二、建筑与规划，提高你的专业素养

在房地产营销策划的实践中，经常会出现“一个设计方案害死一个项目”的情况。主要原因在于：设计公司专业能力不佳，敷衍塞责，作品水平低下；开发商自以为是，听不进专业意见，不尊重设计院，最后项目失败，设计师承担罪名。从房地产营销角度来看，规划设计方案的好坏决定着一个项目的成败命运。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

就像做任何事情一样，为了将事情做完善，都需要提前做规划。之后，再按照此规划来具体执行。同样，在建造楼房的过程中，建筑规划更是非常重要的一个环节。没有规划，或者仅有规划而不按照规划实施，都是无法建造出合乎标准的房子的。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

很多时候，客户之所以要购买某个楼盘，很可能就是冲着整体规划格局而来的。比如，方便孩子玩耍、老年人运动等。这时候，就要将楼盘的整体规划告诉他，让客户胸中有数。这样，对于促进成交的实现也是很有帮助的。

房地产规划并不像人们认为的那样，只是盖房子，它主要分为城市规划、房产项目规划两部分。城市规划相对来说更复杂，涉及的方面有很多，要按照一定层次进行总体规划，不仅包括建筑，还要受到政府政策的制约。在这里，我们重点介绍方案设计。那么，评价和分析一个设计方案的出发点是什么？要考虑哪些方面呢？

1.以人为本，规划舒适生活

如果只想着更快更多地盈利，就容易忽略一个至高原则——为客户提供舒适的生活环境。在我国，很多人买房都是为了居住，也许一套房子就要住上70年，所以要有为客户负责一辈子的思想。如果只图个人利益，仓促完成，就会给业主留下半辈子的隐患。

在项目设计之初，要将楼盘及其周边的人流、车流动线，还有基础设施建设，甚至是周边的交通和商圈范围、距离远近都考虑在内。不仅要将房子设计合理、舒适，更要考虑住户未来的生活是否便利。比如，现在很多人都买了车，小区内的道路网线怎么布置？道路是否需要加宽？小区的门口应该设置几个？放在哪里？

这些事情看起来都不大，可是如果考虑不周，就会造成很多麻烦。要谨记“规划方案无小事”。任何一个房产项目都不仅仅是卖户型，从客户的生活舒适角度考虑设计方案，会让你的楼盘更受欢迎。

2.切合实际，规划合理定位

定位，在任何商业领域都是根本。有了大致的规划方向，只有准确地定位，才能不让后续工作变成无用功。

有个新开发的楼盘，将目标人群定位在白领阶层，为他们提供中小户型的中档社区，但设计师却给小区里安置了一个近万平方米的中庭景观，加上喷泉、叠水，甚至还有五个水幕。

将这些顶级豪华小区的配套景观放在中档小区里，显然是不合适的。想想看，不说建造费，就是后期的物业管理和水景运转费，每年都要多出几十万元，如此高昂的费用谁来出？白领阶层的住户愿意出吗？

3.方便物业，规划长期管理

最开始，物业管理通常都是被开发商忽视的存在，但如今，物业管理越来越凸显它的重要性。很多购房者买不买房，要看周边的环境；掏不掏钱，要看户型结构。而满不满意，就要看物业管理靠不靠谱，毕竟之后和他们长期打交道的是物业。因此，房产项目在规划阶段，不仅要考虑硬件，也应该考虑到后期的管理问题。

有一个叫明珠花园的房产项目，一家上海设计院最初给这个项目设计了中心湖的方案。以湖为中心，从内到外分别是独栋别墅和小高层。想法很简单：别墅业主可以最先欣赏湖景，外层业主可以到中央湖区休闲娱乐。但他们却忽视了一个明显的问题：外层业主要通过墅区业主的房子才能到达湖区。这样必然会给墅区业主带来不便，同时也会给物业管理带来一定难度。于是，他们后期修改了方案，将一部分湖区划分给墅区业主独享，外层业主可以绕过别墅到达湖区。这样，物业和安保就可以以桥为界，方便分区管理。

4.方便营销，规划最优包装

与其他商业产品一样，房产出售也需要包装上市。对于房产营销的规划，也要依据两个基本点来设计：卖点和卖相。所谓卖点就是要有让买房者怦然心动的独特设计，要让你的房产在众多看起来差不多的房子里鹤立鸡群。所谓卖相就是找个专业的广告团队来为你策划一个别开生面的营销方案。如今，很多项目都提前做好园林景观，就是为将来的营销做准备。销售才是开发商的最终目的，因此设计规划也要为营销服务。

5.避开禁忌，规划风水宝地

对于今天的很多设计师来说，规划设计一个房产项目要考虑采光度、建筑密度、容积率、绿化率、人流动线、基础设施等很多因素，各种勘察、测算忙都忙不过来，但很少有人会注意到传统建筑景观要注意的一些问题。

而且，很多人在买楼房时总是会有一些禁忌的，如果设计者没有考虑，就有可能被考虑这些问题的客户厌弃，给房产项目的出售产生影响。所以在规划和设计中，对于楼房间的路冲、角冲、户型间的门冲等禁忌也要考虑。