第二章 房地产市场区域空间分异的理论基础

第一节 空间—需求—供给—价格四位一体理论分析框架

房地产是房产和地产的总称。在物质形态上，房地产包括土地以及土地之上的永久建筑物和构筑物，它们是人类生活、生产所必需的物质资料。由于土地以及土地之上建筑物位置的固定性和不可移动的特点，因而在经济学里，房地产也叫不动产。一般而言，房地产的存在形态有三种：一是单纯的地产，二是指建筑物，三是建筑物和土地的结合体，即通常意义上的房地产。在现代社会，房地产是城市物质形态的重要组成部分。与房地产密切相关的房地产业是国民经济中的重要产业部门，它具有周期性长、产业关联性高、地域性强等产业特性，在国民经济中有举足轻重的地位。

住房是人们赖以生存和发展的基本生活资料，是满足人的居住需要的物质载体。一般有商用住房和民用住房，后者又称为住宅。由于住宅是主要用来满足人们居住需要的产品业态，而且是住房中最重要和最主要的构成部分，因此在无特别说明的情况下，本书中的住房就是指住宅。与其他产品显著不同，住房具有三个主要特征：一是住房具有异质性，不同住房的面积、房龄、类型、内部特征、公用系统、区位等都具有一定的差异。二是住房是耐用品，随着时间的流逝，其价值可以较快或较慢的速度递减。三是住房具有不可移动性，把一处住房大跨度地从一个地方移动到另一个地方几乎是不可能实现的，这就决定搬迁是有成本的，即住房所有者迁移需要支付较高的费用。

从住房属性来看，住房具有消费品属性和投资品属性。自人类文明社会发展以来，在任何一个国家、地区、城市乃至乡村，物质形态的住房都是人们生存和发展的基础，住房的消费是供人们住在其中从而获取满足和福利。“安居乐业”反映了住房是人们从事经济社会活动的必要前提，也是保持社会稳定的重要条件。住房又具有投资品的属性。所谓投资品，是指购买后不需要追加新的使用价值和附加新价值即可投机出售获利（或亏损）的商品。由于住房是长期使用的耐用品，价值一般较高，且与土地和区位地段密切相关，因此，随着人口、经济和城市化发展等因素的变化，住房价值也会发生变化，这为人们进行住房投资投机创造了条件。从住房作为人类生存和发展的基本物质资料角度来看，虽然商品住房带有投资品属性，但它首先是用来满足人居住需要的消费品。所以，消费属性是商品住房最根本的属性。

房地产市场有狭义和广义两种定义。狭义上的住房市场是指把住房作为一种特殊商品用于交易的场所；广义上的住房市场是指住房在交易流通中所有经济关系的总和。本书涉及的城市住房市场偏向于广义的概念，属于房地产二级市场的范畴^[1]，即在城市空间范围内土地开发和住房建设完成后，作为商品住房卖方与买方进行交易而形成的市场。^[2]与一般商品市场不同，城市住房市场更多地需要涉及市场空间范围，这源于商品住房的多样性、异质性、固定性、结构耐久性等特性。

在城市住房市场上，商品住房是主要交易对象。在交易过程中，商品住房的货币表现即为住房价格，它是住房市场的核心变量之一。与国外采用中位数住房价格的测度处理方法不同，在国内住房价格研究中，城市层面的住房价格通常用商品住房平均销售价格来表示，即商品住房的销售额与销售面积的比值。在无特别说明的情况下，本书中的住房价格也严格按此定义，采用商品住房（住宅）平均销售价格来表示，并简称房价。

一 房地产空间区位

空间是人类从事经济社会活动的载体，在原本非均质的自然环境和地理特征状况下，人们的居住、就业活动空间随着经济社会的发展，以及交通基础设施的不断改进而扩展。房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态，房地产市场具有明显的区域性，这种区域性是由房地产的位置固定性和异质性决定的。因此，特定区位、空间上的房地产与其他商品不同，商品住房有许多独特的特点：房屋具有大小、区位、质量、内部结构、周边环境以及相邻地区的公共设施等诸多属性，属性的差别使得房屋具有异质性。而且，人们消费的是房屋的属性而非房子本身。

房地产空间区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。房地产所在区位状况的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，是否邻近交通站点等，价格往往会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。随着科学技术的进步和经济社会发展，城市内部房地产区位优劣的形成受先天自然条件和后天人工的影响将越来越突出。一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、交通要道的道口、生态和社会环境较好、基础配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区偏远地带的房地产，价格一般较低。即居住房地产的区位优劣主要依赖其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观等。

从城市内部这一较小空间尺度上看，房地产或住房所在区域与城市就业、商业活动中心（CBD）的距离远近，周边医疗、教育等优质公共服务状况对房地产发展具有重要影响；从较大地域空间的城市之间来看，一个城市与区域内经济、就业中心城市的距离远近，以及城市优质公共服务总量及质量对该城市房地产会产生重要影响。房地产位置的固定性和不可移动性，使得该城市的房地产凝结着城市的品质因素和经济社会发展等因素，正如格莱泽（Glaeser）、戈特利布（Gottlieb）在罗森（Rosen）（1979）和罗巴克（Roback）（1982）理论的基础上建立起城市体系一般均衡Rosen-Roback模型所揭示的那样，城市的住房价格、实际工资和宜居性内生于城市体系之中，不同城市的房地产价格因城市人口、收入水平和城市宜居水平的差异而不同。^[3]在区域交通基础设施不断改进等条件下，随着城市相对区位条件的改变（比如在时空距离上更加接近中心城市或优质公共服务城市），使得其房地产的价值也将发生变化。因此，与其他商品不同，房地产商品的位置固定性和不可移动性决定了空间区位因素对房地产市场发展的重要性。房地产及所属城市和区域的区位条件差异直接决定了房地产市场是区域性市场。

二 房地产需求

自由市场中，一切商品包括耐久性消费品在内，价格都取决于供求双方力量的消长，住房市场符合自由市场的某些表征，但具有很多特性，“这些特性可以从城市住房市场供求两方面的特征考察”^[4]。从需求层面看，由于房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有以下一些特征。

一是房地产需求具有区域性。由于房地产位置的固定性，某一区域的房地产需求只能在该区域得到满足。由于气候、地理等先天自然条件以及经济社会等后天发展要素的影响，不同区域有不同的经济社会环境、生活习惯、风俗等，人们对房地产的需求会有不同的偏好。

二是房地产需求具有层次性。房地产对于不同的消费者可以满足生存、改善、发展和享乐等不同层次的需求，并随着人们收入水平的提高而逐层提升。对于经济不发达地区或收入水平较低的消费者而言，房地产是最基本的生活资料或生产场所，是满足“衣食住行”中住和维持生存的基础资料；对于收入较高的消费者，房地产在满足其基本生活和生产的同时，可以提供事业进一步发展和享受“康居”“乐居”生活的重要场所，以满足更高层次的房地产需求。随着需求层次的提高，房地产需求弹性也是不同的。

三是房地产需求具有消费和投资的双重属性。这源自房地产既是消费品又是投资品。一方面，消费者可以把房地产当作消费品，作为生活的场所；另一方面，由于房地产土地资源的稀缺性等，一般会随着经济社会的发展不断升值，同时还可以带来租金收入，因而房地产又被视为一种投资前景可观的投资品，能够帮助房、地所有者实现保值增值的目的。在此过程中，一些投资需求还将不可避免地带有浓厚的投机成分，即以短期持有和低买高卖转手炒作，获取差价和收益。由于房地产投资需求的存在，在特定宏观环境和政策背景下，住房存在居住属性被弱化、投资投机需求被强化的可能，即出现避“住”趋“炒”的倾向。随着区域与城市经济发展过程中劳动力、资本、信息等要素跨地区流动，像都市圈、城市群等区域内城市房地产市场间的联系（需求联系）将会变得更加复杂，而且很容易受到信息流及人们“羊群行为”的影响与扩散外溢，并在短期内引起房地产需求（主要是投资投机需求）的较大幅度波动。

三 房地产供给

与其他商品的生产过程不同，房地产的开发、生产、供给受到土地供给以及住房建设周期等影响，房地产供给具有一些不同于其他商品的特性，使得房地产市场的运行态势更为复杂。

一是房地产供给的层次性。房地产由于其使用年限较长、价值量大，持有者不会轻易丢弃其所拥有但不再需要的物业；房地产又极具投资价值，投资投机者购买、持有后待机出售。从城市内部来看，由于城市发展由内而外地扩张规律，先开发的房地产往往占据较好的区位，同时蕴含文化和历史沉淀，为消费者和投资者所追逐。从城市之间来看，中心大城市及其近邻的中小城市由于具备较好的经济社会发展基础和投资前景，其房地产往往也被开发商、消费者和投资者所看好，并相比其他区域而言较早地开工建设。因此，房地产的供给包括新建的住房和存量住房，其供给具有层次性。

二是房地产供给的滞后性。由于房地产开发建设的周期较长、房地产商品不能实现异地调用和跨区域配置，房地产的供给往往不能及时随着需求的变动而变动。需求减少时，在建项目往往不能中止（除非烂尾），供给量的变化往往有很大的惯性；需求增加时，很难将在建项目提前上市售卖。房地产供给的这种滞后性不仅会给开发商带来一定的风险，而且无形中放大了需求因素对房地产市场及房地产价格的作用，形成普遍的需求驱动型房价上涨。

三是短期房地产供给缺乏弹性。根据经济学原理，房地产供给弹性是指供给的价格弹性，即房地产价格变化的比率所引起的其供应量变化的比率，它表示房地产供给变量对房地产价格变动的反应程度。房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产供给的缺乏弹性。由于受土地供给的刚性约束，加上房地产开发建设周期较长，房地产增量部分的供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。房地产供给的这一特性，也使得房地产市场与其他市场相比具有供给调节滞后性等特征。需求（包括消费需求和投资投机需求）高涨时期的大量住房开发投资和供给，很有可能演变成为房地产市场上的过剩库存，形成局部地区需求旺盛、房价高涨和局部地区库存过剩的区域房地产市场“冰火两重天”现象。

四 房地产价格

房地产的空间区位、房地产需求和供给的特性决定了房地产市场具有自身的特征：一是影响范围的地域性，二是竞争的非充分性，三是供给调节的滞后性，四是交易的复杂性，五是对金融业的依赖性，六是易受政府干预。^[5]其中，房地产市场的地域性是住房位置的固定性和异质性决定的，房地产市场竞争的非充分性是由住房供给的垄断性和交易信息的非充分性导致的，这两大特性是房地产市场显著不同于其他市场的根本所在。

作为房地产市场中的核心变量，房地产价格是房地产空间区位、房地产供给和房地产需求关系演变的综合呈现，并在供需驱动下动态运行（见图2-1）。而且，房地产价格对土地价格具有重要影响，这是因为：对土地的需求是派生的，人类活动（经济的或非经济的）是产生土地需求的直接原因。很少有只是为了土地而不是为了人类的非土地需求（比如衣、食、住、行等）而购买土地的。土地需求的增长源于人类活动的增长。第二，土地供给是价格非弹性的，一个国家、地区或城市，土地供给会受到其行政边界与地理状况的制约，从总体和长期视角而言，土地价格的上涨不会影响土地供给。因此，房地产价格将通过对房地产派生需求的影响而作用于土地价格，同时，土地价格将通过成本途径对房地产价格产生影响。

图2-1 住房市场与土地市场

人们对房屋的特殊性要求以及房屋的异质性，使得变换房屋的交易成本很高，导致房屋市场空间的非均衡性。房屋的空间不可移动性使房地产市场供需关系呈现复杂的空间形态，决定了区域房地产价格的空间差异。同时，住房市场的存在以及住房市场间的相互依赖，将不同区位的房地产市场联系了起来（尤其是在近邻地区间）。由于人口流动和大城市房地产需求外溢的影响，特定地域范围内（都市圈、城市群等）的房地产价格将呈现出一定的关联性，使得房地产价格在时空维度上表现出如下特征：时间维度上变动的非平稳性；空间维度上的异质性或空间收敛异质性。

将区域房地产市场在空间维度和时间维度上的演变综合呈现起来看，房地产市场区域空间分异是区域房地产市场空间属性的重要呈现形式，集中表现为区域房地产需求、供给和价格在空间上的差异分布、相互联系及动态变化，是人口、资本等可移动因素与土地、房屋等不可移动因素在特定空间上相互作用和相互影响动态过程的空间映射，并统一于“空间—需求—供给—价格”四位一体的理论分析框架。在一个较长发展时段内，随着一个国家或地区房地产市场上新建住房和存量住房的不断积存，房地产市场总量“供不应求”的状态将逐步缓解，总量供求基本平衡，空间性结构性矛盾将相对凸显。在此发展阶段和背景下，随着房地产市场自身结构调整以及所依托区域和城市经济社会发展演变，房地产市场供给、需求的空间分布差异将变得越来越明显，空间运行机制将愈加系统化和复杂化，并集中体现在房地产价格的区域空间分布差异及联动上。