第三节 物业经营管理市场分析
一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.物业经营管理市场分析中,对于商业零售物业需要重点分析的内容是( )。[2014年真题]
A.物业装饰,装饰的标准和特点
B.物业公共服务内容
C.吸引客户的竞争优势
D.物业所处地区流动人口数量
【答案】D
【解析】对于商业零售物业,要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求,还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。
2.对开发商而言,物业市场分析的作用之一为( )。
A.可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略
B.能向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴
C.可以把握目标市场特征,并有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等
D.把握未来房地产市场发展的宏观走势,为其制定参与房地产市场的策略和战略服务
【答案】B
【解析】A项为对置业投资者的作用;C项为对营销经理的作用;D项为对金融机构的作用。
3.就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析,首先要考虑( )。
A.国家和地方的经济特性
B.物业服务企业的战略
C.市场竞争情况
D.行业的垄断程度
【答案】A
【解析】就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析,首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。
4.需求分析中,需求预测的具体内容不包括( )。
A.人口和家庭分析
B.就业分析
C.竞争对手分析
D.收入分析
【答案】C
【解析】需求预测是详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等,预测对拟开发的物业类型的市场需求。具体内容包括:就业分析,人口和家庭分析,收入分析。
5.对于居住物业,应重点了解( )。
A.目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等
B.其所处地段的交通通达程度,目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系
C.物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等
D.未来入住者的意见
【答案】A
【解析】居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望,以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。
6.对于写字楼物业经营的市场分析中,首先要研究( )。
A.了解业主和租户相关需求
B.物业价格水平
C.所处地段的交通通达程度
D.流动人口和常住人口数量
【答案】C
【解析】由于不同类型和规模的物业所面对的市场范围的差异,导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。写字楼物业需要重点分析的内容,首先要研究其所处地段的交通通达程度,目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系;还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
7.关于SWOT分析方法的特点,下列说法正确的是( )。
A.建立在经验基础上,具有一定的可靠性,简单易行,但可能具有偶然性
B.可以使企业从整体上考虑经营发展战略,用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象
C.一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法
D.把市场整体分解为各个部分、方面、因素,形成分类资料
【答案】C
【解析】SWOT分析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法,可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判,为项目的取舍提供比较客观的依据。A项是归纳分析法的特点;B项是系统分析法的特点;D项是演绎分析法的特点。
8.( )是把市场整体分解为各个部分、方面、因素,形成分类资料,并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质,然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来,形成对市场整体认识的逻辑方法。
A.系统分析法
B.归纳分析法
C.演绎分析法
D.案例分析法
【答案】C
【解析】A项,运用系统分析的方法进行市场分析,可以使企业从整体上考虑经营发展战略,用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象,既看到供的方面,又看到求的方面,并预见到它们的发展趋势,从而做出正确的经营管理决策。B项,归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性,从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法。D项,案例分析法是以典型企业的营销成果作为例证,从中找出规律性的东西。
9.( )是把实际数和基数进行对比,从而确定它们之间相同点和不同点的方法。
A.比率分析法
B.比较分析法
C.结构分析法
D.数学模型法
【答案】B
【解析】A项,比率分析法是将具有可比性、相关性的项目的数据进行比较,求出比率,以分析和评价市场活动状况的一种方法。C项,结构分析法是指通过对市场中的各组成要素结构及其对比关系变动规律的分析,进而把握市场内部结构特征、总体性质、总体内部结构依时间推移而表现出的变化规律性的方法。D项,数学模型法是指用数学符号、函数关系将市场调研的目标和内容予以规定,并用数学公式将市场因素之间的变化关系表现出来的分析方法。
二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项)
1.物业经营管理市场分析,对于物业服务企业的作用包括( )。
A.了解不同物业类型的市场供求状况
B.制订物业保值增值的计划和方案
C.适时调整物业租金水平和出租策略
D.了解当地房地产市场的发展趋势
E.了解物业经营管理的产品特性
【答案】ABC
【解析】对物业服务企业而言,市场分析的作用包括:①可帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势,预测市场发展前景,把握主要客户的产业分布及产业发展情况。②根据市场分析的结果,物业服务企业可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案,适时调整物业租金水平和出租策略。③通过市场分析,物业服务企业可以了解客户对物业服务产品的需要情况,以便能够根据客户的需要,提供相应的服务产品。并且物业服务企业在市场分析的基础上,可以进一步创造、引导客户需要,充分开发各种服务产品,在不断创造客户价值的过程中实现物业服务企业的自身价值。
2.在对物业经营管理市场进行宏观因素分析过程中,要收集和分析的数据包括( )。
A.国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值
B.人口规模与结构、居民收入、就业状况
C.社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度
D.房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
E.产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率
【答案】ABCE
【解析】就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析,首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中,要收集和分析的数据包括:国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。
3.物业经营管理市场供求分析主要从( )等方面进行。
A.供给分析
B.城市规划分析
C.需求分析
D.竞争分析
E.市场占有率分析
【答案】ACDE
【解析】市场供求分析是介于宏观和微观的分析。市场供求分析一般要从以下四个方面进行:①供给分析;②需求分析;③竞争分析;④市场占有率分析。
4.物业服务市场供给分析的内容包括( )。
A.调查物业当前的存量
B.分析当前城市规划及其可能的变化
C.劳动力市场的供求情况
D.相关行业的垄断程度
E.当前市场提供物业服务产品的状况
【答案】ABE
【解析】物业服务市场供给分析的内容包括:①调查物业当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括:相关物业类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;近期新增供给数量的估计。②分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。③分析市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。④分析当前市场提供物业服务产品的状况,包括物业服务产品的类型、数量、供给方式等。
5.物业经营管理市场需求分析时一般从( )等方面进行。
A.需求预测
B.市场占有率分析
C.竞争分析
D.吸纳率分析
E.市场租户对产品功能需求
【答案】ADE
【解析】物业经营管理市场需求分析从以下几方面进行:①需求预测,具体内容包括:就业分析,人口和家庭分析,收入分析;②分析建设和运营中的主要物业项目;③吸纳率分析;④市场租户对产品功能需求;⑤业主及租户对物业服务产品的需求。
6.需求分析中,吸纳率分析的具体内容包括( )。
A.分析建设和运营中的主要物业项目
B.预估市场吸纳计划
C.预估吸纳周期内的需求
D.对竞争性物业进行评价
E.市场吸纳和空置的现状与趋势
【答案】BCE
【解析】吸纳率是指报告期内销售和出租房屋的数量之和与同期可供租售量的比例。吸纳率分析是就每一个相关的细分市场进行需求预测,以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括:市场吸纳和空置的现状与趋势,预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。
7.市场占有率分析结果,要求计算出目标物业的( )。
A.市场占有率
B.租约期间长度
C.出租进度
D.租赁价格
E.达到稳定出租率水平所需要的时间
【答案】ACDE
【解析】市场占有率分析,要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间(租赁期),并提出有利于增加市场占有率的建议。
8.物业经营管理市场分析中,对写字楼物业重点分析的相关因素有( )。
A.物业所在地区的购买力水平
B.目标物业的周边环境
C.目标物业与周围商业设施的关系
D.内外设计的平面布局
E.目标物业所处地段的交通通达程度
【答案】BCDE
【解析】不同类型和规模的物业所面对之市场范围的差异,导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。写字楼物业相关因素分析,首先要研究其所处地段的交通通达程度,目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
9.物业经营管理市场分析的定量分析法有( )。
A.归纳分析法
B.趋势分析法
C.演绎分析法
D.比较分析法
E.结构分析法
【答案】BDE
【解析】定量分析法是指采用数据处理技术,分析事物的数量特征,通过揭示事物的数量特征来把握事物的特性及规律的分析方法。一般用于市场分析的定量分析方法有:①比率分析法,②趋势分析法,③比较分析法,④结构分析法,⑤数学模型法。
10.物业经营管理市场分析的定性分析方法有( )。
A.SWOT分析方法
B.趋势分析法
C.归纳分析法
D.演绎分析法
E.比较分析法
【答案】ACD
【解析】物业经营管理市场定性分析的方法包括:①SWOT分析方法;②系统分析法;③归纳分析法;④演绎分析法;⑤案例分析法。
11.市场分析方法运用应注意的事项有( )。
A.定性与定量分析相结合
B.不同专业人员相结合
C.物与人的分析相结合
D.问题和技术相结合
E.宏观与微观分析相结合
【答案】ACE
【解析】市场分析方法运用应注意的事项包括:①定性与定量分析相结合。任何市场营销活动,都是质与量的统一。②宏观与微观分析相结合。市场情况是国民经济的综合反映,要了解市场活动的全貌及其发展方向,不但要从企业的角度去考察,还需从宏观上了解整个国民经济的发展状况。③物与人的分析相结合。市场分析的研究对象是以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其规律。企业营销的对象是人,因此,要想企业的产品送到所需要的人手中,就需要既分析产品的运动规律,又分析人的不同需求。以便实现二者的有机结合,保证产品销售的畅通。