论房地产的“拆细”：6平方88万

股票市场的常见操作：“十送十”送转或者是拆细，前者在A股，后者在港股美股等国际市场。尤其是在A股市场，公司股票送转后往往上演填权行情，是大家比较喜欢的主题。

这个手法被用到了房地产领域。2016年9月24日，深圳华侨城豪宅片区附近，开售6平米精装小户型，总价88万起，引起社会上一片惊呼——这可是单价近15万每平的定价。但是，在熟悉了前段时间亿万别墅迭出、千万豪宅涌现的情景后，购房者感觉88万的总价似乎是比较亲民了，是可以负担的范围。

可是总觉得有些不对的地方，因为毕竟是近15万每平的单价。总价格上“亲民”，单价拆细，与“十送十”异曲同工。如果操作顺利，那么深圳房子价格只能是“画面太美不敢看”！为什么这么说？因为6平方88万直接证明了60平方800万的合理性！那么，如果60平方300万呢？这简直是“恩物”，人的第一反应当然是赚到了！其中的道理还不止于此，还有很多值得挖掘的蕴含。

地产可以像股票那样拆细

实际上，拆细这个做法并不是地产界首例。2014年07月，长实在新界大埔区的新楼“岚山”开售，刷新了新盘“小户型”的纪录，其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺，折合约16平方米。包括恒基、华人置业、信和置业等开发商，都曾推出总面积不到20平方米，居室面积小于10平方米的迷你户型。“岚山”居室面积只有8平方米多，而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

尽管舆论非议，但开发商每次推出这类迷你户，却总是意外地受欢迎。开发商推面积小得有些“不人道”的迷你户型，最直观的原因当然是小户型面积小，总价低。在楼价常年居高不下的香港，这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。例如，深圳华侨城这次6平米88万，相对于常见的60平方米近千万，真的亲民多了。而且，在香港，小家庭居住的需求旺盛，小户型无论租售都非常走俏。从香港楼价走势看，中小型单位的价格一直坚挺抗跌。在楼价下跌的同时整体租金开始下滑的情况下，其中迷你户同样“一枝独秀”，在逆市中甚至不跌反升。

这就让我们想起了股票市场中的十送十操作。降低股价，等于降低了投资者进场门槛，流动性就会提高，如果配以题材，就会有让人激动的填权行情。那么，地产如何上演填权行情？

“中国区块链”：房地产的填权行情

与当下地产行情可以相提并论的，就是2014年的比特币行情。那是一个让人跌破眼镜却又倍感激动的走势，是一个堪称“值得一辈子守候的投资机会”。因为，即使你在被认为是荒唐的40元人民币这个价位上介入，你仍然有可能不放杠杆的情况下，不到半年内做到200倍的收益。

比特币被人为地设定为2100万个，这就是我们熟悉的稀缺。这一点在那个行情中被充分解读，简直看不到上限。房地产就有这个属性，因为城市是独一无二的，土地是有限的，因而房产就有了与比特币相似的稀缺性。但这个稀缺性背后，是比特币是可以无限“拆细”的，这就给了更多人入场炒作的机会。所以，在比特币交易所，你会看到交易的量级会不断被“拆细”，从而价格就不断以“填权行情”被推高。这个推高背后，是比特币的底层支持技术，即目前大红大紫的“blockchain”，被直译为“区块链”。

在英文里，block这个词汇就是一个街区的意思，而街区必然会联想到地产。在地产界有一句名言，“location is everything”，地段就是一切。城市区位，再到街区，会有不同的地产价格表现。

在这种认识下，如果能够像对股票或者比特币那样对地产进行拆细，那么由于进场人数增加，流动性会进一步增加，这种高流动性会大大支撑当下的价格并超越前期水平，即所谓的“填权行情”。用这种拆细操作，可以将高价更加合理化，更加被人们接受，“高房价”于是也就有了“群众基础”和“集体共识”，这就是比特币的链式机制。这个画面之“美”，简直让人不敢看。

于是，我们会看到作为区块链的房地产，它在土地供应稀缺，供应者愿意高价卖出的情况下，会诞生像股票拆细后的填权一般的行情；它甚至像被叫停的一度在文化交易所挂牌的“艺术品份额”交易，唤回了艺术品市场的春天。

为什么地产不可无限拆细

我们都知道，如果股票要进行送转，监管层需要批准。这就是说，拆细不是说做就能做的。但是，当下地产界却好像没有相应的管理机构，操作自由度无穷大，有了6平方米的，就可以有4平方米的，只要建房技术允许，拆细就可以实施。

这个操作中，唯一被忽略的是人在衣食住行四要素中“住”的基本权利，而这个权利恰恰是政府需要照看的。每个国家在城市规划中，当地政府都有每个居民平均占用的居住面积的数量指标，这个居住面积主要指居室的使用面积，厨房、卫生间、过道等辅助面积不计在内。居住面积标准是城市居住水平的基本标志，反映一定时期内国家的经济水平和人民的生活水平。如果6平方米88万元，无论如何也不能说这是发达经济的居住条件。

在地产界，有个著名的词汇叫刚需，意指无论如何人们总得买房居住，从而对房价上升就表现的不敏感，高房价也就有了理论基础。但是，按照这个逻辑，其他方面如穿衣、吃饭、交通也都是刚需，似乎也都可以高水平定价。这在经济上虽然合理，但是缺失了伦理支撑。

这就好比你在偏僻的高速路段汽车没油抛锚了，有人过来说要以500元卖给你5升汽油，你也得接受，因为你是刚需，而且500元你也拿得起。但是，这总感觉不对，这不是经济，而是敲诈，是乘人之危，是不可持续的商业模式，从根本上讲是缺乏对于人的基本权利的敬畏。你会记住这个油贩和地段很长时间，并告诫自己再也不要到这个地方来。

但如果你很“开明”，心灵鸡汤喝得多，情商很高，你会觉得这个离谱的油价是合理的。出现这个油价是你能力不行，你粗心大意，你该有此一劫。这时候，油价不会被抱怨，而是被接受。

于是，我们就会看到，居民消费价格指数（CPI）同比上涨乏力，而相映之下，房价上涨则是如日中天。房价与消费的“跷跷板”效应如此明显，有点常识的人都会看出来，是高房价吸走了消费，大概是人们节衣缩食，用于还房贷吧。如果是这样，那么实际上高房价会导致贫困化。哈佛有教授研究说，长期贫苦和穷于忙碌会让人变傻，因为注意力被稀缺资源过分占据，引起认知和判断力的全面下降。换句话讲，就是你刚需太强，执念太重，太想买豪宅，就会变傻。

在彼岸加拿大，房价上涨导致加拿大人怨声载道，当地政府赶紧调控楼市，好像还在与中国在反腐合作中把房价下跌又补上一刀；而在我们这里，大家则是开动脑筋，不惜离婚、放杠杆，地产市场出现了“抢筹”。这种场景对比，让人唏嘘不已，无限感叹。

从供给侧来说，土地出让资金收益可观。但是这种饮鸩止渴的方式恐怕最后还是会导致人的“用脚投票”的后果。因为在资本、劳动、土地这三个生产要素中，你把劳动力价格相对定的最低，最瞧不起的是人，那么人们自然就会离开。所以，在CPI编制中，不应该鸵鸟主义般地不考虑房价，而是像重视猪肉价格那样，把房价纳入其中。这时候，CPI将是另一番景象。

是谁在沉默，温暖了炒作？作为地产行情的踏空者，只能“仰天长啸”，“空悲切”。但是复盘后，倘若再给一个这样机会，考虑到当下的经济动能、人口趋势和政策导向，恐怕还是很难说服自己，只能心悦诚服。