(三)登记中适用“申请原则”的例外情形

不依当事人申请的情形下，不动产登记机构也可以依职权或依行政机关或司法机关的文件进行登记，具体包括以下情形。

1.查封登记具有强制性。

所谓查封登记是指，由登记机构按法院的查封裁定书和协助执行通知书进行的登记，不需要权利人申请。目前关于查封登记的相关规定主要有《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发［2004］5 号)，以及中央纪律检查委员会、最高人民法院、国土资源部、住房和城乡建设部等单位关于印发《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》的通知(法发［2010］15号)。

2.登记机构可直接进行具有强制性的变更登记。

对于无关当事人实体权利的登记信息，如已登记的不动产所在地的地名发生变化的，登记机构可不需经过当事人申请直接办理变更登记。但是在进行更正登记之前应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，在更正之后应当将更正的情况书面通知当事人。若涉及实质权利的信息更正，不动产登记机构不可依职权更正，只能通知当事人申请更正登记。

3.登记机构可依职权进行的注销登记具有强制性。

在房屋的所有权可能因不动产灭失、征收等事实行为而消失的一些情形下，依据我国《物权法》第30条的规定，这些因事实行为而消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所以登记机构依职权进行的注销登记并非是对物权内容的实质变更，故而法律赋予了登记机构在这些情形下可依职权进行注销登记的权利。这是因为在现实生活当中，不少原权利人会怠于申请注销登记，若此时登记簿仍记载为原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理的混乱，还可能影响其他人的权利。

《房屋登记办法》第19条规定，无论是依申请还是依职权的注销登记，登记机构都应实地查看。第41条规定，经登记的所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据人民政府的生效征收决定办理注销登记，注销事项记载于登记簿，原所有权证收回或公告作废。这意味着不动产权利(不仅仅包括房屋)无论是依职权还是依申请注销登记均需实地查看，如未收回原所有权证书，需公告作废。