3.2.3　租赁物无法使用，可否请求解除合同

保证租赁物在租赁期间能够符合约定的用途是承租人的义务，那么，如果租赁物在租赁期间不能实现其用途，承租人是否可以解除合同呢？在这种情况下，还要看导致租赁物不能正常使用的原因是否是承租人的过错。《合同法》第二百三十一条规定：不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

从《合同法》的规定可以看出，如果租赁物的毁损或灭失是由于其他原因造成的，而不是承租人导致的，那么承租人可以要求减少租金或不支付租金；若导致不能实现合同目的，那么可以解除合同。不可归责于承租人的事由如下所示。

◆不可抗力：如果租赁物损毁或灭失是因为不可抗力造成的，那么这种损坏是承租人无法预见和避免的，因此属于免责事由。

◆意外事件：意外事件是指行为在客观上虽然造成了损害结果，但不是出于行为人的故意或者过失，而是由于不能预见的原因所引起的，因意外事件造成租赁物毁损灭失的也属于免责事由。

◆出租人不履行义务：如果是因为出租人不履行义务导致租赁物毁损灭失的，那么承租人也不承担责任，如出租人出租的厂房漏水，出租人应对其进行维修，但出租人没有进行维修，导致厂房倒塌，那么承租人是不承担责任的。

上述情形都可能使租赁物不能正常使用或影响使用效能。此时，承租人可以行使要求减少租金或者不支付租金或解除合同的权利，但解除合同的条件需是不能实现合同目的。

承租人所具有的解除权属于法定解除，只要承租人将解除合同的意思通知给出租人，那么合同即解除。如果出租人对合同解除有异议而提请诉讼或仲裁，那么仲裁机构或人民法院都只是对承租人行使解除权的效力进行确认。