(二)变更登记

变更登记是指土地登记机关对经过初始登记的土地所有权、使用权和他项权利发生变动而进行的登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。

一般来说，适用变更登记的主要情形包括:权利人姓名或者名称变更的;不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的;不动产权利期限发生变化的;同一权利人分割或者合并不动产的;抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的;地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

在此，需要明确的一点是变更登记不包括权利归属主体发生变化的情形，因为权利主体发生变化即意味着物权转移，因而其应当是转移登记，而非变更登记，二者的重要区别在于，转移登记需要征收房产交易税。