第一章 导论
第一节 研究背景与意义
一 研究背景
自20世纪90年代末城镇住房分配制度在全国范围取消以来，伴随工业化和大规模城镇化的推进，中国房地产业快速发展，房地产市场规模不断扩大。在此过程中，住房价格在时间维度上的快速攀升以及在空间维度上的分布差异，构成中国房地产市场运行的一个核心事实。近年来，伴随中国大规模城镇化推进过程中城乡与区域人口流动分布的变动，以及房地产供求结构的动态调整，不同地区房地产供需矛盾程度不一，住房价格水平以及上涨幅度的差异变得越来越明显，呈现出较高住房价格城市在区域空间上集聚分布与散点状分布并存的现象。
全国地级及以上城市的统计数据显示，2005年，中国较高住房价格城市集中分布于长三角、珠三角等东部沿海地区，具有中低水平住房价格的城市则多位于广袤内陆区域，其住房价格平均水平（商品住宅平均销售价格）普遍在2600元/平方米以下。同时，像武汉、成都、西安等具有较高行政级别的城市的平均住房价格普遍要高出其他内陆城市，呈现散点状分布（见图1-1）。历经多年发展，到2013年，城市住房价格水平与2005年相比普遍上升，同时更高住房价格水平的城市在东部沿海集聚性分布和内陆散点性分布特征依旧明显，而住房价格平均水平较低的城市多分布于内陆偏远地带以及离大城市较远的区域。与此同时，成渝等内陆地区较高住房价格城市的集聚分布雏形显现，不同地区和城市间住房价格绝对水平的差异突出。
图1-1 2005年和2013年中国地级及以上城市住房价格的区域空间分布示意图
资料来源：本图基于国家测绘地理信息局标准地图服务网站下载的审图号为 GS（2016）2892号的标准地图制作，底图无修改。
2015—2016年，中国房地产市场在快速回暖中出现局部过热现象，部分地区和城市投资投机需求高涨，“地王”“抢房潮”频频涌现，房价快速攀升，并在空间上呈现出扩散蔓延之势，使得房地产市场的区域空间差异更加明显。从全国总体来看，2016年2—9月，全国商品住宅平均销售价格（全国商品房销售额/全国商品房销售面积）同比分别增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，涨幅皆超过2014年全年（1.28%）和2015年全年（9.11%）水平，其中3月增幅为最高值，几乎为2015年全年同比增速的两倍。从城市层级上看，2015—2016年70个大中城市中一、二、三线城市的房价都经历了一个“U形”爬升上涨过程。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价大幅、快速上涨，2016年4月新建商品住宅销售价格同比涨幅达到33.9%，创造了历史新高；二线城市房价涨幅则持续扩大，加快攀升；三线城市房价涨幅平缓，与一二线城市差异明显。从空间分布上看，东部地区重点、热点城市及其周边地区全面升温，个别城市房价快速上升，其中深圳市2016年4月的同比涨幅达到63.5%，可谓创造了局部暴涨“奇迹”；中部、西部和东北地区个别城市房价迅猛攀升，与多数城市温和回暖或下降并存，空间分布差异现象比较突出。其中，中部地区的合肥、武汉、长沙、郑州等省会城市房价同比增速迅猛（见图1-2）。2016年9月，合肥、厦门、南京、上海、深圳、北京的新建商品住宅价格同比涨幅皆超过30%，分别达到47.0%、47.0%、43.0%、39.5%、34.5%、30.4%。其中，合肥、北京、上海、厦门的二手房住宅价格同比上涨率高达50.1%、40.5%、37.4%和37%。
图1-2 2016年70个大中城市新建商品住宅销售价格同比增长分布示意图
资料来源：根据国家统计局数据整理绘制。
随着中国房地产发展从总量供不应求逐步转向总量供求基本平衡、结构性矛盾突出的新阶段，区域城市间住房价格分布及波动差异不断显现，重点、热点地区和城市房地产供需矛盾相对突出，不时面临房地产价格高位过快上涨、市场过热等问题。由于过高房价会导致普通居民购房困难，制约企业的创新发展，易诱发区域性与系统性经济金融风险等，因此，抑制住房价格的过快上涨，促进房地产市场供求平衡和健康发展，具有十分重要的意义。尤其对于中国这样一个人口数量庞大的发展中大国而言，住房问题不仅是传统“衣食住行”四大民生问题中的头等大事，也是影响国民经济发展和社会稳定和谐的全局性重要问题。正因如此，房地产市场发展变化的每一步几乎都会牵动大众神经，备受各级政府和社会关注。2016年12月召开的中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，提出“既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。党的十九大报告进一步明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2017年12月召开的中央经济工作会议强调，要“加快住房制度改革和长效机制建设”。2019年国家发展和改革委员会印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中明确指出，要“健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同”。伴随城镇化的加快推进和快速交通网络的建设，人们的居住、就业等活动空间正在不断拓展，房地产正由原先单个城市向都市圈、城市群拓展和转变，房地产市场的区域空间运行将愈加系统和复杂，这也对房地产市场调控提出新的更高的要求。可以说，在中国经济空间格局经历深刻重塑、房地产市场空间结构调整加快、促进房地产市场稳健发展的重要性愈加凸显的背景下，中心城市、都市圈、城市群的发展演进将为中国房地产市场的区域差异联动运行提供重要的空间依托，新时代“房住不炒”定位、“全民住有所居”目标基本奠定了中国房地产市场发展的基调和政策方向。在此背景下，对中国城市房地产市场运行的区域空间机理、过程、特征等问题进行系统剖析，对于全面认识和把握房地产市场区域空间分布差异状况与演变趋向，探索构建更加具有针对性的高质量房地产市场调控机制与政策体系，进而不断促进中国房地产市场的平稳、健康和协调发展，具有十分重要的理论价值与实践意义，已成为亟待深入、系统研究的一个重要理论与实践问题。
二 研究意义
（一）理论意义与学术价值
相关理论研究和实践经验显示，一国房地产市场的区域空间分异是在宏观环境变化、地区经济社会不同步发展以及房地产调整交织过程中形成的（Manning，1989[1]；Potepan，1996[2]；Goodman & Thibodeau，2008[3]；Zheng et al.，2010[4]；Kim & Rous，2012[5]；Oikarinen & Engblom，2016[6]）。对于中国这样人口众多、地域广袤、地区差异明显的发展中大国，由于自然、地理、经济、社会、文化等多种因素的相互影响，其房地产市场运行的区域空间机理、过程等可能更为复杂。现有研究尽管进行了有益的尝试（梁云芳和高铁梅，2007[7]；丁祖昱，2012[8]；谢旦杏和林雄斌，2014[9]；等），并形成了许多有价值的研究成果，但一些关键性问题仍然有待深入和系统性研究。一方面，现有研究对房地产市场区域空间分异机理的理论解析相对不足。房地产市场由于土地、房屋的不可移动性以及房地产需求的多元性和多层次性，其运行机制相比于其他市场更为复杂。同时，中国大国房地产市场空间格局演变必然要受到自然、地理、经济、社会、政策等多个层面因素的影响，而且很有可能错综叠加。因而亟待对大国房地产市场区域空间分异的机理进行更加系统的解析。另一方面，现有研究对影响房地产市场区域空间格局演变的经济地理、时空距离、经济联系等因素考虑不够充分。基于欧美发达国家的经验研究显示，房地产市场在空间层面存在相关性（MacDonald & Taylor，1993[10]；Holly et al.，2010[11]）。尤其是在现代社会，随着全球化过程中网络社会的崛起和现代交通、通信等技术的快速发展，“流动空间”逐渐替代了“地方空间”，城市间的相互联系、相互作用日渐增强，都市圈、城市群地域空间结构的形成使得城市间的经济联系更为密切，为城市间房地产市场和房地产价格的差异联动提供经济基础。因此，亟待将经济地理和空间因素引入理论分析，以探究大国区域房地产市场空间演变机理。基于此，本书在吸收借鉴国内外研究成果的基础上，将围绕上述问题进行理论研究拓展，这不仅有助于进一步丰富和完善现有房地产市场空间特征的研究体系与内容，促进区域经济学、城市经济学、新经济地理学、房地产经济等相关理论在该研究领域的融合运用，还有助于为深入认识中国房地产市场区域空间分异等问题提供比较完善的理论分析框架。
（二）实践意义与应用价值
1998年中国开启住房货币化改革后，尤其是自2003年全国房价快速攀升以来，促进房地产市场平稳健康发展的相关调控及制度改革的步伐从未停歇，并随着房地产市场运行状况的变化和国民经济社会发展阶段演进而深入推进，但总体调控效果并不十分理想。在2016年启动的新一轮房地产市场调控中，针对局部地区和城市出现的市场严重过热、房价过快上涨以及空间上扩散蔓延，中央和地方政府部门先后密集出手，收紧调控政策，多地重启了严格的限制性措施等。房地产调控措施不断加码，短期内虽然抑制住了投资投机和市场过热，但整体调控效果并不十分理想。其原因除了与多年来中国房地产市场自身问题积存与长效机制建设不足有关外，还因过往调控及干预措施未能有效触及中国房地产市场空间结构性矛盾的深层原因，对房地产市场区域空间差异及联动的复杂性认识不充分，房地产市场调控政策的空间指向性不强，调控的精准性、协同性相对欠缺。为此，本书从区域空间维度对中国城市房地产市场运行过程、格局等进行比较系统的定量考察和实证检验，在此基础上结合中国区域与城市经济发展新动向、房地产市场空间结构调整新趋势，探究中国房地产市场调控机制和调控政策优化的目标原则、主要路径和内容重点。这不仅有助于厘清中国城市房地产市场空间结构性矛盾的内因所在，明确房地产市场区域空间分异的出现对房地产市场调控机制、调控模式调整优化提出的新要求，还有助于更具针对性地构建符合国情、适应市场规律的房地产市场调控机制和长效发展机制，进一步完善促进中国房地产市场平稳、健康和协调发展的经验证据支持和实践指导依据，提供有益的政策决策参考。