二、新九龍

今天我們稱為九龍的地區，除了界限街以南的尖沙嘴、油蔴地、旺角、紅磡、土瓜灣等地區之外，還包括了深水埗、荔枝角、長沙灣、九龍塘、九龍城、九龍灣、牛頭角、觀塘、茶果嶺等地區。根據1898年簽訂的《展拓香港界址專條》租借條款規定，九龍界限街以北、深圳河以南的土地，由清廷租予英國，租期為九十九年。因此，上述位於界限街以北，九龍山脈離海平線500呎的土地，並不在九龍的範圍以內，理應屬於新界。為什麼原先屬於新界的區域，後來會變成九龍？到底政府何時開始構思將這些地區劃入九龍的範圍？政府這個決定，對香港二十世紀整體的城市規劃又有什麼影響？

政府意欲擴張九龍市區的版圖，目的相當明顯，但如何將原來屬於新界的土地劃入九龍的範圍內？要將新界變為九龍，技術上應先正其名。1900年，即租借新界的第二年，政府已設立新九龍區，使九龍的範圍得以擴張，估計新九龍的面積約有15.7平方哩⁶⁴，較只有3平方哩的九龍面積更具發展潛力。

1900年，當政府發表新界報告書，指出九龍山脈以南，東起至鯉魚門，西至荔枝角的土地，不應包括在新界本地鄉村條例的範圍之內，因該地區與英屬九龍接壤，居民較熟悉香港殖民政府的法制、警政、衛生條例等，與新界其他地區不同⁶⁵。同年，政府頒佈1900年第8號條例⁶⁶，將九龍山脈（筆架山、獅子山）以南，東起鯉魚門，西至荔枝角，南至界限街的地區稱為新九龍。港督卜力（Henry A. Blake）在簽訂租借新界條約後，除書面提出新九龍的理念以外，在1900年1月9日港府更製作地圖，清楚地將新九龍列入九龍市區範圍之內⁶⁷。1900年的地圖（參考圖2.4），與政府在1937年製作、標明新九龍範圍的法定地圖所覆蓋的面積大抵相同，唯一不同的是1937年地圖中的新九龍東北的邊界，明顯地沿着九龍山脈的山脊線（參考圖2.5），而1900年的新九龍範圍包括了九龍山（Kau Lung Peak，即飛鵝山）及象山（Middle Hill），規劃的範圍較廣，這條界線到了1960年代仍然被採用（參考圖2.6）。可見開發新九龍的概念，並非1920年代全面規劃九龍時才出現的，擴張九龍市區的構思，最早可追溯至1900年。

1906年11月20日，政府就新九龍進行人口調查，估計該地區的華人有17,836人，大部份為農民，成年男女的比例為54.3：45.7⁶⁸。新九龍人口較多的村落，有九龍城（5,394人）、深水埗（2,821人）、長沙灣（831人）、九龍仔（761人）、九龍塘（703人）等⁶⁹。1911年政府的全港人口全面普查，刻意將新九龍獨立於新界及九龍以外，更詳細地說明新九龍所包含的鄉村。新九龍主要分為兩大區域：九龍城區—包括九龍城、大環、牛頭角、西草灣、鯉魚門、茶果嶺，全區人口7,306；深水埗區—包括深水埗、蘇屋、黃屋、硤石尾、九龍仔、長沙灣、鴨乸寮、西角、九龍塘等，全區人口6,318⁷⁰。新九龍人口共計只有13,624人，較1906年的調查少了4,212人。政府緊密監察新九龍的人口，可見其開拓該區的決心。

雖然新九龍與界限街接壤，土地面積較寬廣，但大部份為鄉郊之地，交通極不方便，與九龍半島南端甚至維多利亞城相距甚遠，荒廢的山地及低窪地帶，瘧蚊為患，平整土地頗費人力、物力及時間⁷¹，但政府似乎已為此做好準備，除了為接近九龍的土地劃界，以減低其屬新界租借地區的形象以外，還展開了一系列的土木工程來開拓新九龍。一般程序是先在發展區進行土地平整，繼而興建道路，連接要開闢的地區與城市核心的交通網絡。新九龍最早被開拓的地區始自西面的深水埗村，接着由西至東，包括九龍塘、九龍城、九龍灣等逐一被規劃。

1．深水埗村

深水埗村為客家村，1899年的時候人口約有1,500⁷²。從政府檔案可見，政府首先在該區徵收私人土地，興建公路；1902年，深水埗村開展荔枝角路工程，繼而設立政府部門，如船政道大樓、警署。1903年，政府利用土地收回條例，以舉辦公益為由，大舉向原居民徵收深水埗一帶的土地，並以現金賠償或換地方式，將原居民遷離原居村落，再重新規劃農地，進行土地平整，平整工程完成以後，再進行道路規劃。今界限街以北，圍繞着當時的海旁：荔枝角道、欽州街、長沙灣道至界限街的一片土地，包括桂林街、北河街、南昌街、石硤尾街、黃竹街、楓樹街等，與鴨寮街、汝州街、基隆街、大南街交錯排列，形成長方形矩陣的街道，就是1905年規劃的成果。

開拓深水埗的工程在1910年代進入高峰期。1912年，政府開展深水埗填海，工程分兩期進行：第一期填海5.03英畝（2公頃）；第二期填海4.64英畝（1.9公頃），共9.67英畝（3.9公頃）。填海工程完成以後，各地段被重新編號。新填好的土地首先進行道路規劃，呈矩形排列的街道，十分整齊。1914年，政府全面推出改善深水埗計劃（Sham Shui Po Improvement Scheme）⁷³，政府用新填的土地，向深水埗村原居民提出換地重新發展的建議⁷⁴。由於距離舊村不遠，解決了居民因新發展規劃而被迫離開原村落的困擾。新填土地重新規劃，分為四十一個地段，其中二十五個地段用來與原居民換地，這包括新九龍內陸地段（NKIL）64、68－72、74、103－105、139、163、152、155、159、172、177、179、188、205、253、265、304；其餘的26、46－50、75、106－108、110－113、176、249地段，則歸政府所有，作其他用途。

土地規劃後，深水埗村原居民被分五次遷入新規劃的區域。根據政府檔案紀錄，政府與原居民土地交換位置及年份，反映了政府發展深水埗區的先後次序。1912年，位置最接近原來臨海的原居民，首先獲得換地；1914年，接近界限街的原居民陸續被分批遷移往新填好的土地；1916年，位於村落以北的居民也獲得換地（參考圖2.7）。1918年起，舊村在原居民搬遷後被重新規劃，街道的規劃及地段編號也重新編排，整個區域面貌煥然一新。1920年，換地後多餘的土地會公開拍賣，供私人發展。政府拍賣土地時，並沒有訂明土地的用途，有意購入土地的投資者可按個人的決定使用土地。由於在二十世紀初，樓宇一般高三層，地下多用作商舖，樓上作為住宅，深水埗區很快便發展為商業及住宅區。

深水埗村以南的大角嘴福全鄉，原為山脈，旺角與深水埗之間被山脈所阻，1920年政府移平山丘⁷⁵，不但改善了通往深水埗的交通，移走山脈後所騰出的土地，既增加了可開發的土地面積，而開鑿山丘所得石材，也可用作興建道路。1921年，政府完善了當時位於海邊的荔枝角道，使之成為重型車輛的主要孔道。1922年，荔枝角道與青山道連接，使深水埗區成為連接新界西北的要塞。為拓展深水埗的發展空間，臨海的荔枝角也進行了填海工程，荔枝角道可直達九龍市區（參見表2.5）。該區在發展前，只有居民1,500多。1921年，政府的人口統計將深水埗併入九龍大角咀區⁷⁶，使原來屬新九龍的深水埗區，融入大角嘴，1920年代該區人口增至3萬。1931年深水埗、大角咀地區的人口有67,184⁷⁷，其中男性37,512，女性29,672，增長迅速。政府透過出售深水埗土地，獲得豐厚利益，而賣地除可獲地價收入外，更可徵收地稅。深水埗規劃的經驗，給予政府更大的信心開拓新九龍其他地區（參考表2.6）。

2．九龍塘

吸收了深水埗的發展經驗後，政府希望建設一個具備休憩空間及其他配套設施的綜合社區，讓中等收入的受薪一族居住，提供健康而舒適的居住環境，以鼓勵中產留港發展，並紓緩人口密集地區房屋短缺的問題。1920年，政府提供一百萬港元房屋貸款，供港島11棟平房29個單位、九龍的67棟平房63個單位及粉嶺的一棟平房之用⁷⁸。位於界限街以北，鄰近尖沙嘴的九龍塘⁷⁹，將是以英國的花園城計劃為藍本，推行綜合發展的首個試點⁸⁰。1920年11月18日，輔政司費力查（A. G. M. Fletcher）在定例局會議上，預計政府為中產而設的九龍塘住宅區，每月租金約25港元⁸¹。1921年11月14日，輔政司佘維爾（Claud Severn）在定例局會議上再次強調，九龍塘的房屋將會是提供低廉房租的物業⁸²。1923年8月30日的定例局會議上，輔政司費力查更指明九龍塘發展計劃會預留部份房屋予華籍及葡籍之高級文員⁸³。

九龍塘發展計劃又稱花園城計劃，構思源自1899年英人艾賓尼沙•侯活（Ebenezer Howard）出版的《明天：通往真正改革的和平之路》（Tomorrow: A Peaceful Path to Real Reform）⁸⁴，該書於1902年再深化為《明天的花園城市》（Garden Cities of Tomorrow）而廣受觸目。1899年，花園城市協會（Garden City Association）成立。1903年，花園城有限公司成立第一個花園城。侯活以維護傳統維多利亞時期鄉村生活的概念，將來治活（Letchworth）這一個距離倫敦工商業發展區只有35哩，總面積3,822英畝（1547.9公頃）的城鎮，發展為一個可提供工業及本地就業機會，有適當的社區生活，房屋有花園設施和有充足的休憩及社區活動空間，並具備綠化地帶的中型工商業市鎮。小鎮交通便捷，可容納3.5萬人口，對疏導市區人口有很大的幫助。侯活的概念，是將二十世紀為人類提供經濟及社會機會的城市生活，與充滿人性的鄉村生活合併。來治活鎮的構思備受歐美讚賞，各國爭相仿傚⁸⁵。九龍塘的地理條件與來治活鎮相近，具有發展潛力。

1921年，香港政府計劃招標聘請私人公司負責發展九龍塘。1922年，政府邀得九龍塘及新界發展公司（Kowloon Tong and New Territories Development Co）在九龍塘鐵路站附近興建一個設有學校及足夠休憩空間，供受薪階級居住的平房住宅區。1923年，政府因發展該區而回收土地137幅，為回收土地業權支付的賠償金額為5.8萬元。1926年，政府為九龍塘花園城計劃撥地9.11英畝（3.7公頃），連同先前的撥地，該計劃共獲政府撥地54.43英畝（22公頃）⁸⁶，較1921年，政府原先只準備撥地15.81英畝（6.4公頃），多了38.54英畝（15.6公頃）土地⁸⁷。

九龍塘因位於高地之上，要建立成為一個綜合社區，開發土地的其中一項重要工作是解決供水及排污系統問題，因此九龍塘的渠務工程動用了不少人力物力。此外，須解決的工程技術問題，還包括九龍塘山挖掘泥土造地。1924年，挖掘的山泥有43萬立方碼，1925年亦達25萬立方碼，被掘出的山泥，主要移放於其他低地⁸⁸，作平整土地之用。另外，需在區內東部興建明渠及鋪砌排污水管⁸⁹，並將九龍塘北面山區小溪與明渠連接；另需負責審批計劃圖則。

1921年，工務司署招標開展土地平整工程⁹⁰，該工程由李興兄弟公司（Li Hing & Bros）承接。可惜受1922年海員大罷工及1925年省港澳大罷工工潮影響，經濟下滑，地產價格受影響，發展商雖已積極在市場上推銷，並請政府允許預先徵收訂金，但平整土地工程受工潮影響未能如期完工，發展計劃一度受拖延⁹¹。1929年11月4日，政府再與敬德昌公司（Keng Tak Cheong）簽訂1929年第62號合約，把工程繼續下去⁹²。

從九龍塘花園城計劃投資細目（參見表2.7），可見平整土地及排水設施佔了重要比重。

英國的花園城計劃，是希望維持鄉村的居住模式，每個家庭均居住在獨立的房子，而且均擁有私人花園，與其他城市大力發展分層住宅的模式不同，花園城的規劃十分着重人的生活質素。香港九龍塘花園城在地理位置及環境上似乎具備了侯活所要求的條件，在發展初期，無論是公眾或是發展商，對計劃頗具信心，覺得以成本價認購，之後再轉手出讓，是有巨利可圖⁹³。可惜1922年的香港海員大罷工及1925年的省港澳工人大罷工，使香港經濟發展走下坡，地產價格下調，小業主違約，導致土地發展商破產⁹⁴。1926年11月4日定例局會議上，工務司桂克斯（H. T. Creasy）估計九龍塘計劃完成後，可為政府帶來一萬港元地租、二萬港元差餉及其他稅項收入，可惜政府無法如預期般徵收地稅⁹⁵。

工潮過後，地價上揚。建成後的九龍塘住宅區，因仿照英國花園城的模式，房子的面積比市區的寬敞，且設有花園，價值遠比預期高。1923年灣仔一層一房一廳的唐樓月租約8港元⁹⁶。1930年九龍塘一棟平房的價值已超過一萬港元，以年息四厘計算，每棟平房的房租需200港元以上，只有中上階層才能負擔得起租金；九龍塘附近也沒有適合基層的工作。此外，九龍塘的配套設施如由教會營辦的中、小學校：男拔萃書院、瑪利諾書院、喇沙書院；公共休憩場地如九龍塘三角花園及宗教設施聖德肋撒堂（St. Teresa’s Church），均是1920年代中期以後才開始興建（參考圖2.8）。房子蓋好後，區內的設施並未落成，不能滿足新增人口的日常生活需要，並不適合一般中產階級居住，推出後更受到勞工團體批評。

九龍塘花園城未能實踐艾賓尼沙•侯活的綜合社區的概念，除因受到當時香港政經環境的衝擊外，更因香港地價高昂，寸金尺土，中產階層的居住面積與英國的很不相同。但花園城優美的環境，仍吸引了不少中上階層人士居住，九龍塘也頓時變成了高尚住宅區，令人忘記了其位於新界的缺點。時至今天，公眾大多仍以為該區屬於九龍市中心區，又有多少人知道九龍塘原先屬於偏遠的新界？

3．延展新界租約

二十世紀初開始發展的新界（時稱新九龍），對香港的整體發展有很大的幫助。到了1920年代，除了私人企業的投資外，更是重要大型基建如啟德機場、石梨貝水塘、城門水塘的所在地。頻繁的經貿活動，使香港在各方面都展現着亞太地區經濟中心的魅力，對英國建立太平洋地區的勢力，有着舉足輕重的作用⁹⁷。踏入1920年代中期，中國內地的政治局勢卻愈來愈不穩定。1927年，國民政府進行清黨，重要的國民政府要員如胡漢民、共黨的代表人物、張學良麾下的代表等均時常活躍於香港。與香港接壤的新安縣又經常因邊界問題而發生爭執，新安縣聯合西部五位司令曾要求重新釐定深圳邊界⁹⁸。1928年，英國外交部曾表示憂慮1997年新界租約屆滿而引起的香港前途問題，但礙於形勢，未敢向中國政府要求延伸租約。根據英國殖民地部2006年解封的機密函件透露：1929年7月8日，外交部曾企圖用威海衛交換香港新界的土地，由於中國保持領土完整的立場非常堅定，英國又恐怕再次勾起已久被擱置的香港主權問題，遂不敢向中國政府提出建議⁹⁹。

1920－1930年代，好幾位港督都曾秘密與英國殖民地部磋商新界前景問題，他們一致建議英國政府與中國談判，延伸新界的租借期限，甚至以龐大的資金購買新界。以今天的眼光來看，他們的想法仍然相當前衛。1928年11月8日，港督金文泰（C. Clementi）去信英國殖民地部討論新界租約問題，是首位提出延展新界租期的港督。理由是有鑒於私人企業在港投資意慾，嚴重受到土地的可租用年期影響，令香港發展前景受阻，遂主動向殖民地部痛陳利害。可惜殖民地部以大臣外遊為藉口，拖延與他會面，幾經申請，1928年11月28日終獲殖民地部大臣威利斯利（Victor Wellesley）接見。閉門會議於威氏辦公室舉行，與會者包括威利斯利本人、格蘭道（G. Grindle）、伊利斯（Ellis）、堅利（Caine）、白勒特（Pratt）、雅士頓•桂勤（Ashton-Gwatkin），目的是商討延長新界租約事宜。金文泰向與會者講述香港主要分為香港、舊九龍及新九龍三部份，而新九龍屬於租借，位於南面的港島，幾乎已全面開發，位於北面的新九龍，雖然仍有可開拓的空間，但礙於1997年租約將會屆滿，令私人投資卻步。港督希望英國與中國商討，提出延長新界租約的租借年期。會上威利斯利及英國各官員一致認為伸延租借新界的期限權不受英國控制，而且此舉可能引起中國懷疑英國想永久吞併香港，導致國際聯盟（League of Nations）介入，中國全國人民將以此攻擊英國侵略中國領土。各與會者建議港督用短約形式出租新九龍土地，並聲明租約期滿可以再續租¹⁰⁰。金文泰的建議不獲接納，無功而還。

1930年，金文泰的繼任人貝璐（W. Peel）未有放棄解決新界的租約問題。貝璐也察覺到新界租約延伸，牽涉到中國國土問題，十分敏感，為免引起錯誤忖測，暫不打算向國際聯盟透露，只秘密與殖民地部的格蘭道商議。1930年11月10日，貝璐以私人函件方式去信威利斯利，解釋新界對香港整體發展的重要性。距離港島只有1,616碼的九龍半島，從中環乘船幾分鐘可達，1930年頭六個月往來港九的旅客就有十萬人。港府近年的投資，使九龍有長足發展¹⁰¹。

九龍及新界的功能，可分民事、軍事、海事、空運四個重點。民事方面涵蓋住宅、公共服務及貿易。雖然大部份歐洲人居於山頂，但山頂的土地發展已達飽和狀態，難以再找到合適土地發展住宅；而核心區近年爆發的肺癆病，讓人憂慮過於擠迫的維多利亞城有利病菌的傳播。九龍距離港島不遠，是城市核心的郊區，具發展為住宅區的條件。九龍設有不少公共服務設施如酒店、青年宿舍、救世軍、天文台及監獄。此外，新界是香港島及九龍半島食水的主要來源，大規模的水塘均位於新界。貿易方面，重要的外資公司如九龍倉、美國標準石油公司、鐵行輪船公司、C.P.R. Holt’s Co等均位於九龍。

軍事方面，1898年6月9日簽訂的條約聲明：九龍具防衛及戰略作用，新界與中國接壤，是香港市區與中國重要的緩衝區，對保護及保衛殖民地領土具邊防戰略價值¹⁰²。海事方面，海軍用地有23英畝（9.3公頃），設施包括倉庫、軍營、船廠、油庫、煤倉、避風塘等，單靠港島已無法供應足夠土地予軍部。空運方面，1920年代開發的啟德機場，是香港對外交通重要窗口，選址九龍城，也是位於界限街以北的新界地區，可供軍用及民用¹⁰³，對提升香港的國際地位及經濟發展極其重要。新界是核心區的腹地，提供土地及糧食資源。貝璐認為如果英國將九龍及新界歸還中國，不如完全放棄香港，政府在二十世紀初所作的大量投資，會讓很多信賴英國的人失望。他極力主張延伸新界的租約¹⁰⁴。

金文泰及貝璐的建議，反映香港政府在1920年代開始已經非常關注1997年以後香港的前途問題，認為新界如在1997年後歸還中國政府，英國將無法控制香港的未來，嚴重影響英國在亞太地區的地位。由於1937年中日爆發戰爭，英國認為要靜觀國民政府與日本誰勝誰負才作決定。

1939年1月26日，港督羅富國（G. Northcote）再次以密函致英國殖民地部，重提1928年港督金文泰探討延長新界租約事宜。1938年4月13日，港督羅富國建議用現金解決新界1997年需歸還中國的憂慮，因新界對香港的經濟發展及防衛均有關鍵性作用。羅富國認為應趁中國戰亂，急需外國經濟援助之際，向中國提出收購新界，以免日後錯失與中國談判的機會¹⁰⁵。因愈接近1997年租約期滿，再談及有關續約問題，中國的態度將會更強硬，英國向中國購買新界的價錢會更昂貴¹⁰⁶。經向專家磋商適當買價後，港府建議以二千萬英鎊向中國購買新界，如中國不願出售，或可請其考慮續租新界一百年¹⁰⁷。

1939年，英國政府決定放棄向中國收購新界，認為除非遠東的局勢有變，否則與中國談判討論延續新界租約的時機仍未成熟¹⁰⁸。英國放棄向中國購買新界，主要原因有三：首先是二千萬英鎊購買新界價錢太昂貴，在局勢尚未明朗，未知中國會否戰敗，以及管治中國的新政權會否承認國民政府與其他國家簽定的條約。其次是購買新界會向中國政府提供財政援助，可能會引起日本反感，製造政治危機，倘若日本成功在南中國建立傀儡政權，英國因擁有新界主權而與日本開戰，也未必能戰勝日本。在漫天戰火中，就算英國擁有香港主權，也未必能確保英國能保住香港。況且中國的抗戰口號是捍衛國家領土完整，反對外國勢力入侵，英國提出洽談購買新界，恐怕會被指責因中國被敵人入侵，英國乘人之危，引起輿論尤其是美國輿論的反感¹⁰⁹。既然如此，英國花費二千萬英鎊的投資，最終也未必能達到目的。英國最後決定放棄洽購新界。

幾位港督企圖延長新界的租約，反映了新界對香港整體發展十分重要，地域只包括港島及九龍半島的香港，發展到了極限。英國人需要的不再是一個貿易居停，而是一個亞太地區的資訊及貿易中心。