第二节 文化地产的发展现状与开发前景分析

一、文化地产的发展历史与发展趋势

（一）文化地产的发展历史

1、国际文化地产的发展历史

西方对文化地产的研究走在中国的前面。西方非常重视和保护城市的历史文化遗产，不愿意破坏历史建筑群落，认为建筑不仅仅是居住环境，更是代表城市的记忆名片。文化地产的雏形出现于20世纪40年代美国的后工业时代。由于贫穷而交付不起市区住房租金，美国艺术家与设计师在纽约废弃的工业厂房仓库开工作室。这种工作室被称为“Loft”，并且形成集聚，后联邦政府正式将这个在纽约的老工业区正式命名为苏荷（即“SOHO”, South of Houston Street）文化艺术区。苏荷文化艺术区成为创作、展示、经营文化艺术的场所，吸引很多艺术家前去朝拜，也成为最火热的游客观光点之一。

2、中国文化地产的发展历史

1）中国文化地产的雏形

中国文化地产的诞生可追溯到20世纪90年代后期。在经历了90年代初期，由海南房地产引起的巨大的房地产经济泡沫后，90年代后期房地产的发展变得理性。开发商开始知道怎样定位与规划有需求的产品，购房者观念也发生了根本性的转变，买房不仅仅为了居住，还要看重楼盘的品质，譬如交通条件、绿化设施、地理位置、周边配套、物业管理等。在这样的背景之下，中国房地产市场开始出现概念炒作现象。初期的“文化地产”并不能称为真正意义上的文化地产，多为概念炒作，而且一般应用于住宅地产领域。这个时期的开发商常把一句话挂在嘴边：“我们不只是卖房子，而是卖一种生活方式”，而“生活方式”就是指居住文化。从这一点来说，任何一个地产项目只需要与“生活方式”牵扯在一起，就可以打文化地产的擦边球，冠以“文化”的名义进行营销。尽管如此，文化概念的植入为真正意义上的文化地产的到来奠定了基础。

2）中国文化地产的发展历程

借用文化概念来营销地产，这样的风潮只是暂时性的，并不能解决消费者的精神需求。作为一种营销手段，文化概念虽然在卖房子的环节上得到体现，但较少运用在设计、建筑、结构、布局、绿化、配套、服务、社区、会所等方面，因此并不能为项目增值。于是，地产开发商逐渐往更深入的方向探索，着力于打造高性能、多功能、注重绿化养护的建筑，但与此同时，同质化现象越来越严重。面对日渐激烈的市场竞争，地产开发商逐渐改变开发理念，对文化元素的运用已超越建筑本身，上升到精神层面，加之国家文化政策的引导使得越来越多地产开发商插足文化领域，于是真正意义上的文化地产诞生了。此时，文化地产的开发不再局限于住宅领域，而是延伸到房地产的各个领域中。地产开发商在不断探索的过程中，开发出一些新的模式。例如，住宅地产领域出现了“家族地产”模式，商业地产领域出现了“Happing Mall”模式，工业地产领域出现了“经济生长”理论，园区地产领域出现了“文化轴心”理念等。这些都可以归入文化地产的范畴，它们有明确的文化主题，有完善的文化服务体系，有合理的文化功能配套设施。而有些项目是集文化主题园区、文化旅游街区、文化经济产业园区等主体区域为一体的文化功能型地产，把文化、产业、地产三者有机结合，复合更多的产业种类，形成共生共荣的商业模式。

总的来说，中国文化地产经历了三个发展阶段，它的发展是建立在地产商差异性开发的理念之上的。

（二）现阶段中国文化地产的产品类型及特点

1、中国文化地产所处的阶段及产品类型

中国文化地产仍处于起步阶段，其发展较为迅速，但其开发模式、商业模式都在摸索与探究的阶段中。其中依托旅游市场而开发的文化旅游地产为热点发展模块，主要是历史文化街区和文化古城驱动开发的文化地产项目，这类项目主要依赖人文文化资源进行开发。受到美国文化地产影响而开发的、位于中国香港和上海的迪斯尼乐园则属于影视动画文化驱动开发的文化地产。而文化商业地产、文化体育地产、文化艺术地产较多出现在我国大城市里，其中不少文化体育地产和文化艺术地产是在市政文化建设的扶持下发展起来的。

就目前而言，中国文化地产的产品没有权威的分类方法，有根据文化类型分类的，也有根据开发类型分类的，大体上可分为文化旅游地产、文化影视地产、文化商业地产、文化体育地产、文化教育地产、文化创意地产、文化产业地产。

2、现阶段中国文化地产的分布状况及分布特点

我国的文化地产项目主要分布于东部沿海，以及内陆的省会城市，其中以“北上广深”四大一线城市为主要聚集区。我国文化地产分布特点：①所在城市具有较强的开放性，人们接受新事物的能力很强；②所在城市或者地域有深厚的文化氛围和文化资源；③所在城市或地域有较高的经济发展水平和消费能力；④所在城市或地域具有较高城市发展水平和长久的现代城市建城历史。

（三）现阶段中国文化地产的发展状况

1、商业发展模式

大多数文化地产与商业地产的发展模式相似，主要有五大开发要素，即选址、定位、资金链、招商和经营。商业开发模式是先招商后开发，融资模式以非银行贷款为主，运营模式以出租为主。而现阶段我国文化地产处于起步阶段，其具体的商业发展模式主要有以下几种。

①产业链经营的发展模式。中国的主题公园主要以售卖门票和硬件为盈利方式。而迪斯尼主题公园从门票、摄影、餐饮、衍生品等方面获利，以迪斯尼动画片这一影视文化为核心辐射产品，并最终形成产业链。

②产业集聚的发展模式。将书画、出版业、曲艺戏剧等文化产业集聚起来，以文化产业园的形式构建辐射范围大的商圈，提高受众群体数量，达到盈利目的。

③混合搭配的发展模式。将文化产业与相近产业进行搭配，或将相近产业融入文化地产中，譬如深圳华侨城将传统文化（锦绣中华、中国民俗文化村）、现代文化（世界之窗）、主题公园文化（欢乐谷），与自然旅游资源（欢乐岛、玛雅海滩）和高端住宅地产（波托菲诺）结合起来。

④变更原有地产性质的发展模式。对旧厂房等地产物业的业态、主题进行重新定位、改造或升级，如北京798艺术创意园。

⑤品牌连锁的发展模式，如借鉴国际流行的儿童寓乐于教的模式而开发的星期8小镇，酷贝尔等儿童体验项目。

2、盈利模式

盈利模式是所有地产项目开发与运营管理的核心竞争力，而现阶段我国文化地产较为成功的四种盈利模式如下。

1）博物馆模式

博物馆模式是依托艺术文化资源或创造该类资源的文化人士，以博物馆、展览馆、美术馆、画廊、创意商铺等为形式，呈现艺术展示空间、艺术家工作室、创意工艺品等众多文化艺术元素，并经常举办相关的文化活动盛事，例如国际艺术展览、时尚潮流嘉年华，向人们展示具有很强吸引力的文化艺术品，以创造在周边启动住宅地产或商业地产项目的机会。其盈利来源有四种（图1-8）。

其中最主要的收益是一级开发和商业开发，其中又以商业开发收益最大。该类型在中国有很多实践，多以艺术园区的形态出现，北京798艺术创意园、上海M50、上海红坊等都是成功案例。

2）公共休憩空间模式

公共休息空间模式主要将旧厂房、废弃公园发展为公共娱乐休息场所或文化Mall。废旧厂房、废弃公园是城市建设的革新项目，拿地价格较为便宜，开发时，可以在利用原有工业文化营造氛围的同时，大力发展公共休憩设施或改造成文化Mall。该模式的盈利方式是先通过公共休憩设施或文化Mall吸引人群聚集，再通过发展娱乐设施、办公大楼、餐饮场所、酒店等实现全面收益，主要的盈利来自于收益、招商收益等。该模式在外国较为常见，其中德国的北杜斯堡公园案例最为经典。

3）商旅文联合模式

商旅文联合模式就是将文化、旅游、商业三者结合起来，启动地产项目的模式。主要依托历史文化遗产所带来的文化旅游热来带动区域商业的发展。其重点是对历史建筑群加以改造，整合当地的文化资源，开发旅游沿线产品，例如分时度假酒店、住宅楼盘、商业地产等。开发流程比较灵活，既可先做旅游再做地产，也可旅游、地产同步开发。该模式的盈利来源有旅游收益和周边土地或地产的销售收益，其中旅游收益是有限的，因此主要的投资盈利点是地产销售收益。该模式在中国较为常见，例如无锡清名桥古运河文化街、上海新天地、成都宽窄巷子等。

4）创意新区模式

创意新区模式为“无中生有”的开发模式，主要依托一些富有吸引力的文化创意产品，在无文化创意要素的空间开辟创意元素。该模式可以通过建设创意园区的方式实现，最关键的要素是对相关产业链进行延伸发展，尽量满足消费者的一站式体验。该模式在中国有成功的例子，但是会随着园区价值的提升，租金的上涨而破坏原来的商业格局，该模式还没有稳定的后续发展方向。上海的无维创意园区就是该模式的典型例子。

3、一般产业链结构

文化地产开发的产业链结构一般包括七大块，以文化地产开发企业为核心，其他要素包括土地资源、政府部门、商业运营商、市场、配套产业、资金来源（图1-9）。

土地资源一般通过“定向挂牌、打包拿地”的方式获取，这样可以享受政策的优惠，譬如地价优惠、地价可分期支付，还可在城市配套设施和项目建设工期上获得支持。由于文化地产的开发周期较长，需要启动大量资金，因此在资金来源方面应该把握更多元化的渠道（图1-10）。

4、共性问题

1）形式多于内容

开发商关注文化，尝试利用文化增值项目，并以多种渠道展开强大的文化宣传。但在准确把握文化的内涵之后，却没有在建筑和氛围上展开，或者说展开不到位，其结果是项目对文化的诠释不充分，从而造成很多项目形式多于内容。之所以出现这种情况，是因为开发商认不清文化地产的标准。马文杰在《浅谈我国房地产业发展之新道——文化地产》中提出：文化地产有四个评判标准：其一，在文化地产理念下，文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心；其二，建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系，文化软实力成为提升建筑价值的核心，因此文化地产具有文化软实力与房地产核心价值体系相结合的特点；其三，能够用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等全过程；其四，在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。

2）缺乏好的商业模式

很多文化地产项目缺乏好的商业模式，只是一味地以尽快回收资金为标准，片面地决断项目的运营模式，导致前期与后期“文化”的断层，最终使地产项目沦为“四不像”项目。诚然，文化地产对企业的资金的要求更高，而资金周转不快必定影响项目在运营与管理上的决策，这时唯一可以做的就是拓宽文化地产的融资渠道。除了向银行贷款，还可以采取房地产股票融资、公开招募资金和股权融资等方法。房地产股票融资能让开发商在短时间内获得现金，而且没有还款时间的约束。公开招募资金能避免固定的利息支出，还可以长期使用，避免利率波动和短时间内的资本短缺带来的成本。而房地产股票融资虽有固定的股利偿还，但具有永久性的特点，而股利的支付与否和支付数目视公司的经营需要而定。

3）产品单一

文化具有多样性和包容性两大特点，持续呈现一种或几种文化难免令人感到厌倦。很多文化地产项目缺乏对产品的不断更替与改良，造成项目缺乏新鲜感，进而成为大众消费者眼中的“过去式”。在推行文化地产的过程中，房地产企业应该将文化系列化、多元化，打造成有创意主题的文化地产、历史人文地产、新文化概念综合体等地产项目，并在管理与运营中将文化建设与文化营造作为布局的重点，增加项目在同类市场中的话语权。

4）缺乏个性特点，毫无品牌特色

开发商对主题把握不准，会使项目变成文化元素的杂烩场所，而令项目缺乏个性特点。项目要具备个性特点，首先主题要鲜明。准确把握主题的诀窍，不仅在于对文化内涵的挖掘，还在于对时下流行趋势与潮流文化的重点把握。只有准确地把握主题，才能制定出具有市场需求量的受欢迎的主题文化。其次项目应避免同质化竞争。这就要求项目企业在开发与规划过程中，在建筑设计、业态布局、营销推广和管理服务方面具有创新性和特色，并能够不断推陈出新。

二、中国文化地产发展新趋势

1、项目定位呈现鲜明的地域文化特质

房地产开发商在利用文化的同时，连带将项目与其所在地域的文化形成良好的互动关系，并通过建筑与景观的规划设计创造性地表达对地域文化的理解、传承与突破，将项目融入庞大的文化背景中，与地域文化和谐一致，突出浓烈的地域文化特色和艺术气质。

2、项目在运营中开展多种文化交流活动

房地产开发商通过持续不断地增添文化活动和文化行为，为项目创造故事和事件，使项目成为城市文化基地和标志性场所。因而在运营过程中，文化地产成为多元文化载体，显示出项目价值的提升潜能。

3、房地产开发商表现出深层次的文化竞争战略需求

文化地产项目本身的品质是决定定位价格与性能的必然因素，因此开发商更注重塑造项目自身所秉持的价值，关注服务质量和顾客的体验感受，并借助文化的力量创造附加值，使项目广泛地被顾客、住户共享，成为城市最受欢迎的文化场所。

4、文化地产的空间聚合能力非常明显

这主要体现在两个方面。其一，项目的主题定位与市场推广对项目运营起着至关重要的作用，当文化亮点一旦引爆市场，相关的人、财、物就会迅速聚拢；其二，要将近期利益与远期利益结合来思考，避免项目走偏。

三、中国文化地产开发前景分析

（一）文化地产的市场需求分析

1、文化产业的区域发展特征

文化消费的增长，与国家政策扶持有关，更与文化产业的稳步发展有关。中国人民大学文化产业研究院发布的《中国省市文化产业发展指数（2013）》，从综合指数、生产力指数、影响力指数等多项标准进行测试。报告指出：发展文化产业的单位过去一年内增加财富18071亿元，占GDP的比重为3.48%。从整体的发展态势来看，我国各省市文化产业发展呈增长趋势，年平均增长率为1.09%；文化消费市场广阔，文化潜在消费缺口大；其中北京、广东、上海、浙江、江苏、山东、天津、福建、四川、辽宁文化产业发展的综合指数最高，且地域分布主要集中在东部沿海地区。

2、文化产品的消费偏好特征

居民收入水平的增长拉动消费增长，而随着居民教育素质的普遍提高，文化消费占总消费的比重也在缓慢攀高，其中文化消费的群体大多是教育素质较高的知识群体。据《中国文化消费指数（2013）》报告显示，我国居民集中消费的文化产品前十位分别是报纸杂志、游戏、文化器材、电视、设计、电影、图书、广播、艺术品收藏和娱乐活动。而报纸杂志、电视、图书等传统文化产品依然是居民主要偏好的文化产品，但游戏、设计等新兴文化产品呈现明显的上升趋势。在国内外文化产品偏好消费的对比中，我国居民喜欢国外电影和动漫产品，且偏好这类消费产品的人数比偏好国内同类产品的高出10%，而国内游戏、演艺产品比国外更受欢迎，偏好该类消费的人数远高于喜欢国外同类产品的人数，超出比例接近20%。

3、文化消费的地域特征

《中国文化消费指数（2013）》报告指出，文化消费综合指数前五名分别是上海、北京、天津、广东、江苏，其中上海、北京、天津、江苏是消费能力最强的省市的前四名，安徽、广东、四川的文化消费能力仅次其后。文化消费环境最佳城市集中在发达的省市，北京、上海、浙江、广东、天津、江苏分列前六，而消费水平最佳的城市前五名有北京、四川、山西、广东、河北。由此可知文化消费综合发展较好的省市分布在东部发达地区，例如北京、上海、天津、广东、江苏，也有不少省市因为独特的文化旅游资源而具备极大的发展潜力，例如山东、山西、四川、安徽等。

我国文化消费的区域特征：①城乡差异大，城镇居民年均文化消费4422元，占可支配收入的18%，而农村居民年均文化消费1238元，占可支配收入的16.4%，但农村居民的文化消费时间占可支配时间的比重和实际文化消费时间数量均略高于城镇居民。②东部地区居民的消费能力、消费意愿比中部和西部地区的居民高，东部地区居民人均年文化消费的金额为5197.3元，占可支配收入的20.6%；中部地区居民人均年文化消费的金额为2490.5元，占可自由支配收入的13.8% ；西部地区居民人均年文化消费的金额为2990.8元，占可自由支配收入的16.7%。

由上述数据可知，我国东部城镇的文化消费市场需求大，文化消费意愿较强，较适合发展文化地产。

4、从房地产行业的角度分析文化地产的市场需求

虽然地产市场因政策条件所限制呈现低迷状态，但是全国房地产开发投资量呈缓慢增长的态势。2014年1—2月份，全国房地产开发投资共7956亿元，同比增长19.3%，增速比2013年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资共5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。1—2月份，东部地区房地产开发投资4792亿元，同比增长19.1%，增速比2013年全年提高0.8个百分点；中部地区投资1508亿元，增长21.5%，增速提高0.7个百分点；西部地区投资1656亿元，增长17.9%，增速回落4.7个百分点。

2014年1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积为529593万平方米，同比增长16.3%，增速比2013年全年提高0.2个百分点；其中，住宅施工面积为380952万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积为16693万平方米，下降27.4%；其中，住宅新开工面积为12279万平方米，下降29.6%。房屋竣工面积为12418万平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面积为9266万平方米，下降10.6%。

5、文化政策对文化地产开发的影响

我国于2009年出台的《文化产业振兴规划》中提出将文化产业上升到国家的战略性产业。自2012年以来发布的《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》、《“十二五”时期文化产业倍增计划》，进一步将我国文化产业的发展推向高潮。其中《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》明确了九大重点工程，并细分为50项重点项目以发展文化，包括国家美术馆、中国工艺美术馆、出版博物馆、中国国学研究与交流中心、国家民族博物馆、新闻博物馆等。在国家大力发展文化产业的前提下，地产商涉足文化领域并发展文化地产，受到政策的保护与支持。发展文化地产，既可以是对各种单体的文化元素进行汇合或优选，也可以是屹立在传统文化的基础上发展新文化形式，都可带动影视、动漫、音像、图书、字画、音乐、建筑等系统持续地发展与传播，从而推动文化产业的转型与升级换代。这与国家文化政策的目标是一致的。十七届六中全会提出，文化产业将成为国家的支柱产业，这是当前需要把握的最大机会，企业获得了通过文化内涵来深入挖掘产品的商业价值，把文化经济发挥到极致。

（二）文化地产可行性发展类型及其发展模式

由于文化与地产的联姻才发展了几个年头，文化与地产尚处于磨合阶段，地产开发商也在实战中探索更有利的开发和盈利模式。而就当下发展状况而言，以旅游+地产为发展模式的历史文化名城、历史文化（镇）村或街区、历史文化风景名胜区、主题公园、影视文化的文化地产，以艺术创意+地产为发展模式的社区型美术馆等驱动开发的文化地产，以产业文化+地产驱动开发的文化地产，以文化Mall形式驱动开发的文化地产是比较好的发展类型。

1、文化地产+旅游

文化地产+旅游的发展模式就是对文化旅游地产的开发。这种发展模式常见的开发类型有历史文化旅游地产（包括历史文化名城、历史文化（镇）村或街区、历史文化风景名胜区等）和主题公园、影视文化地产。历史文化旅游产品的开发是以商品和服务并存的文化内容为主，着重对文化内涵的物化体现，通过推广与普及文化内涵、对文化内涵进行延伸发展以及对文化内涵进行定位包装。

2、文化地产+艺术创意

文化地产+艺术创意的发展模式就是将传统文化产业的高端部分提炼出来，赋予文化和创意的内涵。在这种发展模式中，文化是基础，创意是关键，科技是手段，可将民俗文化遗产作为依托资源。民俗文化是民间民众风俗生活的统称，具有普遍性、传承性和变异性的特点，包含丰富的生产劳动民俗、日常生活民俗、社会组织民俗、岁时节日民俗、人生礼仪、游艺民俗、民间观念、民间文学、宗教和巫术以及婚丧嫁娶风俗等。

3、文化地产+产业文化

文化地产+产业文化的发展模式就是将工业、农业、文化等产业与文化地产嫁接，形成产业、文化、旅游、地产于一体的复合型地产。它是以产业文化为核心进行开发辐射，既可以是依托特色农业开发的农业生态园，也可以是依托特色工业开发的文化地产，更可以是依托创意文化开发的文化创意园，简而言之，它们都是特色文化产业园。

4、文化地产+商业Mall

文化地产+商业MaLL的发展模式是以文化艺术为主导的文化综合体建筑，往往出于对运营效率和自身可持续发展的考虑，配套餐饮、购物等商业功能，为文化建筑的消费者提供多样化的选择。这种“商业搭台，文化唱戏”的文商合作模式在现今文化消费时代的背景下具有十分蓬勃的活力，不但为商业提供新载体，还打破了传统文化商业的运营模式。

（三）文化地产开发亟待解决的问题

1、如何将文化转化为生产力

过往中国做了几百个主题公园项目，但绝大部分以失败告终，追究其失败的因由，大部分都是因为缺乏产业和消费力的支撑。文化地产难以成功是由于房地产行业本身其复杂性、多样性的特点所决定的，它不像其他产品，光靠单一的文化营销模式包装产品就能收获市场与销量。但是从上海新天地、成都芙蓉古城的成功，可以看到文化资源的多样性与优化整合才能收获庞大的消费支撑，它们的产品既有旅游文化营销、饮食文化营销，又有民居民俗文化营销、水文化营销、商业文化营销的脉络。开发商与运营商在启动项目之前，必须要解决怎样将文化转化成高级生产力。解决这个问题，可以从三方面着手：其一，项目要有文化创造力，这往往是文化消费的驱动力，因为任何文化的兴起源于创新，是精华成分，这种元素特别适合设置在“无中生有”类项目中；其二，项目要具备经济吸纳力，人流可达性与商业辐射性是地产项目与商业运营的基本要求，项目只要能辐射到更多的城市客群，才有可能达到人口消费红利；其三，项目整体涵养能力，持续更新、持续创新本来就是文化的内核精神，做文化地产项目也必须通过这种形式，举办与炒热各类文化活动，给顾客带来源源不断的新鲜活力，那么项目才能长盛不衰。

2、解决文化保护与开发定位的矛盾

文化保护与开发定位的矛盾，集中体现在项目已经接近完工的时候，定位不妥导致原规划需要有极大的修改，又或是规划不能兼顾文化保护问题而造成了对项目运营的困扰。其实可以理解，开发与建设地产项目的过程中，决策者可能会因为种种原因迫使原规划进行调整甚至改建，如果所出现的问题涉及项目所包含的原古城、街区等历史遗留建筑，那么发展商和运营商肯定要做很多考虑。由于政府给予开发商的土地有使用年限，很多开发商都不愿意花太多的财力物力去做额外的改建，而是更留心于如何卖房子和商铺。很多开发商对于文化地产的开发并没有清晰地认识到，项目的核心吸引物是文化，而非商铺和房子，历史遗迹不是生拆硬造就能了事，仿造的未必“有味”，原始的又未必达不到效果。但是文化保护工作会影响群众对项目的评价，甚至会影响项目的品牌形象。开发定位的重点应该放在优化土地以及增值上，实现从观光产品和体验产品的转型与升级，才是成功的关键因素。项目开发不是生拆硬造，一拆了之，要在项目每一环节上进行文化配套，这是衡量文化地产成功与否的特殊标准。

3、解决文化策划与大营销的关联

项目的文化策划既要以当地的文化底蕴为前提，又要与大营销相关联，考虑怎样才能做到独特、多元化、国际化，只有这样才能引入不同地区的消费者前来消费。此外，充分利用区域的人文、历史、文化、自然资源，同时延展这些功能的边缘产业，打造一些能带给游客崭新经历和体验的密集型现代服务，特别是增加诸如游艇俱乐部、会所、SPA、剧院、酒店等现代商业服务功能，才能让项目更有效地吸引游客的到来，并延长游客的逗留时间，最后创造留下来过夜及重游的理由。

4、让政府及其职能部门做好应有的角色

政府及其职能部门在文化地产项目的开发中担当十分重要的角色，项目所应对的挑战和困难以及承载的任务，政府及其职能部门能适当地发挥主导、引领的作用，通过规划引领、打造环境、加强服务、政策扶持，为项目开发注入强大活力，凝聚巨大动力，从而加快文化、旅游资源优势转化为现实项目经济增长优势的步伐，迅速集聚磁场效应，增强对周边地区的辐射力，放大市场影响力，促进项目开发与发展。

5、解决创意产业在项目中的地位

国内很多创意产业园只有创意而忽略产业的发展，造成整个产业链营销无法牵动起来。人文资源被许多城市认为是提升城市品牌实力、发展城市经济的战略王牌。在这方面，迪斯尼和深圳华侨城代表了最典型也是最成功的两种模式。迪斯尼是纵向发展的代表，而深圳华侨城主要是横向的发展；它们都是顺应时代的需求，与时俱进地予以快速改革，并以创意文化、电子媒体等潮流时尚元素及影视娱乐为驱动核心的主题式产业发展体系，极力发展上下游产业和边缘产业。