13 消防验收是否属商品房买卖中交付的必备条件

——袁海洋诉新疆祥和居房地产开发有限公司商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2015）吐中民一终字第235号民事判决书

2.案由：商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：袁海洋

被告（被上诉人）：新疆祥和居房地产开发有限公司

【基本案情】

2013年11月15日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将中洋丽都小区2幢一单元×室房屋卖给原告，付款方式为：买受人2013年11月15目前支付首付款11O000元，余款230000元向银行申请贷款。出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同对交付约定为：工程经验收合格。合同签订后，原告按照合同约定分别在2013年11月15日交10万元、2013年11月23日合计缴纳11万元，2013年12月19日原告到银行办理按揭手续，贷款23万元。2014年8月14日中洋丽都小区2#楼经四方验收合格后，原告认为被告交付的房屋未经过规划、消防等部门验收，不符合合同约定的交付条件而拒绝接收房屋，双方由此产生纠纷。

【案件焦点】

被告是否按合同约定提供验收合格的房屋。

【法院裁判要旨】

新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县人民法院经审理认为：本案的争议焦点是被告是否按合同约定给原告提供验收合格的房屋。原告认可曾在2014年8月30日前到被告处，询问是否可以入住，按双方合同的约定，被告应在2014年8月30日前交付验收合格房屋给购房者，但“验收合格”的标准在合同中并未约定。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。上述法律法规对“验收合格”的标准是什么，并未明确约定。实践中，验收合格有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括规划、消防等验收合格。在本地的商品房开发中，通行的做法是建筑工程质量验收合格后，就可以办入住手续。其他的验收手续随后办理。被告向法庭提交了竣工报告、工程质量分户验收表等证据，该证据足以证明被告所建房屋在2014年8月12日已竣工，每一户房屋的建筑结构，电器、采暖、卫生、天然气等都经过验收合格，房屋已具备使用条件，且事实上现中洋丽都小区已有近百户住户入住该小区。故原告要求解除合同及给付违约金的请求无事实依据，本院不予支持。综上，据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。

袁海洋提起上诉。新疆维吾尔自治区吐鲁番市市中级人民法院查明的事实与一审查明的事实一致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

实践中，商品房买卖因质量、交付条件引发的纠纷较为常见，本案为我市近年来首例因消防验收问题向法院提起诉讼的案例。案件的处理涉及三个方面的问题。

1.消防验收是否属于商品房买卖中的交房必备条件问题

国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程，建设单位在验收后应当向公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，经依法抽查不合格的，应当停止使用。由于住宅小区不属于人员密集的公共场所，消防机构仅根据建设单位提供报备的材料，对商品房开发项目进行抽查、公示。说明在商品房建设中，对于消防验收由以政府为主导的强制验收转为了备案制，未经消防验收的不影响交付，但应当及时向消防机构备案，消防机构根据报备材料进行抽查，经抽查不合格的，应当停止使用。

2.商品房买卖纠纷中对验收合格的具体内容的理解与认定

根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条第二款也规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。实践中，开发商与购房者往往在商品房买卖合同中因对工程质量问题及交付条件的理解不同，并由此产生诸多纠纷。对于上述规定中的验收内容应当包含哪些主要内容，有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括人防、消防、绿化等验收合格。

国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本，在合同中约定了房屋交付条件，具体包括四种情况下的交付：

（1）该商品房经验收合格；

（2）该商品房经综合验收合格；

（3）该商品房经分期综合验收合格；

（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

如果当事人约定的交房条件是第一种，那么开发商只要通过设计、施工、监理等部门的竣工验收，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条款。

如果当事人约定的交房条件是第二种或第三种或第四种，则都应以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，该许可应该包括《竣工验收备案》、人防、消防、绿化等基础配套设施建设。开发商在合同中约定的交房时间取得了该证书，就具体了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

本案双方当事人围绕工程验收所包含的具体内容以及商品房是否属于人员密集场所的问题存在较大争议。开发商一方认为除特指的综合验收和阶段性验收外，商品房买卖合同中约定的验收合格仅指：工程质量经设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件即达到交房条件；买受人一方认为验收合格不仅包括工程质量验收，还包括小区道路、消防、人防、绿化、供排水等验收合格。司法实践，各地法院也存在对商品房买卖示范文本中四种交房条件所包含的具体内容存在理解和认定上的不统一。出于对买受人的权益保护，有的法院认为如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，则以综合验收为交付条件标准，即消防验收为工程质量验收合格的必备要件，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则双方应以约定为交付条件标准，这显然与合同法观点相悖。人民法院居中裁判主要依据法律、法规以及双方当事人签订商品房买卖合同中约定的交房条件进行判断。

3.如果商品房买卖双方在示范合同约定除以上四项以外其他的交付条件，应当如何认定呢

本案中，开发商与买受人在合同中明确约定：该商品房经验收合格，即开发商在交房时只要通过设计、施工、监理等部门工程质量竣工验收就可交付。如双方签订的商品房买卖合同明确约定消防等验收合格为交付条件的，房屋交付时应达到验收合格的条件。根据双方庭审举证、质证开发商在交房时已经取得《竣工验收备案》，因此开发商并不存在违约。买受人要求解除合同，支付违约金的诉讼请求不能得到法院支持。一、二审法院据此驳回了原告的诉讼请求正确。基于对工程验收的内容争议问题各地法院认定不一，有待最高人民法院尽快出台相关司法解释，以规范相关案件的审理工作。

编写人：新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 郭照玲