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

●注释

土地使用权入股，是指农村集体经济组织中的个人以自己承包的土地使用权作价与他人共同举办企业，将自己对土地的使用权变作所举办企业的股权的一种投资形式。

●关联规定

本法第44条，见35页。

第六十一条　【乡村公共设施、公益事业建设用地审批】乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

●注释

乡村公共设施和公益事业建设用地，是指农村基层政权组织及其农业集体经济组织为兴建各项生产、生活及社会服务设施和兴办各项公共福利事业的需要而依法使用的农村集体土地，主要指乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等，如乡(镇)政府、村民委员会办公、公安、税务、邮电所、学校、幼儿园、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、排水、电力、电讯、公共厕所等用地。

●关联规定

本法第43条，见34页。

第六十二条　【农村村民住宅用地审批】农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

●注释

宅基地，是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权，是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员，用于建造住宅及从事一般生产劳动的，没有使用期限限制的集体土地使用权。

应用48

农村居民购买住宅的合同效力认定

农村居民因土地征收而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。(参见“李某国诉李某元房屋买卖合同纠纷案”，宁波市中级人民法院民事判决书〔2007〕甬民终字第983号)

应用49

向本集体经济组织成员之外转让住房和宅基地的行为效力

农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。上诉人夏某某在购买房屋时虽然是农村居民，但不是被上诉人周某某所在村的村民。故上诉人与被上诉人签订的“私房买卖合同”虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律强制性规定，应属无效。(参见“夏某某与周某某等房屋买卖合同纠纷上诉案”，四川省成都市中级人民法院民事判决书〔2008〕成民终字第434号)

●关联规定

《物权法》第152－153条，见88页;《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》;《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函》;《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》。

第六十三条　【集体土地使用权的流转】农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

●注释

土地使用权可以变动用于非农业建设的情形:(1)该集体土地作为建设用地符合土地利用总体规划，否则，不仅不能发生土地使用权的转移，就连土地上现有的建筑物、构筑物均应拆除;(2)该集体土地应是该企业依法取得的建设用地，如果是农用地的，仍不得转为非农业建设用地;(3)该企业发生破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移。企业建设用地的土地使用权是作为企业的无形资产，应当可以转让用于破产时的债务清偿或形成兼并时资产所有权的变动。

第六十四条　【不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物的处理】在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

●注释

在土地利用总体规划制定前，已建的建筑物、构筑物，虽然不符合土地利用总体规划确定的用途，但按照“法不溯及既往”的原则，其权利人的合法权益，应当得到保护;同时，为了保证法律得到实施，使用途管制制度得到落实，法律对权利人的权利给予了一定的限制，即对此类建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

第六十五条　【收回集体土地使用权的情形】有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权:

(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

(二)不按照批准的用途使用土地的;

(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

●注释

集体土地使用权的收回，是指农村集体经济组织强制性地将他人依法取得的土地使用权收归己有，重新进行土地资源的配置，原土地使用者不得继续使用该幅土地。

应当注意，本条所规定的土地使用权不包括承包经营权。承包经营权的收回将按承包合同和国家有关规定办理。

●关联规定

《土地管理法实施条例》第7条，见155页;《闲置土地处置办法》第4－6、8条，见211－212页。