第四节 可望创新和研究展望
一、可望创新之处
本研究基于转型期经济社会特征，特别是土地集体所有和国有条件下所形成的土地市场“双轨制”特点，从实证和规范角度来重点分析房地产周期波动、利益主体行为博弈以及预期因素对房地产发展的影响，特别是地方政府出于预算外收入考虑而主导了房地产博弈分析。根据房地产周期划分以及影响房地产周期波动的博弈行为分析，本研究提出协调相关利益主体行为、房地产供求双方合理引导预期和博弈行为，妥善解决通过征地而实现土地供应过程中的利益分配问题，为解决中国房地产过于大幅波动而产生的相关问题提出政策建议。
房地产市场利益主体的制衡力量来自于利益主体的力量对比和政策导向，在充分发挥政府必要干预条件下，协调市场利益主体矛盾应该通过市场调节。本研究把地方政府与开发商之间的矛盾作为中国房地产市场的主要矛盾，根据中国地方官员在晋升过程中过分重视GDP增长而产生的地方经济增长锦标赛，土地出让这一预算外收入成为赢得晋升的重要支撑，强调地方政府在房地产市场发展方面主要以地方经济发展为出发点。本研究将地方政府获取预算外收入极大化置于利益主体博弈行为并对房地产周期波动产生影响的条件下，希望在房地产周期波动过程中合理引导利益主体行为，完善土地产权属性，协调相关各方利益，形成合理预期，并妥善处理利益主体之间的矛盾，为房地产健康发展提供有益的政策建议。
1．尝试将计量研究与行为研究相结合。与国内通常解释房地产发展不平衡的经济现象不同，国内学者主要采用新古典主义价格分析法，从供求两方面来分析上述现象，但是该分析方法所需要的理性人、信息完全、市场连续出清等在房地产市场上很难满足，持续过快的房地产价格上涨使相关利益主体采取适应性预期和相对应的战略行动，房地产价格进一步上涨。中央和地方政府、开发商、消费者、银行等利益主体之间的信息不完全和不对称是正常现象，价格分析方法在房地产市场上的分析具有一定局限，引入博弈等定性分析并进行必要验证，能够更加接近事实真相。
在借鉴经济周期理论分析框架的基础上，尝试性与博弈论相结合进行分析，通过定性和定量结合分析周期波动原因，特别是博弈中的各利益主体行为对房地产波动影响，提出改变利益主体预期在控机制中的重要作用，对于房地产调控都具有重要参考作用。解释房地产市场发展不平衡现象，传统分析方法还可以进一步完善，特别是加入博弈行为分析，预期因素以及地方政府这一主要利益主体追求预算外收入的动机。本研究从房地产市场主要参与者之间的博弈问题进行探讨，综合运用博弈论理论建立利益主体整体博弈模型，为进一步解释房地产市场波动的相关问题提供了一个分析框架和新的观察视角。
2．突出分析中国转型期的房地产市场特征，这些特征包括住房制度改革和城镇化加速推进背景、土地公有、较高的房价收入比、房地产业在理论和实践中的定位，特别是直接体现地方政府对推动房地产市场发展进而获取土地财政这一重要预算外收入的行为。作为具有“双轨制”特征的房地产市场成为地方政府的重要预算外收入来源，也可以直接以此作为抵押获取信贷资金，推动市政等基础设施建设，进而带动GDP增长，这是地方政府进行晋升锦标赛的直接体现，地方政府当然具有推动房地产发展的动力。本研究主要基于房地产周期波动基础上进行实证和博弈研究。
3．高度重视预期因素在房地产调控中的作用。国内关于房地产调控的研究大部分集中于政策制定和调控手段的研究，通常将政策作为决策者可以任意操控的政策工具，在很大程度上忽略了政策制定者与其他利益相关者之间的相互依赖和互动关系。本研究将已出台的宏观调控政策为背景，以宏观调控政策为切入点，研究在房地产调控政策的颁布和执行中各方利益主体之间的行为决策，试图找出协调利益主体行为的有效调控政策。
二、研究展望
1．研究指标的多样性以及房地产风险预警系统建设。本研究在进行定量研究时，选取房地产周期的主要标志作为代表进行分析，其他指标也还具有参考作用。还可以选取权威性指标，建立一套房地产风险预警系统，这涉及数学、博弈和计算机模拟等学科，为增强本研究的可信度，未来可以深入研究。在房地产业周期波动分析研究中还存在系统周期原因、房地产以外的影响因素、计量指标体系如何清楚区分和设计等问题。目前还缺少较为权威和广为接受的指标体系衡量房地产业周期波动。许多学者采用的中房指数、国房指数等由于其指标复杂性，往往在研究的时候难以处理和使用，可以将北京、上海等一线城市房地产波动和利益主体行为作为案例和样本研究，克服区域性房地产数据资料缺乏连续性和一贯性的问题，深入挖掘和研究。也可以将全国主要大中城市数据进行区域性分析，以更加深入仔细刻画具有区域性特征的房地产市场周期波动和利益主体行为特征，笔者今后将关注和研究这些问题。
2．行为分析的实证调查和动态分析调整。在加强行为研究方面，由于行为主体博弈多层次性，每个主体具有多个博弈策略，行为特点和相应的策略选择不同。在建立模型时所考虑的博弈信息和选择博弈策略可能不够完善。追踪老龄化来临时期特殊的“4-2-1”家庭结构对房地产需求和供给的影响。由于房地产周期波动，特别是包括老龄化来临以及由此引起的代际结构变化，博弈条件的动态发展变动都可能对房地产周期波动产生影响。
3．加强中外房地产业周期波动差别进行对照分析。中外土地私有和公有的不同以及由此导致的土地市场情况的差异，其房地产周期波动的表现形式应该存在差异。房地产市场运行和发展周期波动采用类似经济周期波动的方法，通过运用房地产市场综合景气指数模型，描述周期波动现象。影响房地产周期波动的因素多种多样，其中包括经济因素、政策因素、博弈行为等因素。通过中外房地产周期波动差异进行比较，更好地体现中国在转型经济条件下的房地产波动特点，以及在此基础上应该采取的对策建议。
(1)上述相关统计数据参见国家统计局2014年统计公报。另外，根据中国人民银行统计，2016年第一季度新增贷款规模为4.61万亿元，同比多增9301亿元。住户部门贷款增加1.24万亿元，其中，短期贷款增加1470亿元，中长期贷款增加1.10万亿元。第一季度个人购房贷款余额增加1万亿元（约占同期新增贷款总规模的22%），同比多增4309亿元，新增的中长期贷款几乎全部流向个人住宅抵押贷款。2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增长较快。同期人民币房地产贷款余额23.94万亿元（与总贷款占比24%），同比增长24%；房地产开发贷款余额5.41万亿元（与总贷款占比5.3%），同比增长10.9%。个人购房贷款余额16.55万亿元（与总贷款占比16.4%），同比增长30.9%；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。截至2016年9月末，金融机构人民币各项贷款余额104.11万亿元，同比增长13%。在新增贷款去向中，同比新增贷款比例增长最多的是个人住宅抵押贷款。
(2)有学者根据计量提出完全不同观点。张清勇和年猛（2012）运用1997年、2000年、2002年、2005年和2007年的投入产出表计算房地产业影响力系数和感应度系数，发现房地产业影响力系数远低于平均水平，该系数从2000年起逐次降低，房地产业带动作用较弱且这种带动作用不断下降；房地产业感应度系数远低于各行业平均水平，房地产业对国民经济推动作用较小，难以通过房地产业有效推动整体国民经济的增长。所谓“房地产业关联度高，带动力强”说法没有依据；与其他产业相比，房地产业带动和推动作用逐渐降低。这些发现的政策意义是国民经济各个产业都是重要产业，政府不必先入为主地认定房地产业在过去、现在或将来肯定是关联度高、带动力强的产业，不必为此出台倾斜性培育政策以促进该产业成为支柱产业。
(3)王国军，刘水杏．地产业对相关产业的带动效应分析[J]．经济研究，2004（8）.
(4)王飞，黄满盈．地产业对经济发展促进作用的实证分析[J]．经济学动态，2005（7）.
(5)2003年国务院第18号文件首次明确指出：“地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”2008年11月10日上午，在北京召开省区市和国务院部门主要负责同志会议，时任国务院总理温家宝发表重要讲话时指出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。凤凰财经于2013年3月24日报道，国家发改委副主任朱之鑫在中国发展高层论坛上表示，很多人都说把房地产作为支柱性行业，文件里没有这句话，而是提出把建筑业作为支柱性产业。
(6)武少俊．住宅产业：经济增长点还是支柱产业[J]．金融研究，2000（11）.
(7)国土资源部2014年2月11日发布《2013年国土资源有关统计数据》。
(8)本研究所指的地产主要指居民住宅资产，住宅在地产中占60%~70%的比重，商业地产在研究中有所涉及，但不是研究重点。
(9)《中国人将财富集中在房地产》，参考消息网，2014年2月10日。
(10)据西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国房产占居民资产比例平均是66%，而美国房产占居民资产比例为35%。
(11)洛涛，李佳鹏．解读京城楼市的怪相：开发商操纵房价只涨不跌[N]．经济参考报，2007-06-20.
(12)丁学松．开发商狂借高利贷，赌政府不会坐视楼市崩盘[N]．华夏时报，2008-06-28.
(13)周乐瑞，许琛，李宜航．广州市市长自称直言房价问题遭利益集团施压[N]．羊城晚报，2008-03-17.
(14)中国指数研究院：《2013年中国百城房价盘点》，2014-01-02。该报告显示，有7个城市的房价2013年累计房价涨幅在20%~30%，17个城市在10%~20%，39个城市涨幅在5%~10%，有8个城市价格下跌。北京、广州、深圳全年涨幅均超过20%。房价收入远超过国际标准；在当前住房的价格水平下，85%以上居民无支付能力进入住房市场（社科院2010年数据），住房市场成了少数投机者游戏。
(15)地价决定房价或者房价决定地价，学界存有不同观点。但从成本推动角度来说，地价推动房价具有较强的说服力，一些经济现象也支持此观点，一旦“地王”出现后，周边房价随即出现上涨即此机理的表现。
(16)庄庆鸿．去年房价最“火”十大城市两城地价高过房价[N]．中国青年报，2014-03-12.
(17)从每套保障房理论上背后申请入住的人数看出保障房建设力量不足，广州（701人）、深圳（433人）、南京（414人）、厦门（334人）、福州（248人）、郑州（241人）、上海（230人）、沈阳（212人）。新建保障房北京相对“宽裕”，2013年为每130名常住人口提供一套新建保障房。十大城市中，开建和竣工最多的是北京，共开建16.2万套、竣工8.5万套。参见庄庆鸿．去年房价最“火”十大城市两城地价高过房价[N]．中国青年报，2014-03-12.
(18)中原地产统计数据显示，2013年中国40个主要城市土地成交额高达1.4707万亿元，同比上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新纪录。
(19)汪玉凯．中国已形成三大利益集团[J]．商周刊，2012（2）.
(20)地产泡沫不是新鲜事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区这一比例甚至已经达到50%以上。
(21)根据2011年《国民经济行业分类》标准，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业五个中类行业，它们属于第三产业。房地产开发经营是房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发、转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等；物业管理是物业服务企业对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；自有房地产经营活动是除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户，对自有房地产的买卖和以营利为目的的租赁活动以及房地产管理部门和企事业、机关提供非营利租赁服务，包括居民居住自有住房所形成的住房服务。