3.2.4　存在两个租赁合同怎么办

在房屋租赁中，可能存在出租人将房屋出租给一方承租人，一方承租人因为个人原因又将该房屋转租给另一方承租人的情况，使得存在两个租赁合同，即出租人与一方承租人签订的原房屋租赁合同，以及一方承租人作为出租人与另一方承租人签订的次房屋租赁合同。

这种情况下，首先需要看一方承租人是否有转租的权利。转租是指承租人将租赁物转让给第三方使用收益，由此，承租人与第三方形成租赁关系。承租人的转租存在两种情形，一种是承租人的转租已取得出租人同意，另一种是承租人的转租未取得出租人同意。我国《合同法》规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

也就是说，如果承租人的转租未取得出租人同意，那么承租人不具有转租的权利。此时，承租人若进行了转租，那么出租人可以解除合同。此时承租人与第三方签订的租赁合同不能实现，转租的合同也无效。

但如果承租人是在取得出租人同意的情况下进行转租的，那么此时两个租赁合同都有效。对于存在两个租赁合同的情形，出租人、承租人和次承租人（即第三方）具有以下关系。

1.出租人和承租人之间的租赁关系不因转租而受到影响，原租赁合同仍有效，承租人仍按合同约定定期支付租金给出租人。如果因次承租人的行为导致租赁物毁损，承租人需要承担维修或赔偿责任。

2.虽然次承租人与出租人之间并没有租赁关系，但是次承租人也可以直接向出租人支付租金。

3.在原租赁合同终止或解除时，次租赁合同也被终止或解除，这是因为次租赁合同是在原租赁合同的基础上订立的。

前面我们已经知道了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

由此可见，并不是在任何时候出租人都可以行使解除权。如果出租人在知晓或应当知晓承租人转租的情形下，六个月内都没有提出异议，那么出租人也不能行使解除权。此时，视为出租人同意承租人转租。

通过对前面出租人、承租人和次承租人关系的认识，我们已知晓在存在两个租赁合同时，承租人仍需按约定支付租金。在现实生活中，存在出租人因承租人拖欠租金，而要求解除合同的情形。此时若次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但要注意的是，转租合同无效的除外。

如果次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。