一、没有土地就没有房地产开发

任何房地产项目的开发都离不开土地，了解必要的土地知识，也是销售楼盘的重要步骤。要知道，开发商选中了一块土地进行建造，并不是买了这块土地，仅仅是购买了这块土地的使用权，土地的使用是有年限的。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

房地产开发和土地是紧密联系在一起的，离开了土地，房地产开发也就成了空中楼阁。而对于这些知识的掌握，也是一名优秀的楼盘销售人员应该知道的基础知识。因此，在正式上岗之后，首先要对相关的知识做到胸中有数。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

对于楼盘，很多客户都会顾虑是大产权还是小产权，而且大多数人都愿意选购大产权的房子。当客户提出这类问题时，也要做出认真回答。当然，首先自己要了解。如果一问三不知，客户也就不会从你手里购买房子。

房子是盖在土地上的，开发房产首先要获得的是土地，这个问题每个人都明白。可是，一旦说到“房屋土地使用权”和“房屋产权”有什么不同，很多人都要迟疑一下。那么，两者到底有什么区别呢？

1.“房屋土地使用权”与“房屋产权”的不同

“房屋产权”的主体当然就是“房子”，是公民的财产，拥有房屋产权的人就拥有使用、处分、收益、处置等一系列的支配权，房屋产权是可以通过购买或受赠获得的。其权利是可以随着房屋的合法交易而转移的。

“房屋土地使用权”的主体主要是“土地”，只不过这些土地是专门用来建造房屋使用的。它包括政府办公楼、科研大楼、学校等国家公共建筑，也包括厂房、商场、居民住宅等商业建筑所占用的土地。依据我国的国家性质和宪法的规定，所有土地归国家所有，任何个人和单位只有使用权。而对于个人来说，“房屋土地使用权”就是指土地使用年限，也可以理解为房屋使用年限。

说到这儿，很多人就会问，“房屋土地使用权”是不是就是“大产权”？其实，这是房地产开发商的一个误导。所谓“大产权”实质上是指“房屋所有权”。凡是经房管部门审核确认并颁发“房产证”的房产，才是“大产权”。也就是说，你拿到房产证的那套房，就是俗称的“大产权”房，和房产使用年限无关。

简单来说，房屋所有权没有时间限制，只要房子在，产权就在。而房屋所占土地的使用权是有限的，时间过了，国家就有权处置。通常国家出让土地使用权的期限为40年、50年、70年不等。

2.房屋土地使用权的年限

（1）我国相关法律规定：居民住宅用地的使用年限是70年，工业用地的使用年限是50年，商业用地的使用年限是40年。

（2）为什么有些开发商开发的房产土地使用权不是70年而是50年？这是因为，他们获得土地不是正规的住宅用地，也可能是用购买工业或商业用地的钱买来的，三种性质的土地出让金额是有区别的。

（3）很多人容易产生的一个误区是：房屋土地使用权从拿到房子那天开始算。其实不然，真正的时间从开发商获取土地的那一天就开始计算了。

（4）在商品房买卖交易中，除了房产证，土地证也是很重要的一个证件。按照规定，民用和工业用建筑土地证的有效期是70年，商用建筑土地证的有效期限是40年。

（5）《中华人民共和国物权法》在第149条中规定了住宅用地期限届满后可以自动续期，其他非住宅用地续期，要走一定的相关程序办理。与土地相关的非住宅建筑如有事前约定，按约定处置；如果没有，就要按相关法律法规办理。