樓價升跌有得計？——DOE

很多人都想預測樓價，但影響樓價升跌的因素，誇張點說是多如天上繁星，這麼複雜的問題，我想起可能要用DOE的方法，才能計算出來。

DOE（Design of Experiment）的中文是試驗設計，是一種安排實驗然後分析實驗數據的數理統計方法，適合用於調查複雜系統的特性，系統的特性會受很多不同「因素」影響，但特性本身也有可能影響「因素」，「因素」之間又會相互影響——這樣複雜的計算方法，似乎最能準確預測樓價的升跌了。

每一個人都想知道樓價的秘密，想準確計算出不同的因素對樓價變化的影響，我們先看看有什麼因素會影響樓價：

A　新土地供應

B　出生率

C　死亡率

D　銀行利率，按揭利率

E　匯率

F　通脹率

G　失業率

H　人工升幅

I　地價

J　建築成本

K　建築期

L　結婚率

M　空置率

N　租金回報

O　物業稅

P　恆生指數

Q　購買意慾

如果我們用DOE的方法假設樓價是f（x），而影響樓價的因素是χA, χB, χC……f（x）與因素的方程式就可能是：

Y=2.88888-4.4444-6.969 A*A+8.88 B-4.646 C-0.9999 D-7.78 E+3.3333 F-1.0101G+0.5554 DEFG+299.88 H+999.99 I+666.6 J+111.1K+7.788L-689M+3.5 N-4440+0.888 P+ε（error）

大家明白沒有？

不須認真看待以上的公式，因為所以系數都是我亂加的——我不是要，也不能解釋如何準確預測樓價，我要指出的是，要準確預測樓價，那幾乎是不可能！就算真有學者能找出這條公式的所有系數出來，也不見得他能掌握最佳時機，因為他用來預測的數據，也像天上繁星——你今天看到的星星，不知在多少光年以前已然逝去——數據總是滯後的，比如說出生率及死亡率，官方就一年才報告一次；又例如匯率其實天天都在變。

我想用DOE這個頗艱深的方法指出，每個人都想做樓神，準確預測樓價，但其實就算是科學家、經濟學家，至今也未能得出一條準確的方程式，與其留意那些「指標」，不如觀察身邊的人來做決定，引用一句話：「別人恐懼時我貪婪，別人貪婪時我恐懼。」

計算樓價高位，留給大地主做吧，你要上車，只須計算自己的負擔能力。

預測樓市，幾乎是不可能的任務，我們要做的，反而是做好準備，把握機會隨時入市——也就是儲錢！

不要再花時間計一條複雜的數，專心計好自己條上車數，更為划算。