第二节 文献梳理与述评
房地产的不可移动性决定了房地产市场是区域性市场，具有较强的空间属性。国家经济社会发展阶段演进、宏观环境和政策变化，再加上不同城市和不同地区在自然地理环境、经济社会发展状况、居民收入水平等方面差异的叠加，决定了房地产市场结构、供求关系与价格水平的差异及其变动程度不尽相同，甚至出现空间层面差异逐步扩大的分异特征。这一现象长期以来是区域与城市经济学中房地产研究领域的重点内容之一，相关研究最早可以追溯到19世纪20年代区位理论对距离与土地租金反向梯度关系的探讨。与之相比，中国长时间的低城市化率以及较迟推进的房地产市场化改革，导致国内该项研究起步相对较晚。直至进入21世纪，随着中国城镇化进程的加快推进、房地产市场规模的不断扩大以及房地产市场区域空间结构性调整的显现，国内有关房地产市场空间分布差异、动态演变及相关调控问题的研究才变得活跃起来，使得这方面的研究不断拓展并深入推进。总体上看，从学术演进及研究动态来看，国内外相关研究主要涉及四个内容。
一 房地产市场及房地产价格空间差异的表现及特征
作为房地产市场供求关系、空间结构差异的综合体现，房地产价格的空间分布差异一直是人们认识房地产市场空间问题的切入点。这方面的研究普遍是以阿朗索（Alonso）构建的单中心城市中土地价格的距离衰减机制[12]，以及穆特（Muth）等人关于不同区位中的住房竞价曲线[13]为基础而展开的。学者们通过推演空间均衡状态下房地产价格与距离（到市中心或CBD的距离）来观察房地产市场的空间问题，经历了由单中心城市模型向多中心城市模型的研究拓展过程。[14][15]随着研究对象空间范围从城市内向城市间的延伸，以及研究的不断深入，区域空间尺度上的房地产价格波动差异逐步成为研究中的一个热点问题。[16][17]学者们结合欧美发达国家的城市化实践和房地产市场发展演进，研究形成不少具有学术价值的成果。吉姆（Kim）、劳斯（Rous）发现，在美国这样地理空间范围较大的国家内，大都市区层面的住房价格变动特征明显不同，并呈现出俱乐部式集聚分布形态。[18]布吕恩（Bruyne）、霍夫（Hove）在新经济地理学方法框架下构建了解释房地产价格空间变异的理论模型，并结合实证研究发现，国土面积较小的欧洲国家比利时的区域房地产价格具有随着到首都布鲁塞尔交通时间距离增加而线性递减的空间分异模式。[19]可见，无论从城市内部还是特定空间范围内的城市之间来看，房地产价格的空间分布具有一定的规律特征。
从国内看，城市内部层面的研究如丁成日（Ding）、李雪铭等指出，房地产价格的空间分布总体呈现随城市中心距离增加而递减的特征，同时由于城市内部部分优势区位住房需求和房价的升高，造成局部差异的持续扩大。[20][21]区域、城市层面的研究，如梁云芳和高铁梅、丁祖昱指出，中国省域房地产价格波动具有明显的地区不平衡性，样本期内中国城市之间房价收入比呈现扩大的趋势，其中大城市的房价收入比上涨更为明显，且房价收入比在整体上呈现出从一线城市到二线城市、三线城市、四线城市下降的态势。[22][23]王洋等利用中国地级以上城市2009年的截面统计数据，分析了城市间住宅平均价格和房价收入比的分异格局问题，研究结果显示，中国城市住宅价格空间分异显著，且呈现出中国东部三大城市群（长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群）与内陆城市之间以及省会城市与地级市之间分异的双重格局，进而揭示了中国这样地域广袤、地区差异明显的大国之内房地产市场空间特征的复杂性。[24]谢旦杏和林雄斌还发现，即使在广州这样比较发达的省份内部，不同类型城市间房价也存在明显的时空变异性。[25]以上研究表明，房地产价格具有多个空间尺度上的差异特征，其背后呈现的是区域和城市房地产供求矛盾程度的空间差异性，且在大国之内要表现得更为复杂。
二 区域房地产市场、房价空间差异的主要原因
在考察房地产价格区域差异特征的同时，学者们进一步就其背后的驱动因素及原因展开分析。早期的研究如曼宁（Manning）指出，居民可支配收入和土地因素对城市间房地产价格差异具有较强的解释力。[26]波德潘（Potepan）基于美国大都市区的研究认为，基础设施质量、财产税、人口规模以及土地供应限制，是区域间房价、地价变动差异明显的主要原因。而房地产的不可移动性以及短期内供给缺乏弹性，决定了房地产市场空间分异的动力机制存在地区差异。[27]古德曼（Goodman）、蒂博多（Thibodeau）发现，需求尤其是投机性需求的不均衡分布相对于供给因素更容易造成局部地区房地产高涨，并扩大房地产市场的区域差异。[28]奥卡里宁（Oikarinen）、恩布卢姆（Engblom）研究指出，在供给约束愈紧的城市，居民收入对其房价的长期驱动影响作用要更大一些。[29]此外，城市间地理条件、环境质量叠加经济、社会因素而形成的差异，总是与房地产发展差异密切相关。[30][31]货币政策区域效应的存在，对不同地区的房地产供给、需求产生异质性影响。[32]日本的经验显示，经济增速放缓还构建了房地产市场区域分化的重要环境条件。[33]
从中国房地产市场及价格区域差异的成因看，现有研究除考虑人口、收入等一些基本要素外，还从城市间的行政级别以及公共资源差异、人力资本规模扩张及其空间集聚程度差异等方面进行解释。林睿利用全国30个省市自治区2001M1—2013M12的房价数据研究发现，中国区域房地产价格存在异质收敛，指出区域房地产市场的差异来自区域间初始资源禀赋、自然环境、城市化水平等方面的差异，是与区域发展不平衡相互作用的必然结果。[34]时寒冰指出，由于行政权力在资源配置、提供公共产品的数量与品质等方面具有强大的主导地位，使得中国的居住、就业环境呈现出阶梯状布局，这促使人口、财富从级别较低的行政区向级别较高的行政区流动，从而使中国房价呈现出明显的阶梯状格局。[35]陈斌开和张川川基于微观家户数据，从人力资本增长视角分析，中国城市住房价格的动态演变和区域差异，研究发现，1999年高校“扩招”和高等教育资源地区分布不均导致的人力资本规模扩张和空间集聚，是造成房价上涨具有“非平稳性”和“异质性”两个核心特征的重要原因。[36]高等教育人口占比每增加1个百分点，城市住房价格将上涨4.6%—7.9%，这可解释2002—2009年间房价增幅达到12%—20%。这为认识一些城市间愈演愈烈的“抢人才大战”之后住房价格上涨的差异提供了重要的视角。韩立彬和陆铭从土地空间配置政策视角出发，研究了2003年后土地供给倾向中西部的政策转变对城市房价上涨的影响，研究发现，当前不同城市之间房价分化，根源在于土地供给在空间上与土地需求不匹配，即“供需错配”。[37]以上分析皆强调了某一方面或某几个方面因素对中国房地产市场和房价的影响，而像中国既有城镇化战略、国有产权约束下大城市土地供给弹性不足，大量人口向中心城市、都市圈、城市群的不断流入等，又不能忽视房地产供求矛盾的区域空间差异放大影响，相关研究仍然有待深入。
三 区域房地产市场运行的空间差异联动
伴随全球化过程中网络社会的崛起和交通通信技术的快速发展，人们的居住、就业等活动空间不断拓展，区域城市间人口、资金、信息流等日益频繁交汇，空间关联性逐渐成为研究房地产市场时空演变的一个重要视角。一些学者侧重探究区域房地产市场差异的空间关联性，并主要从地区房地产需求外溢、房地产价格波动的空间传导与扩散上展开。如麦克唐纳（MacDonald）、泰勒（Taylor）以及亚历山大（Alexander）、巴罗（Barrow）的研究发现，英国区域房价传导存在空间上的“波纹效应”，即部分地区房地产价格的波动如波纹一样会传递影响到周边乃至其他地区。[38][39]米恩（Meen）给出的解释是，区域住房市场的结构性差异以及家庭迁居、财富转移、空间套利是这种波纹效应形成的重要原因。[40]波拉斯夫基（Pollakowski）、雷（Ray）对美国的研究发现，住房价格在地理毗邻地区间具有明显的空间关联性，[41]后期如霍力（Holly）等人的研究也支持这一结论。[42]此外，罗振强（Luo）等对澳大利亚主要城市房地产价格扩散模式的研究还发现，城市住房价格具有按照城市层级从高到低的扩散机制。[43]由于资金、人口流动和地域连接的影响，大城市周边房地产市场容易受到大城市需求外溢的影响。
近年来，学者们探究了中国主要城市住房价格的空间关联、区域溢出，以及区域房地产价格的空间收敛等问题。洪涛等借助全国35个大中城市的统计数据，在房地产价格面板数据模型的基础上，利用多种截面相关检验方法的分析结果显示，计量模型在控制了诸如收入、利率等影响城市住房价格的主要因素之后，其残差仍然显示出截面相关性，表明中国35个大中城市间房地产价格区域联动性的客观存在。[44]王松涛等在详细总结“波纹效应”理论和房价区域互动关系实证研究的基础上，从全国35个大中城市中选取26个主要城市并划分为5个区域市场分别进行研究。[45]研究结论表明，不同城市住房价格波动在长期来看具有相互制约的稳定关系。张凌运用全国35个大中城市的统计数据及相关调查数据研究了城市住房价格波动差异及连锁反应，发现城市间房价确实存在弱的连锁反应和空间交互作用，在北京、上海、天津、广州、深圳、重庆六个子样本城市内，还存在热点城市之间以及从东部沿海城市到西部内陆城市的房价扩散现象。[46]刘志平和陈智平采用1999—2010年全国35个大中城市数据探讨了城市间住房价格的空间自相关性等问题，发现这些大中城市间的住房价格表现出不断加强的空间自相关性，且存在弱的正扩散效应。[47]王锦阳和刘锡良利用中国四个直辖市1999—2012年的季度数据，研究了住宅基础价值、泡沫成分及其区域溢出效应，发现这四个直辖市房地产市场（主要是住宅市场）存在广泛的空间溢出效应，但数量级和溢出方向上具有明显差异。与北京、天津和重庆市相比较而言，上海市住房市场更容易受到外部住宅市场的影响。[48]龚云龙（Gong）等对中国泛珠三角地区主要城市间的研究发现，短期证据显示这些城市间的房地产价格存在空间收敛与扩散，但长期证据显示，该地区房地产市场存在明显分割，主要原因在于这一地区不同城市间经济发展的联动性和空间一体化程度不足。[49]刘海云和吕龙基于2007—2017年中国42个大中城市的季度数据，研究了城市房价泡沫及其传染的“波纹效应”，发现房价泡沫传染整体上呈现“由东至西”、局部呈现“由中心向外辐射”的空间特征，多条房价泡沫传染路径构成复杂的网络结构。[50]从上述研究中可以看出，随着中国区域格局与城市经济发展演变，一些区域城市间的经济联系逐渐增强，经济发展分化和空间分割依然明显，使得房地产市场的空间动态变得愈加复杂化。由于研究所选的城市样本、研究方法以及研究时段的差异，以上研究得出的结论也不尽相同。
此外，随着近年来中国快速交通网络建设的推进，一些学者开始关注高速铁路建设对不同地区和城市间房地产市场的影响。郑恩齐（Zheng）、卡恩（Kahn）研究了中国2006—2010年间高速列车投入使用之前和之后的房地产价格变化，发现中国高速铁路能够起到整合市场以及缓解大城市增长成本的作用，市场潜力增幅最剧烈的城市，其房价的增加也最多，而且多是分布在高速铁路线上并距离北京、上海和广州这三个大城市100—750千米的二线城市。[51]孙聪等研究发现，高铁运营能够增强沿线城市的市场潜力，并具有显著提升城市房地产价格的外部影响，但与其他城市相比，这种效果在高铁沿线的二三线城市表现得要更为明显，这与郑恩齐（Zheng）、卡恩（Kahn）的研究结论有相似之处。[52]这说明，交通基础设施联通与城市间的经济联动促进了区域房地产市场的互动与整合，某种程度上有助于缓解一二线重点、热点城市的高房价压力以及三四线城市的高库存压力。因此，在中国正在进行人类历史上最大规模的城镇化和世界上最大规模的高速铁路网建设背景下，探究中国房地产市场的时空演变格局，不能忽视高速铁路的影响，但其影响效果与作用路径究竟如何，亟待更加系统的理论分析与实证探究给予解答。
四 房地产市场区域空间分异的影响及调控对策
不同区域房地产市场的空间差异，既是住房总量相对短缺时代结束后房地产市场调整的产物[53]，也是各地区经济社会发展不同步的结果。发展不太好的城市和地区的供给相对过剩，以及热点地区房价高涨恰恰是房地产市场区域空间分异所暴露问题的核心，这不仅加剧了市场本身的结构性矛盾，使得部分热点区域更容易成为房地产泡沫的载体[54][55]，还会对人口流动结构、区域产业结构等产生影响。范剑勇和邵挺发现，城市房价水平过快上涨（特别是大型城市）对差异化产品区位选择产生扩散倾向，导致城市体系出现“大型城市集聚相对不足、中小型城市发展过多”的扁平化趋势。[56]高波等在新经济地理学框架下的研究发现，城市相对房价的升高通过生活成本（居住成本）路径诱使劳动力流动，并影响了地区产业转移和升级，房价过高区域存在产业空心化风险。[57]邵朝对等系统构建了房价、土地财政与城市集聚特征的影响机制，并采用系统GMM方法对中国282个地级及以上城市进行的实证研究表明：鉴于区域间劳动力流动和行业间工作转换成本的广泛存在，房价通过扩散机制主要对低端劳动者产生强有力的挤压，引发产业由低端行业向高端行业集聚的结构演变，进而与城市多样化特征呈“倒U”形。[58]深入来看，工业化进程决定了房价上涨主要诱发制造业内部的“U”形梯度升级。市场导向的房价扩散力量与富有浓厚政治色彩的土地财政虽均通过产业结构影响城市集聚特征，却呈相悖效果。因此，在与土地财政的互动中，房价上涨推动产业结构升级、优化城市集聚特征的效力被不断削弱。热点与重点城市房地产价格在高水平上的过快上涨造成的资源配置扭曲、城市结构失衡等负面影响，正在逐步显现。
此外，房地产市场的区域空间差异及其对同一政策的差别化反应，还对全国统一的总量性调控制造了难题。学者们就区域和城市分类调控新模式展开探讨，指出制定调控政策不能忽视地区差异，要重视不同城市房地产所处的发展阶段特征[59]，提出可在中央统一指导下允许地方政府因时因地对房地产进行“差别化”调控[60]，应该确立“分类调控+重点关注+多层监测”的区域房地产市场差别化调控思路。[61]也就是说，中国房地产市场在空间维度上的复杂动态，客观要求必须改变传统“一刀切”的调控思维与做法，须根据区域房地产市场差异联动内在特征，构建更加有效的房地产调控机制与政策体系。
五 总结性述评：有待研究拓展深化的地方
通过梳理国内外相关研究后发现，关于房地产市场及房地产价格区域空间分异格局、模式、成因等问题的研究已取得许多有价值的成果，不仅丰富了区域房地产市场空间结构演变的理论内涵，还为深入研究中国房地产市场的区域格局与特征提供多维视角和重要借鉴。但是，由于中国地域广袤辽阔、人口数量庞大、地区差异明显等显著的大国特征，以及中国房地产市场脱胎于计划模式、成长于经济社会转型期的制度政策环境，中国经济空间格局正在经历深刻重塑和房地产结构性问题越发凸显等多种因素交叠背景下，中国房地产市场的区域空间分异格局的演变可能愈加复杂，与此相适应的房地产市场调控优化可能要更为系统。这方面的研究亟待进一步拓展和深化。
第一，区域房地产市场运行涉及空间区位、房地产供给、需求和价格等既有区别又相互联系的多个方面，现有对房地产市场区域空间机理的解析仍然缺乏一个统一的、比较完善的分析框架，相关机理分析也相对欠缺。城市是现代经济社会活动的中心与房地产发展的主要空间依托，住房是用来满足人类居住需求及相关经济社会活动的物质载体，人作为经济系统中最为活跃的主体，其就业、居住活动空间选择以及人口流动通过“用脚投票”的方式对房地产市场的区域差异以及空间互动关联具有根本性的影响。因此，若要对中国房地产市场区域空间分异的内在机制及模式有更加系统深入的理解，必然少不了在空间—需求—供给—价格四位一体的分析框架内，探究其内在动力机制及空间运行机理。此外，现有研究在阐述中国房地产市场区域空间分异成因时，较多涉及的是经济因素和宏观政策的空间异质性影响，对地区政治资源、社会文化资源和生态资源等非均衡分布的影响重视不足，进而难以从更深层面对中国房地产市场及房价区域差异等进行把握和判断，有待在理论和实证分析过程中进行探讨和识别。
第二，从目标区域来看，立足城市内部的研究已经积累了大量成果，这为从更大地理尺度上考察中国房地产市场空间演变问题提供了重要借鉴，但这一层面研究由于样本城市的个体差异而不具有普遍的代表意义。立足区域城市层面的研究虽然已经有了很大的拓展，但大多数研究仍然限于中国东、中、西部和东北四大地带之间或某些具体区域或城市群，即使全国性的分析也多是以中国省级行政单元或35个大中城市为研究基本空间单元，包括不同规模、不同类型、处于不同发展阶段城市在内的大样本城市案例的研究较少，中国全域范围内房地产市场空间分异的系统性研究仍显缺乏。与英美等发达国家不同，中国作为一个约占1/15世界陆地面积和拥有大约1/5世界人口的大国，不同地区城市间在自然地理条件、宜居环境、行政等级、经济发展、产业结构等方面存在差异，仅考虑少数大中城市的研究无疑将降低结论的可信度，不利于整体认知与准确把握中国房地产市场区域空间分析的格局、特征与态势。
第三，从研究方法来看，GIS空间分析技术结合计量模型手段已经成为研究房地产市场和住房价格时空演变的主流方法与今后发展的主要趋势，但国内在这一方法的使用上仍显薄弱。尽管部分研究在结合GIS方法的基础上已引入了兼有空间和时间信息的面板数据模型分析，但建模过程中并未深究变量之间可能存在的自相关问题。由于几乎所有的空间变量之间都具有空间依赖性或空间自相关性[62]，以及地理学第一定律的存在[63]，使用忽视空间效应的传统面板数据模型将很有可能导致严重的设定偏误，而无法准确揭示中国房地产市场动态运行中的区域空间作用机理，甚至还有可能误导房价调控政策的制定与实施。尤其不容忽视的是，随着中国以高速铁路干线为骨架的世界上最大规模的快速交通网络建设，以及区域经济由传统的省域经济向城市群经济转变过程中，区域与城市间的时空距离被空前压缩，欠发达地区城市与发达地区城市的“相对时空区位条件”也发生了改变，人们的就业与居住活动的空间必将得到拓展。具有不同相对区位条件的地区和城市间，房地产市场的区域空间差异及关联互动特征将更为复杂，亟待把大国时空距离因素、空间效应纳入实证检验模型，采用合适的计量经济研究方法进行更加深入、系统的分析与检验，进而为房地产市场调控优化提供数据、方法支持和实证依据。
第四，从房地产市场调控对策研究来看，许多涉及房地产和房价问题的文献几乎都提出了应对住房价格快速上涨、促进房地产市场健康发展的政策建议，但空间维度上的差别化精准调控问题研究仍然比较欠缺。部分研究虽已开始涉及差别化调控，但遗憾的是，没能结合中国区域与城市经济格局都市圈化、城市群化的演进动态，以及房地产市场空间结构调整新趋向进一步深入和细化，未能探索形成以都市圈、城市群为主体空间依托的系统化差别联动调控体系和制度机制构建的完整框架及主体内容。对于地域广袤、地区差异明显的中国而言，在经济空间格局正经历深刻重塑、房地产市场结构性调整凸显和全面深化改革新时期，基于区域与城市经济以及房地产市场的空间格局演变、调整趋势及内在机制，科学构建符合中国国情、适应市场规律的房地产市场调控政策体系和长效配套机制，对于更好落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，明确房地产市场调控优化方向与重点，更好发挥政府作用和市场在资源配置中的决定性作用，显得尤为重要。
为此，本书从中国房地产市场区域空间分异这一重要现象和现实问题着手，力求在吸收借鉴国内外相关研究成果的基础上，立足中国经济地理实际，结合住房改革深入实施、城市化进程稳步推进、区域一体化加快发展以及房地产市场空间结构调整等现实背景及未来趋势，紧密围绕城市房地产市场动态运行的区域空间格局演变与调控优化这一主线，综合采用理论分析、数理建模、GIS空间分析、计量经济检验等研究方法，对中国城市房地产市场区域空间分异的一般机理、总体态势、内在机制、传导溢出等展开动态化和立体式考察，以揭示中国房地产市场区域空间分布差异及联动机制，在此基础上结合经济规律、国际经验和中国实际，采用规范分析方法探究符合中国国情、适应市场规律的房地产调控体系及其长效配套机制，希冀对促进中国房地产市场的稳健协调发展有所裨益。