12 房屋未按设计施工产生质量问题严重影响居住使用，购房人请求解除合同的人民法院应当予以支持

——邹俊雄诉重庆中慧房地产开发有限公司商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民终第90号民事判决书

2.案由：商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：邹俊雄

被告（上诉人）：重庆中慧房地产开发有限公司（以下简称中慧房地产公司）

【基本案情】

2011年3月12日，邹俊雄购买了重庆中慧房地产开发有限公司开发的“中慧第一城”15栋某号住房一套，当日邹俊雄向中慧房地产公司支付了房屋契税、大修基金等。2012年3月12日邹俊雄与中慧房地产公司补签了《重庆市商品房买卖合同》，约定中慧房地产公司将其开发的“中慧第一城”15栋某号住房一套出卖给邹俊雄，该住房建筑面积为216.94平方米，房屋总价为889150元；付款方式为先支付489150元，余款400000元向银行申请贷款。双方还签订了《重庆市商品房买卖合同》补充协议，约定了其他权利义务。邹俊雄于2012年12月8日履行完所有房款支付义务。

2011年5月，邹俊雄在接房后进行装修装饰时，发现房屋的底层墙体、地面有返潮、结露、外墙渗水等质量问题，向中慧房地产公司及其物业管理部门反映后，经中慧房地产公司多次维修，均无效果。邹俊雄遂向有关建设质监部门投诉反映，重庆市涪陵区建设工程质量监督站于2014年3月17日以“涪建质监发\[2014\]27号”文件向中慧房地产公司发出通知，认为造成该房屋返潮、结露的主要原因是房屋存在质量问题，且会对居住者的健康造成有害的影响，并影响住户的使用功能。责令中慧房地产公司在30日内积极妥善处理。中慧房地产公司按通知采取了一定措施进行整改，但仍不能解决房屋质量问题。2015年6月5日邹俊雄就该房屋的问题再次向重庆市涪陵区建设工程质量监督站投诉，重庆市涪陵区建设工程质量监督站于2015年6月9日以“涪建质监\[2015\]58号”文件通知中慧房地产公司尽快妥善处理，而中慧房地产公司未能解决该问题。邹俊雄认为该房屋地面未按竣工图记载的“自然通风的架空楼板”进行施工，中慧房地产公司予以认可。因中慧房地产公司不能解决邹俊雄投诉的房屋质量问题，邹俊雄遂诉至法院，请求解除双方的房屋买卖合同。

【案件焦点】

邹俊雄因房屋存在质量问题而请求解除合同时，如何认定房屋产生质量问题的责任主体和解除合同的标准。

【法院裁判要旨】

重庆市涪陵区人民法院经审理认为：邹俊雄与中慧房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行义务。邹俊雄在取得中慧房地产公司交付的房屋后向中慧房地产公司付清了房款，已履行了主要义务；而中慧房地产公司向邹俊雄所交付的房屋，存在底层墙体、地面长期有返潮、结露、外墙渗水等质量问题，经邹俊雄多次向中慧房地产公司反映和向相关建筑质监部门投诉，中慧房地产公司也采取了相应的维修、整改措施，均不能解决问题，故邹俊雄向中慧房地产公司购买的该房屋存在严重的质量问题，对居住者的健康会造成有害的影响，并影响住户的使用功能，因而双方签订的房屋买卖合同的目的对邹俊雄不能得以实现，邹俊雄提出解除房屋合同的请求，依法成立，予以支持。

重庆市涪陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百四十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：

解除原告邹俊雄与被告重庆中慧房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。

中慧房地产公司提起上诉，重庆市第三中级人民法院经审理认为：中慧房地产公司在建设过程中并未按图施工，以致讼争房屋出现底部通风不畅，形成返潮、结露的质量问题，且重庆市涪陵区建设工程质量监督站作为建设工程质量监督的主管部门，曾就此问题两次要求中慧房地产公司进行整改，而中慧房地产公司并未提出异议且进行了一定的整改，因此，一审判决认定案涉房屋存在质量问题并无不当。讼争房屋在交付后长达五年的期间里，一直存在严重的返潮、结露现象，虽经中慧房地产公司两次整改，但仍未能消除，且诉讼中，中慧房地产公司也未在本院限定的期限内提出整改方案，从而证明讼争房屋的上述质量问题不可以通过一定方式合理消除。在房屋存在严重质量问题而中慧房地产公司又拒不进行整改的情形下，如邹俊雄继续使用、居住该房，则必将损害其身心健康，使其购买住房的合同目的无法实现。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

重庆市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

房屋存在质量问题时，售房者应当依法承担瑕疵担保责任。瑕疵担保是指出卖人基于合同约定或法律的明确规定，而对标的物的质量及其负载之权利所应负的保证其瑕疵、完整、符合合同约定或法律规定的义务。我国《合同法》第一百四十八条对标的物的瑕疵担保责任明确规定，出卖人给付符合合同约定质量标准的标的物，是一项给付义务。房屋质量的瑕疵担保责任也可以适用《合同法》第一百四十八条的规定，同时可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定。

房屋瑕疵担保责任承担方式主要有以下三种：瑕疵修复责任、损失赔偿责任、合同解除责任。在实践中，房屋不符合质量要求而导致售房者承担瑕疵担保责任，存在多种情形：第一，房屋质量存在不符合国家标准的缺陷问题，即当房屋主体结构设计不符合国家标准，影响使用功能。第二，房屋质量问题未积极修复，严重影响正常居住使用。第三，房屋质量问题损害居住者身体健康，严重影响正常居住使用。房屋的质量问题一般都会影响正常的居住使用，而在何种情况下达到影响正常居住使用的“严重”程度，则难以界定。根据法律规定和实践中的相关案例，“房屋严重影响正常居住使用”主要从两个方面进行界定：一方面，房屋质量问题导致房屋的结构损坏，致使房屋失去居住的功能；另一方面，房屋质量问题可能导致居住人的健康受到损害。其中，对房屋质量问题是否导致房屋的结构损坏及房屋质量问题是否导致居住人的健康受到损害，需要由房屋质监部门、鉴定机构等出具专业的结论。

本案二审的裁判逻辑是，售房者未按照竣工图施工与房屋质量问题存在因果关系，且售房者未积极修复房屋质量瑕疵，导致房屋质量问题影响居住者健康，因此房屋质量问题影响居住使用达到了“严重”程度，符合解除合同的标准，购房者请求解除合同时，人民法院遂予以支持。

编写人：重庆市第三中级人民法院 李昊