五、商品房面积的正确测算方法

最近几年，有些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”，使得关于商品房面积的纠纷越来越多。因此，客户在买房时，也会提到房屋的面积问题；更有甚至，还会让销售人员帮忙测量。因此，对于楼盘销售人员来说，掌握商品房面积的正确测算方法也是非常重要的。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

在这个房价居高不下的年代，人们买房的时候，都异常看中面积，尤其是面积是否真实可信。因为，有的楼房每平方米就好几万元，差一平方米就差了好几万元。这时候，就要协助用户进行测量，因此掌握正确的商品房测算方法尤其重要。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

当客户想知道房屋的具体面积时，最好帮客户一起测量；如果客户说“只要尺寸没问题，我就买这个房子”时，就更不能马虎了。临门就剩关键一脚了，无论如何都不能在这里掉链子。一定要协助客户一起进行测量，要使用正确的方法，不能糊弄客户。

如今，有很多购房者比较关心住房的使用面积和建筑面积，前者关系到居住空间，而后者则关系到购房金额。通常建筑面积要大于使用面积，建筑面积是由相关部门确定的，开发商给出的报价也通常是依据建筑面积来计算的。因此，知道建筑面积和使用面积怎么算，对购房者有很大帮助。

1.计算公式

使用面积的计算公式：

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+阳台面积

公式解析：

套内房屋使用面积，有人将其形象地称为“地毯面积”，相当于在房屋地面上铺地毯，所有能铺地毯的面积（不包括阳台）。

套内墙体面积，包括屋内分隔墙、户与户之间的分隔墙和外墙，将这些墙体的水平投影面积加起来，就是套内墙体面积。

阳台面积，封闭式的阳台计算全部的面积，开放式的阳台计算一半的面积。

建筑面积的计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=建筑面积×公摊系数

公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

公式解析：

公摊面积，在一栋建筑内，一些附属的设施用房，如消防通道、楼电梯间、配电房等，它们的面积都要算到公摊面积里，同时外墙水平投影的一半面积也要算在内。

公摊系数，通常多层无电梯的建筑的公摊系数在5％～10％，也有很少见的一些会超过10％。有电梯的高层建筑公摊系数如下：

板式小高层：15％～20％。

板式高层：18％～25％。

塔式小高层：18％～22％。

塔式高层：20％～30％。

2.怎么算房屋的使用面积

套内房屋使用面积，其实就是我们平常说的房屋的使用面积，即卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等所有空间的面积总和。

套内房屋的使用面积，都要按照水平投影的面积来计算。除了我们能直观看到的这些空间面积，还要将内墙面的装饰厚度，和房屋内楼梯的自然层数面积计算在内。

至于墙、柱、保温层、通风道等，都不用计入使用面积。

要注意的是，阳台的面积也不能计入其中。

3.怎么算房屋的总建筑面积

建筑面积因为会涉及购房者需要支付的房款金额，是很多人关注的焦点，了解其计算方法也就会大致知道自己的钱都花在哪里。

通常，多层或高层的建筑面积是各层建筑面积的总和，外墙面积要刨去底层的外墙勒脚；地下室、半地下室要从上口外墙的外围开始计算面积；电梯井、提物井、管道井等按建筑自然层数计算；穿过建筑物的通道，按照一层的面积来算；凹阳台按照净面积（包括栏板）的一半计算；挑阳台按其水平投影面积的一半计算；住宅建筑的技术层，只要超过2.2米就要计算建筑面积。