第二节 去库存和信贷政策精准调控

信贷调控是房地产市场宏观调控的重要组成部分，有关调控手段围绕房地产市场的宏观调控目标而不断变化。2015年中央经济工作会议提出了去库存即去房地产库存的工作任务。本节围绕房地产业去库存，分析如何使用金融手段精准调控。

一、房地产市场宏观调控政策目标和信贷调控任务

2015年11月，中央财经领导小组第11次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这意味着房地产业市场结构发生了根本性变化，从短缺转向了过剩，面临着库存多、去化周期长的问题。中央经济工作会议提出，通过农民工市民化、城市户籍制度改革增加有效需求，取消过时的限制性措施。为激发市场需求，2015年央行5次降息，累计达1.25个百分点；4次降准，1次定向降低准备金率，释放流动性。同时，调低首付比例提高居民杠杆率，3月30日二套房首付比例从60%～70%下调为40%,9月30日将首套房首付比例从30%降为25%。2016年2月，进一步对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。然而，热点城市过度执行刺激政策，没有体现城市差异，2016年的调控目标从刺激需求措施下的去库存迅速扭转为抑制需求措施下的控房价。

受市场运行趋势影响，房地产市场调控政策往往滞后于市场趋势的变化，政策目标主要以发展房地产业为主，调控力度在松紧之间来回摆动。受房地产持续涨价预期的影响，调控政策并没有实现预期效果，特别是房地产作为商品已脱离居住的本质功能，成为城市特别是一、二线城市居民的重要投资品，其作为金融产品的投资功能愈发显著。但是，危害性显而易见。一是需求挤出效应明显。居民主要收入用于房地产购置需求，且以未来几十年的预期收入作保证，尽管房地产价格上涨有一定的财富效应，但结果是有房居民出现有财富、无收入的现象，无法扩大生活消费支出。二是产业间投资扭曲效应显著。由于房地产开发挣钱、购置商品房挣钱，且远超过其他制造业实体企业盈利的可能性，甚至出现个别上市公司卖出两套商品房即可实现扭亏为盈的荒唐情形，结果导致实体经济的企业家无心于工匠精神和创新转型发展。三是城市居民的再生产成本、商务成本过快过早攀升。随着房地产市场膨胀，土地价格、住房价格、租赁价格均大幅度上升，由此导致工业用地成本上升、劳动力再生产成本上升、企业商业成本高昂等。

2016年中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的功能定位，在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。中央财经领导小组第14次会议强调，要准确把握住房的居住属性，抑制房地产泡沫，以满足新市民住房需求为主要出发点，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。由此，房地产市场调控目标逐步清晰，回归房子是用来住的的本质特征。因此，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”的功能定位和建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制的宏观调控目标，房地产市场信贷等金融调控可以更加精准地实现对各类城市居民居住需求的支持，对各类投资性、投机性需求的分级控制。

二、房地产库存的结构性差异和调控重点

库存机制是有形产品生产企业应对市场需求波动、充分利用生产能力的重要机制。制造业企业库存过多是产能利用率低或产能过剩的表现。无形产品行业或服务性行业没有库存机制，只能忍受产能利用率低或者无法满足高峰期需求的现实。我国房地产业属于服务业，但鉴于其先建后销的生产模式，其也会产生库存过多、住房积压的问题。住房去化周期长是房地产业产能过剩的重要表现，更是房地产供给与需求之间的结构性矛盾的体现。

根据统计口径的不同，房地产库存计算的库存规模和去化周期差异较大，直接影响分析判断。计算房地产库存涉及三种口径。第一种统计口径是待售现房口径，即商品房待售面积。根据国家统计局的统计指标解释，商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本年度竣工的房屋面积。第二种统计口径是待售现房和待售期房，即房地产开发企业已开盘的房屋面积。待售期房是指已经取得预销售许可证但尚未竣工的在建房。第三种统计口径是指在第二种口径基础上，进一步计算空置的二手房，即居民手中待出售或出租的库存。计算去化周期一般以房地产库存除以年度或月度商品房销售面积。需要注意，商品房销售面积包含房地产开发企业获得预售许可证后销售的期房面积。根据经验标准，去化周期一般以12个月作为正常参照标准，以18个月作为警戒线标准。

根据国家统计局公布的数据，以第一个口径计算已竣工现房的去化周期可以发现，2015年的房地产去化周期为近年的峰值，具体而言，商品房待售面积的去化周期为6.7个月，住宅去化周期为4.8个月，办公楼达到13.5个月，商业营业房达到19个月（见图4-3）。各类商品房的库存去化周期之间存在显著的结构性差异。与经验标准相比照，商品房待售面积及住宅的去化周期较短，商业营业用房的去化周期较长。2016年，各类商品房的去化周期均有下降，去库存政策取得了一定成效。然而，从2016年全国已销售商品房所包含的现房和期房结构看，现房约占25%，期房约占75%；住宅销售面积中现房约占23.2%，期房约占76.8%。这意味着房地产去库存并不像工业企业的先进先出库存管理方式，商品房待售面积中有相当一部分并不能于当期实现销售。根据房地产开发企业成套住宅竣工套数和当年销售套数，可以计算已竣工住宅的去化周期。长三角地区成套住宅的去化周期趋势与全国基本一致，但去化月数稍高、波动幅度较大（见图4-4）。以江苏为例，据江苏省城市工作推进暨住房城乡建设工作会议公布的数据，江苏省库存商品住宅去化周期已从2015年年底的15.2个月缩短至7.5个月。但整体而言，多数年份均处于去化周期的正常范围内。

施工面积在形成竣工面积前，分为获得预售许可的面积和未获得预售许可的面积。虽然从会计记账角度看，未获得预售许可的施工面积最终应转化为可销售面积，因而可以类似工业会计记入库存科目，但是，就当前时点而言，其本质上并不构成可销售的库存。我们以房地产开发企业房屋施工面积模糊测算潜在库存。在2014年，房屋施工面积去化周期达到6年的峰值，住宅表现出基本一致的趋势。2015年去化周期达到4.9年的峰值，办公楼和商业营业用房的去化周期仍然高出整体平均水平的一倍左右，分别高达10.4年和12年（见图4-5）。根据房屋施工面积与当年竣工面积测算竣工周期，竣工周期从2005年开始持续上升，至2015年已经达到7.35年，在通常年份都高于施工面积去化周期（施工面积去化周期长也存在工程方面的原因）。2015年、2016年的房屋施工面积去化周期已经出现明显下降，表明去库存政策效果开始显现。对于住宅来说，如果去掉正常建设周期在3年左右，则可以推算住宅施工面积达到竣工状态的去化周期在12个月左右。如果再加上现有待售住宅面积，则整体去化周期在15个月左右，去化周期已处于正常范围。至于办公楼、商业营业用房，无论待售面积还是施工面积均存在典型的库存过高问题。2016年，房屋新开工面积达到17亿平方米，高于房屋销售面积15.7亿平方米，由此推算，房地产新开工面积依然过高。当然，房地产市场由于四个原因需要一定库存：一是房屋交易需要正常的搜寻和谈判周期；二是开发商捂盘惜售的周期；三是开发商提供了无效供给，房屋质量差、设计卖相差、位置差，与其定价相比缺乏有效需求；四是房地产开发企业施工面积中有一部分是保障性住房，不属于商品房。

从长三角地区房地产开发企业房屋施工面积去化周期与全国的对比看，江苏与全国平均去化周期基本持平；2011年开始，浙江的去化周期大幅度高于全国水平，但在2015年也有较大幅度的回落；上海的去化周期在2013年后回落，略高于全国水平（见图4-6）。

对于第三种口径的库存，可以考虑把二手房纳入统计范围。由于未获得二手房市场供给数据，我们把住宅空置率作为替代性指标。从住宅的核心功能“居住”角度看，住宅空置率应能反映已建成面积的功能发挥情况。计算空置率应以居民和开发商手中待出售或出租房屋面积作为分子，以全部可供使用的房屋即全部房屋面积作为分母。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间较为合理，10%～20%之间为警戒区，20%以上则存在库存积压问题。如以制造业为参照，则产能利用率低于80%也意味着产能过剩较为明显，因此，国际通行惯例基本可以采用。目前，尚未发现我国住宅空置率的官方统计数据，而民间多是测算估计数字。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》将空置定义为自有住房无人居住，其抽样调查表明中国家庭自有住房拥有率达90.8%，城镇地区多套房拥有率达21%，城镇地区自有住房空置率为22.4%（其中一套房空置率为5.1%、多套房空置率为17.3%）。该抽样调查表明一线城市多套商品房空置率为14.2%，二线城市为20.9%，三线城市为22.6%。根据腾讯房产研究院发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》，一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。由于中国住房投资习惯与其他国家不同，空置率30%是中国楼市警戒线的合理水平。因此该调查报告认为，全国住宅市场空置率尚处于安全范围内。

从房地产库存结构和去化周期来看，商品房待售面积总量去化周期处于正常区间，但是现房去化周期存在结构性差异，即办公楼和商业营业用房去化周期较长。由于施工面积规模大，房地产投资增速下降符合经济规律，但还未全面进入负增长区间。单纯从帮助去房地产库存的角度讲，信贷调控政策的重点不在于住宅，而在于办公楼和商业营业用房。然而，由于房地产业的产业关联度高、带动性强，房地产业及相关投资对宏观经济增长的贡献度高，房地产投资增速下降有可能导致关联产业投资增速下降，甚至可能导致传统制造业产能过剩，造成地方政府土地出让金和税收收入下降等一系列问题。因此，回到房地产宏观调控的目标，建立适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，要求信贷等金融调控政策取向不能只是单纯地为了去房地产库存。抑制房地产泡沫，防止房地产市场大起大落，既涉及调控房价涨跌，也涉及调控住宅投资需求和投机需求。城市化、收入增长、居住需求、自主房产文化传统等因素，只能部分解释城市住宅价格上涨现象。更为重要的是，住宅已经从单纯的居住功能属性，更多地演变为具有资产保值增值和投资功能的金融产品属性。因此，需要从货币发行量增长速度、可替代的投资品等角度调控住宅投资需求。无论普通商品还是投资品，均应符合供求基本规律，普通商品主要涉及当前市场供求，投资品既涉及当前市场供求也涉及对未来市场供求结构和价格走势的预期。如果住宅价格预期上涨，居住功能的购买需求（或可称之为刚性需求）将把购置时间提前，投资需求或投机需求更会提前。公众基于过去多年房地产市场价格调控的经验规律，对调控政策的效果已经形成经验预期，所以相关政策还涉及对价格预期的调控。

三、房地产库存的城际差异和信贷调控措施

住宅是典型的区位产品，城际差异很大，即使在同一城市，不同城区的差异也很大。2016年，《第一财经周刊》下属新一线城市研究所按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人口活跃度、生活多样性和未来可塑性5个维度计算城市指数，将中国338个地级以上城市划分为4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、70个三线城市、90个四线城市和129个五线城市。根据该研究公布的结果，上海是一线城市，南京、杭州、宁波均为新一线城市（我们称之为1.5线城市）。与该机构2013年的研究结果相比，宁波从二线城市晋升为1.5线城市。比较上海、南京、杭州、宁波四个城市的施工房屋面积去化周期，2011年杭州、宁波去化周期高位运行，显著高于之前年份，也大幅度高于上海、南京（见图4-7）。其中，上海的施工房屋面积去化周期在6～7年之间，南京在2012年后低于上海并下降较快，杭州、宁波的施工房屋面积去化周期甚至一度高达10年左右，但是2015年得益于施工面积增幅下降，均已显著回落。

从房地产开发企业住宅竣工面积去化周期看，四个城市之间并没有太大差异，去化周期在12个月左右波动。以南京市为例，住宅竣工面积去化周期从2012年的18.7个月迅速降为2013年的7.9个月，2015年去化周期仅略微上升至9个月。从城市级别看，整体上也没有显著差异，一线城市与1.5线城市之间不存在显著差异。究其原因，一线城市与1.5线城市的房地产需求均较为旺盛，不存在显著的库存压力，不存在明显的去库存问题。仍以南京为例，2016年上半年，房地产库存一度较低，房地产去化周期仅为3～4个月，投资者排队参加摇号购买商品房，很多楼盘均在数小时内销售一空。实际上，南京房地产库存已经严重不足，供不应求，面临补库存的现实问题。

价格是供给和需求强弱变动的结果，能够从侧面反映房地产库存去化周期的长短。我们根据国家统计局提供的70个大中城市房价月度数据来间接分析房地产库存状态。长三角地区除上海、南京、杭州、宁波4个城市外，无锡、徐州、扬州、温州、金华也位列其中。根据新一线城市研究所2016年城市分级标准，无锡为1.5线城市，徐州、扬州、温州、金华为二线城市。我们选取2014年5月至2017年3月新建商品住宅价格指数观察其趋势。一线城市上海住宅价格指数始终位于高位，2015年、2016年住宅价格更是大幅度攀升。与1.5线和二线城市相比，上海的住宅价格指数更高（南京除外，南京的住宅价格指数在2016年第四季度高于上海）。2015年年底之前，1.5线城市与二线城市住宅价格指数交叉分布，既有1.5线城市杭州、宁波住宅价格指数持续低于100，也有二线城市温州住宅价格指数长期运行在80以下。整体而言，一线城市住宅价格指数显著高于1.5线和二线城市。但是，2016年前三季度，在去库存政策的激发下，一线城市、1.5线城市住宅价格指数均迅速攀升。与之形成鲜明对比的是，二线城市住宅价格指数仅有小幅上扬。2016年4季度房地产政策调整，特别是一线、1.5线城市纷纷采取限购措施后，一线、1.5线城市住宅价格指数开始高位横盘。与之相反，二线城市住宅价格指数开始发散式上扬。由此可见，不能不区分城市等级，采取一刀切的去库存、激发市场购房需求的政策，否则将直接导致一线城市、1.5线城市价格大幅度上扬，其他低等级城市的住房购买力被梯次吸引到高等级城市。

从上述9个城市二手住宅价格指数看，二手住宅价格涨幅普遍较新建商品住宅小一些。以上海市为例，2015年12月新建商品住宅价格指数达到了140，但是二手住宅价格指数却不到130；自2016年10月开始，新建商品住宅价格指数超过了145，二手住宅价格指数达到了140以上，仍略低于新建商品住宅。从二手住宅价格指数看，一线城市、1.5线城市和二线城市有显著分化，二线城市住宅价格指数显著低于一线和1.5线城市。由此可见，无论在新建商品住宅市场还是在二手住宅市场，城市等级差异基本类似，即一线、1.5线城市价格存在较快的上涨势头，二线城市略微上涨或处于正常增长区间。如果一线、1.5线城市针对新建商品住宅采取严格的限购措施，那么购房需求就会转移到二手住宅上。因此，从有效调控的角度看，调控政策需要对新建及二手住宅采取同等力度的措施。

由于暂时没有获得三线、四线城市较为完整的时间序列数据，但从个案观察可以看到价格涨幅的城际差异。首先，距离一线、1.5线、二线城市较近的三线城市甚至四线城市，受益于热点城市高房价下的需求溢出效应，特别是热点城市限购、限贷等政策实施后，2016年第四季度至2017年上半年，房价涨幅较大，库存消化得较快。其次，边远的县级城市、四线城市去库存压力依然较大。以南京周边的镇江句容为例，虽然句容2016年楼市成交近5万套，创下历史新高，但新房库存仍高达23000套，与南京市库存总量相当。

从信贷调控措施看，2016年，房地产信贷政策“先松后紧”。在经济下行压力和库存水平高企的背景下，根据去库存的政策导向，虽然有关方面提出要因城施策去库存，但热点城市并没有很好地结合城市差异去库存，整体房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付政策频繁出台。2016年2月，不限购城市首套房首付最低20%，二套房首付最低30%。南京市在3月份出台了细化政策，首次购房首付最低25%，首套房首付最低30%，二套房首付最低45%；随后，房价连续上涨，土地拍卖不断创出新高，南京市开始分级限制房价涨幅，对土地拍卖实施最高限价；8月份实施差异化信贷政策，首套房首付最低35%，二套房首付最低50%。在房价上涨预期刺激下，热点城市出现楼市过热现象，价格迅猛上涨。

面对热点城市房地产市场明显过热的现象，各城市开始因城施策，采取严厉措施调控房价。2016年第三季度开始，一、二线城市基本上全面恢复“认房又认贷”的信贷政策。南京市于10月初出台政策加大了主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）的调控力度，加大了执行差别化住房信贷政策的力度。例如，居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），最低首付款比例不低于30%；对于有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，以及有一套住房，但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例提高到不低于50%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的居民家庭，最低首付款比例提高至不低于80%；对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。11月，住建部和银监会要求购地资金必须为开发商自有资金，不得来源于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。

四、房地产库存精准调控的信贷政策取向

房地产信贷政策的精准调控主要表现为差别性信贷政策。这涉及两个维度：一是消费性需求和投资性需求之间的差别；二是不同城市之间信贷政策的差别。

首先，准确区分消费性需求和投资性需求。2016年中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，旨在让房地产需求回归居住功能需求。对信贷政策的要求是“微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”，即采取差别性信贷政策，对合理的居住功能的购买需求给予支持和优惠，对非居住功能的投资性需求进行限制。

区分消费性需求和投资性需求的关键在于测算人均合理居住面积。根据中央城市工作会议精神和住房城乡建设事业“十三五”规划纲要，到2020年，城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米左右。2015年，南京、无锡、徐州、扬州城镇常住居民人均住房建筑面积分别为36.5、46.4、41.2和45.1平方米，平均每户家庭人口分别为2.82、3.01、3.07和3.03人，由此测算户均住房建筑面积分别为102.93、139.66、126.48和136.65平方米。但是，从政策可操作性讲，区分一套住房和多套住房更加方便。

为防止一套房住宅面积很大，人均住房建筑面积超过标准太多，需要区分普通住宅和非普通住宅。通常的标准是单套建筑面积在144平方米及以下的住宅称为普遍住宅，反之属于非普通住宅。非普通住宅还可以加上其他标准，如小区容积率在1.0以下，实际成交价格高于同区位平均成交价格1.2倍以上。

以家庭为单位，我们可以将家庭唯一的一套达到户均住房建筑面积标准的普通住宅界定为以居住为目的的消费性需求。对于家庭唯一的一套非普通住宅或别墅也可以界定为以居住的消费性需求。二者的核心差异在于居民家庭财富多寡的差异。从实施差别性信贷政策的角度分析，对消费性需求应该采取支持性信贷政策，给予贷款支持和利率优惠。当然，这还涉及首付比例、贷款利率浮动幅度、公积金贷款可获得性和额度等问题。对于超过消费性需求的投资性需求，或者兼具消费性和投资性需求特征的，都可以纳入限制性范围。主要原因在于住宅具有较强的社会性，居者有其屋是社会政策的基本取向。

居民家庭为了钻政策漏洞而出现了另一偏离现象，即一线城市、1.5线城市等限购政策较严的城市均存在以购房为目的的离婚率上升的现象。受住房购买政策影响，以利用政策漏洞为目的的离婚，本质是从居民家庭多套房转化为首套房，或者第二套住房，基本可以认定投资性需求是核心目的。对于此类政策漏洞如何弥补呢？北京市2017年《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》就提出了弥补措施，即对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照第二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按第二套住房公积金贷款政策执行。此类政策既要区分假离婚后以购房为目的的投资性需求，又要区分真实离婚后以居住为目的的消费性需求。

热点城市普遍对第二套及以上住宅采取了差别性信贷政策。拥有一套住宅，再购买第二套住宅，主要存在两种情形。第一种情形是第一套住宅人均居住面积未达到平均水平，购买第二套住宅后，两套合计面积仍在144平方米以下。此类需求属于以居住为核心目的的消费性需求，应在信贷政策上给予支持，而不是进行限制。第二种情形是第一套住宅人均居住面积已经达到平均水平，再购买第二套住宅，既有在不同区位单纯扩大居住面积的消费性需求，比如在市区拥有一套住房，又在郊区购置第二套住房用于周末或假期居住，也有单纯以投资为目的的投资性需求。对于第二种情况，由于人均居住面积已超过平均水平，故可以采取不同于第一套住房的限制性信贷政策，比如提高首付款比例、提高贷款利率。在第二种情形中，已有一套住房，不管有没有贷款记录，贷款有没有结清，其本质都超过了人均居住面积平均水平，都应适用限制性措施。无论商业贷款还是公积金贷款，都不是一种社会福利，不应再按优惠条件进行贷款支持。没有贷款记录只能说明其购房时自有资金充裕，不需要使用信贷杠杆。对于第三套住宅，由于三套住宅合计面积仍未达到144平方米的情况比较罕见，基本可以断定属于投资性需求，可以直接采取禁止性的差别性信贷政策。

贷款是否结清，主要影响贷款人的还款能力。从银行授信风险控制的角度看，银行更关注抵押物价值。这是基于信贷风险的分析，无论居住性需求还是投资性需求，都宜采取同样标准进行审核。但是，这对于识别“房子是用来住的”的功能定位并没有任何帮助。因此，精准实施差别性信贷政策的本质在于支持住房消费需求、抑制投资需求，政策制定不应单纯从金融的角度思考问题。

由于热点城市户籍管理相当严厉，常住居民还需要区分有户籍家庭和无户籍家庭。从支持居住的信贷政策角度讲，对于无户籍家庭以居住为目的的住房购买消费性需求也应持支持态度。但是，非本地居民的异地购买需求在很大程度上属于投资性需求。为区分无户籍的常住居民和非本地居民，多数城市以社会保险和个人所得税缴纳纪录为依据。以上海市为例，在上海市范围内无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非上海市户籍居民家庭，限购一套住宅。

其次，不同城市需要根据自身房地产市场态势因城施策、精准调控。2016年中央经济工作会议提出“要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。这意味着房地产调控必须精准施策，根据本地城市库存情况，及时调整政策目标和政策工具力度。历年房地产调控政策，都希望实现房地产市场的持续、健康、稳定的发展。2016年中央经济工作会议提出要“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。因此，就房地产调控的政策目标而言，各城市需要维护房地产业的持续健康发展，既要防止房地产价格大幅度上涨，也要防止房地产价格大幅度下跌，以达到支持消费性需求、限制投资性需求的政策结果。而且，“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地”。

房价上涨压力大的热点城市，主要是一线、1.5线以及二线城市。对于此类城市，需要测算限制投资性需求所引起的需求下降，能否由消费性需求在一定程度上进行补足，实现需求小幅下降、房价降温，让市场逐步回归正常。房地产市场需求的一个重要指标是城市常住人口净流入或净流出。热点城市通常是人口持续净流入，但是住房、租赁房、商业用房价格过高，也会导致人口净流出。目前，就长三角地区热点城市而言，净流入将是长期现象，但个别城市的净流入速度面临下降。如果政策力度、速度、精准度得当，居住性需求上升就可在一定程度上弥补投资性需求的下降。结合我们对消费性需求和投资性需求的分析，热点城市可以结合城市的内在需要采取不同力度的差别性信贷政策。

三线、四线城市面临房地产库存过多的问题，主要是因为房地产开发过度导致供给过多，经济发展吸引力有限导致购买需求不足。对于此类城市，差别性信贷政策仍然应以支持消费性需求为主导方向。为消化较多的库存，重要举措是限制房地产开发增速、鼓励消费性需求。在信贷政策上主要表现为提高房地产开发企业自有资本金比例，防控信用风险，降低消费性需求首付款比例，给予利率优惠，拉长贷款期限。