前言

房地产问题事关人民安居乐业和经济社会发展全局，其重要性、复杂性和敏感性伴随一国经济发展与社会转型而凸显。中国作为一个人口众多、地域广袤、地区差异明显的大国，自改革开放后特别是1998年住房货币化改革以来，房地产业获得快速发展，房地产市场规模不断扩大。与此同时，中国房地产市场结构性调整也加快进行，并在区域空间维度上逐步呈现出一些新变化和新特征，集中表现为不同地区和城市房地产供求矛盾程度不一，城市房地产价格的空间分布差异与关联互动愈加复杂，房地产市场的空间性、结构性问题越发凸显。更加精准有效地促进中国大国房地产市场平稳、健康、协调发展，已经成为建设现代经济体系和保障改善民生的重要任务之一。在此背景下，深入探究并客观认识中国房地产市场运行的空间机理、过程与趋势，进而更加有效地推动中国房地产市场调控优化和长效发展机制完善，不仅具有重要的理论价值和现实意义，还具有丰富的政策内涵与启示。

本书以“中国房地产市场的区域空间分异与调控优化”为主题，以解决“中国房地产市场运行中具有怎样的空间分异机理与过程，又该如何通过调控优化来促进房地产市场的稳健发展”等核心问题为主线，综合采用理论建模、统计分析、计量检验、规范分析等多种研究方法，对房地产市场区域空间分异的一般机理进行梳理与归纳，对中国房地产市场区域空间分异的状况进行定量测度和刻画，并就其空间分异动力机制以及可能产生的影响进行实证检验与评估。在此研究基础上，结合经济规律、国际经验和中国实际，提出进一步推进房地产市场调控机制优化以及相关制度改革深化和调控政策完善的对策与建议，以期为促进中国房地产市场的平稳、健康和协调发展提供有益的政策决策参考。通过比较系统的理论分析与逐步深入的实证考察，得出如下主要研究结论与研究发现。

第一，房地产市场区域空间分异是区域房地产市场空间属性的重要呈现形式，集中表现为区域房地产需求、供给和价格在空间上的差异分布、相互联系及动态变化，是人口、资本、信息等可移动因素与土地、房屋等不可移动因素在特定空间区域上相互作用、相互影响的动态过程的空间映射，并统一于“空间—需求—供给—价格”四位一体的理论分析框架之中。

第二，受经济集聚力、分散力和交通条件改善等的影响，大国房地产市场的区域空间格局演变具有“中心扩展整合”和“外围分化倾斜”的非均衡性分异趋向。中心扩展整合表现在中心城市、都市圈以及城市群区域出现居住或就业等活动空间扩展，以及职住空间一体化趋向；外围分化倾斜体现为离中心城市较远的外围地域空间上，出现人口与住房供求相对集中区域的局部隆起，以及一些边缘地区和城市的相对收缩与下沉。

第三，中国房地产市场供给、需求和价格具有多个空间尺度上的差异性特征。无论从全国范围、东中西部和东北地区四大地带，还是都市圈城市群层面看，房地产市场在区域空间维度上的分布及其变动特征不尽相同。不同地区和不同类型城市间房地产供求之间的空间匹配程度不一，重点城市、热点城市、都市圈和城市群的房地产供需矛盾比较突出，房价波动上涨相对较快。

第四，中国房地产市场的区域空间分异是房地产市场自身结构动态调整和大国区域、城市经济发展不同步相叠加的结果，其内在驱动因素具有局域空间依赖的全域空间异质性特征。在中国全域空间上，具有以北京、上海、广州和深圳等城市为中心的房价“多中心—外围”模式；在局域空间上，具有以直辖市、副省级城市和省会城市为中心的房价“多中心—外围”特征。特别是随着中国区域经济由传统的省域经济逐步转向都市圈、城市群经济，以及城市体系的多中心网络化演进，中国房地产价格的多中心集群网络化差异联动体系正在形成。

第五，现阶段，中国房地产市场区域空间分异的出现，具有内在规律性和现实客观性。但由于多年来房地产市场自身问题积存以及长效机制建设不足，由此会带来一些不容忽视的问题和影响：一是热点、重点城市和地区相比于过往房价普涨时期，更容易成为房地产市场过热的策源地和房地产泡沫的载体；二是部分城市房价的非理性持续上涨，会对城市最优规模以及合理城市规模体系的形成造成消极影响；三是对房地产市场调控施策的统一性与差别性的兼顾把控、调控及改革措施推进的空间次序和力度拿捏，以及房地产市场调控的精准性与协同性，提出新的更高的要求。

第六，科学应对中国房地产市场区域空间分异过程中的突出问题和潜在风险，必须明确引导房地产市场实现稳健协调发展的目标要求，坚持稳定市场的房地产市场调控与固本强基的制度建设短效、长效举措两手抓且有机配合。一方面，稳中求进，协同推动住房金融、土地、财税、租赁等关键领域的改革突破和长效制度机制完善，重点优化、完善房地产市场调控长效机制及激励约束机制；另一方面，结合中国区域与城市经济时空演进趋向，以及区域房地产市场的空间差异联动特征，着力构建以都市圈、城市群为空间依托的差别化精准施策和协同联动运作的房地产市场调控政策体系。同时，加强战略统筹、规划引导与政策协同，依托都市圈、城市群不断拓展新时代中国地产市场供求平衡和稳健协调发展的新空间。