公寓陷阱

长满藤蔓的公寓

不远的将来，城市里的公寓会面临越来越严重的问题。国土交通省的数据显示，截至2017年年底，全日本共有644万套分售公寓（含未出售的库存）。公寓居住人口为1,533万人，相当于总人口的10%。其中房龄超过40年的公寓有73万套，到2027年，这个数字预计会增至2.5倍，达到185万套（图表1-3）。

无论是房产，还是所有人，都在走向老龄化。所有人年纪越大，就越缺乏动力去重建或拆除房屋出售土地。实际上，2018年4月1日时点，全日本只有237栋（约1.9万套）公寓完成了重建工程。因为住户的年龄和收入水平各不相同，很难达成一致意见。多家住户共同所有的公寓由于所有形态特殊，除了耐震强度不够或因大规模灾害受损的情况以外，必须经所有人一致同意，才能拆除房屋出售土地。住户很难取得共识，由于这个规定，有时只因为一个人反对，整栋公寓就会陷入无法拆除的境地。

在埼玉县的郊区，有一栋爬满了藤蔓的公寓笼罩在诡异的气氛之中。老旧的公寓早已无人居住，也没有任何管理。虽然这栋建筑随时可能倒塌，已经处于危及行人或车辆安全的状态，但出于一些原因仍旧无法拆除（照片1-5）。

这里是东京的睡城，乘坐电车45分钟左右便能到达中心地段。这栋外观十分奇怪的三层公寓位于埼玉县坂户市内的一条公路旁，房龄已有40年。整个建筑物的大部分区域都覆盖在藤蔓之下，外墙因污渍变得发黑。公寓楼下的院落中随意地扔着几张略带粉色的沙发。附近的自行车棚上张贴的纸上写着“有监控！请勿违法丢弃垃圾！违者报警！”，不过附近似乎并没有安装摄像头。朝向道路的公寓正面不仅爬满了藤蔓，地上也长着茂盛的树木。无人修剪的树枝伸到了车来车往的路上，投下一大片阴影。

通往公寓二层和三层的楼梯已经锈成了褐色，上面的通道一直连接到每个房间的入口，但有些房间的门上也已经长满了藤蔓。通道的地面堆积着落叶，此外还有灭火器和只剩下骨架和手柄的雨伞悲惨地丢在地上。整栋楼没有一丝生机，即使是大白天，通道的光线也十分昏暗（照片1-6）。

在这栋长满了藤蔓的老旧公寓对面，有一家气氛温馨的家庭餐厅，店长皱着眉头说道：“唉，对面这种景象真是不太适合顾客们享受美味的饭菜！”他告诉我们：“不知为什么，每天一到晚上，三楼就有一个房间会亮着灯，可能有人住在里面吧。”

独自住在废弃楼房里的人

我们等到晚上，再次来到这里，果然三楼有一个房间的窗户露出了灯光。不用说，其他房间当然是一片漆黑。既然有人住在这里，也许能跟他打听到什么，我们虽然心里有些发毛，但还是决定前去看个究竟。我们按了门铃，但门铃好像坏了，没有声音。接下来只好敲门，我们在门口喊了几遍：“对不起，打扰了！”，却没有听到任何回音。

不动产登记簿上的记录显示，这栋公寓建于1976年，每层各有4套房子，一共是12套。现在被树木遮挡，几乎什么都看不见的一层过去是底商。恩田不动产公司的恩田义雄社长是一层4套房的所有人，他告诉我们：“我们想把这栋楼拆掉，但是有人反对，一直拆不了。”

恩田社长介绍说，从大约10年前起，这栋分售公寓就没有人住了。公寓在分售当初好像也没有成立正式的业主委员会，一直是由租用一楼底商经营酒吧的店主负责收取物业费和管理的。但是那位店主去世之后，这里已经有20多年无人管理，也没做过任何修缮了。2010年前后，收到有关机构的提醒之后，业主们开始商议如何处理这栋公寓。

大家商量着希望能拆掉房子卖地，但因为有一个人反对就搁浅了。重建分售公寓需要4/5以上的业主同意，而要拆除建筑物出售土地的话，按照《民法》的规定，原则上必须获得所有业主的同意。

我们后来得知，反对拆掉公寓的是一位男士（65岁），他虽然住在别处，不过现在仍用这里的一套房当作办公室。我们白天找到他的房间，他在门口接受了采访。据这位男士说，房间里可以用电，但自来水和煤气都已经停了。他需要上厕所或洗手时，都是用自己从家里带过来的装在瓶子里的水凑合。这里的屋顶是漏雨的，所以遇到连阴雨，有时地板就会泡在水里。他说有一段时间还曾经有陌生人在这栋公寓的空屋子里住过。

这位男士在1988年买下这套房子，当时就已经没有人收取物业费和维修基金了。他隐约记得买房的几年之后，整个公寓曾经重新粉刷过，那之后就再也没有做过任何修缮。一层的底商曾经开过小饭馆和宠物美容店等，不过后来都陆续搬离，最后曾经只剩下过一家电话俱乐部。

我们问他为什么反对拆除公寓，这位自称是平面设计师的男士回答说：“如果我的工作能赚到很多钱的话，我当然也可以搬走。不过现在我好不容易还清了贷款，就相当于可以免费使用这个房子。从这搬出去，我还得找新的办公室，那当然是要花钱的。再说工作用的东西也很多，我还是想尽量在这里工作。”

拆除需要1,000万日元

据另一位男业主介绍，拆除公寓需要1,000万日元以上的费用。不过房屋拆除之后，土地有可能卖到近3,000万日元，每套房子能分到约一百几十万日元，不过这仍旧无法说服持反对意见的业主，他显得一筹莫展：“如果建筑物的某些部分剥落，导致行人受伤，所有人必须承担赔偿责任。相关部门也提出了警告，我们实在不想再拖下去了，可是现在又没法拆。”

要拆除公寓出售土地，必须经过所有业主同意，不过也有例外。“3·11”东日本大地震之后，政府规定，对完全损坏以及受灾比较严重的公寓，只要有4/5以上的业主同意，就可以拆除和出售。对被认定为耐震强度不够的公寓，规定也同样有所放宽，不过需要事先确定买方及成交价格。

日本公寓学会会长、早稻田大学法律系研究生院教授镰野邦树指出：“日本应该设立相应机制，允许普通公寓也能由业主按照少数服从多数原则拆除和出售。不过这种机制也是只有在土地售价高于拆除成本时才有可行性。有一些公寓的老年业主比较多，可能他们更希望能维持现状。公寓相当于一种命运共同体，没有根本上的解决方法。”

不过为什么每天晚上，这栋公寓就会有一个房间亮着灯呢？我们询问了之前介绍拆除公寓需要多少费用的那位男士，他说“可能是流浪者随便搬进来住的吧”，并表示会去查看一下。最后他确认的结果是房间里并没有住人，不过不知道为什么还通着电，无论白天还是晚上灯都是一直亮着的。那套房子应该有一段时间没人住了，真不可思议。

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这件事还有后文。2018年11月，之前反对拆除公寓的男士终于搬了出去。其他房间的所有人向简易法院①申请调解，要求他搬出公寓，最后双方达成和解，其他业主支付150万日元买下了这位男士的房子。

男士解释说，“我买下这套房子已经过了30年。明年②开始，日本将告别平成年代，我觉得也可以就此告一段落了。我现在已经可以领到一些养老金，平面设计的工作只要能细水长流地继续下去就行了。我把还能用的东西都搬回了自己家，其他的都扔掉了。”

公寓的问题已经严重到了必须由所有人花钱去积极行动才能解决的程度。但这种依靠个人力量的解决方法可以说只是特例。

从反对者手里买下房子的所有人告诉我们：“说到底，大家都认为总会有人来解决问题，一直在依靠别人。最终总得有人做出牺牲，否则问题就不可能解决。如果拆除公寓之后，卖掉土地能分到150万日元还好，要是拆除费太贵，我可能就没法收回这笔钱了。不过公寓已经旧到了极限，就算有风险，也只能这么做了。”

业主委员会的担心

与独户住宅不同，公寓由全体业主共同拥有，这种所有形态并不是只有到了拆除或重建等“晚期”才会出现问题。公寓自建成之日起，每隔15年左右就需要大规模修缮，还有外墙及走廊等的小规模修缮，这些都需要由业主组成的业主委员会组织实施。

为此，公寓的业主每个月都要交纳物业费和维修基金。如果有一位业主去世，而他的家人放弃继承这套房子的话，欠缴的物业费等就会越积越多，最后导致其他业主的负担加重。

在距离神奈川县座间市的私营电车站步行7分钟远的住宅区里，有一栋三层公寓（共29套房子）。2017年6月，这里发现了一位孤独死的八十多岁的老奶奶。物业公司的相关人员在巡回检查时，注意到老奶奶房门前的花枯萎了，之后确认才发现老人已经过世。

老奶奶没有子女，业主委员会通知了亲戚。亲戚最初积极地表示“会继承这套房产，请再等等”，但两个月之后，却又告知“已经放弃了继承，以后跟我没有任何关系”。据说是亲戚发现老人生前还有债务，所以改为放弃继承的。

老奶奶去世时，就已经拖欠了合计57万日元的物业费和维修基金没交。老人较长时间未交费时，物业公司曾经催缴过，她虽然在这之后的几个月按时交费，但之后的几年都一直没交。在确定下一任所有人之前，欠费金额还将一直累计下去。

对于继承人放弃继承的房产，债权人可以向法院申请选派“继承财产管理人”，由继承财产管理人用出售房产得到的钱支付未缴费用和未还清的贷款等，如果还有剩余则上交国库。

不过前文说的这套房产却因为一些原因无法这么简单地解决问题。

它所在的公寓房龄已有30年，所有房子都是开间。这种户型当初作为“投资型公寓”销售，买主一般都是租出去换取房租，而不会自己居住。最开始的几年，这里作为高档社区，几乎所有房子都有租客，但现在房租已经降到了原来的若干分之一，最近几年，甚至有一些享受低保的人也住了进来。在这些住户当中，只有孤独离世的老奶奶是唯一一位住在这里的房主。

30年前，日本还处于泡沫经济时期。据说这里每套房子的最初售价是1,900万日元左右。然而现在，据附近的不动产中介公司人员介绍，“能卖到150万日元以上就谢天谢地了。像这种有人在房间里过世的‘凶宅’，卖不到100万日元也不足为怪。”

另一方面，业主委员会要申请选派继承财产管理人，必须先向法院交纳近100万日元的预付金充当选派手续费等。所以这套房子即使能卖出去，恐怕也无法收回物业费等欠缴费用。

按照法律规定，新任所有人必须承担欠缴费用。得知100万日元左右的房子还要补交近60万日元欠缴费用的话，买方很可能就不买了。

公寓业主委员会的负责人最后想出的办法是，只能支付预付金，找继承财产管理人把房子卖掉，然后将过去累计的欠费作为“亏损”来处理。这里4年前刚刚进行了大规模修缮，维修基金现在只有340万日元。由于公寓是泡沫经济时期盖的，配备了很多现在相同档次的开间公寓根本不会考虑的公共设施，修缮费的花销也很大。这位负责人无奈地说：“每套房子的月租金只有2万日元左右，不可能再提高维修基金，以后只能放弃定期的修缮施工了。”

如果一栋公寓的欠费比较多，那么即使是一直按时缴费的房子也很难找到买家，所以售价往往会下降。一套房产变成“负动产”，就有可能影响到其他人。一位业主叹息：“我当时看这里房价没那么高，房租又比较贵，因为收益率高才买下来投资的，没想到却碰到了这种意想不到的难题。现在留着房子就必须负担修缮费用，可要卖出去恐怕就得赔钱。是该留下还是该卖掉，真让人头疼啊。”

资产贬值的风险

横滨市户塚区有一栋房龄34年的公寓，这里的56套房都是供家庭居住的户型，也正面临着放弃继承带来的苦恼。

2016年10月，一位独自居住在这里的86岁老奶奶离世了。她没有子女，具有继承资格的13位亲戚全部表示放弃继承。仅仅是确认所有亲戚都放弃继承，就耗费了10个月的时间。

老奶奶生前没有拖欠费用，但她去世之后，每个月都会有合计2.3万日元的物业费和维修基金欠费不断累积下去。

这个案例背后也有一些特殊情况。老奶奶曾经用这套房子办理过抵押贷款，因此即便选派继承财产管理人，能将房产卖出去，也要从中扣除预付金和未还清的贷款。参考相邻房产最近的价位，房款有可能还不够预付金和剩余贷款的合计金额。所以如果售价比较低的话，就必须由买家偿还欠费了。

债权人有权申请选派继承财产管理人，未能按时收到物业费和维修基金的业主委员会也属于债权人之一。不过房产售出后，必须先偿还以房产为抵押贷款给老奶奶的债权人，业主委员会排在第2顺位。考虑到要交将近100万日元的预付金，却未必能收回欠费，业主委员会最终没有申请选派继承遗产管理人。

业主委员会的负责人（84岁）十分焦急，“我们确认老人的13位亲戚全都放弃继承之后，到2018年10月已经又过了一年多的时间。可排在第1顺位的债权人完全没有申请选派继承财产管理人的动向，我希望他们早点行动起来，这样拖着不办真让人无奈。”

这个业主委员会的基金比较充足，即使有一套房子被放弃继承，也还不至于马上带来很大问题。该负责人称：“现在只能等待房子找到下一任所有人，在那之前，我们连开窗通风都不敢。因为这样会加快房子老化，担心害得整栋公寓都跟着贬值。”此外，这位负责人还曾经听到其他老年人家庭表示：“我们的孩子已经住到别的公寓，独立经营自己的生活了。考虑到这套房子剩下的贷款，恐怕他们也会放弃继承。”这也让他担心今后会有越来越多的房产被放弃继承。

买房时就要考虑“善后”

日本大量出现公寓这种居住形式是在20世纪50年代。随着建筑物逐渐老旧，再加上业主步入老龄，管理不善的房产也开始多了起来。预计10年乃至20年后，这种“濒危公寓”恐怕会急剧增加。

针对这种情况，一般来说有三种解决办法，但哪一种都不那么容易。

第一种是有计划地实施大规模修缮，延长房屋的使用寿命。不过很多公寓都由于早期的资金规划过于乐观，导致没有足够的费用进行第2次及之后的修缮。

第二个办法是重建公寓。这个办法需要获得4/5以上的业主同意，此外建筑物的容积率也必须有增加空间，能够通过重建盖出更多房子，否则业主的负担过重，无法筹到足够的费用。总的来说，如果公寓所处地段不够好，增建的房子卖不出去的话，恐怕很难考虑重建。

第三个办法是拆除建筑物，出售土地。除了因自然灾害损坏的建筑或耐震强度不够的房屋之外，这个办法必须经过全体业主的一致同意，因此也很难实现。说到底，无论哪种方法，最后都会归结到“费用由谁来负担”的问题。

对此，专门研究公寓问题的富士通总研首席研究员米山秀隆先生指出，解决这个问题的方法之一是，在购买公寓时就设立拆除基金。他说：“今后的时代，谁都不能保证子女会继承自己的房产，或者将来会有人愿意买下它。按照一般房屋的面积来说，一居室公寓或者一栋独户住宅的拆除费用约为200万日元。在人口减少时代，买房的人必须把房屋的善后问题也考虑周全。”

同时，他还指出，与独户住宅相比，放弃继承的公寓要更难处理，“目前来看，只能找继承遗产管理人来处理，尽管这要花费许多时间和金钱。”