6 商品房买卖合同无效不影响买受人向第三人概括转移债权债务之效力

——金洪诉北京世博元房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2016）京03民终8494号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）：金洪

被告（反诉原告、上诉人）：北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）

第三人（上诉人）：高淑敏

【基本案情】

世博元公司开发了位于北京市密云区的世纪家园小区A座住宅楼，该住宅楼于2008年10月24日取得施工许可证，预定于2010年5月8日竣工，工程规模1.55万平方米。因该楼在施工过程中对楼房进行了加高、加宽建设，使该楼盘至今尚未竣工验收。施工期间，世博元公司在未取得商品房预售许可证的情况下陆续出售房屋。2012年12月，世博元公司将世纪家园A座××房屋，面积121.2平方米，以84.8万元出售给高淑敏，世博元公司为高淑敏出具30万元的收据，双方未签订书面的房屋买卖合同。2013年6月，高淑敏将该房屋以125万元出售给金洪。金洪将房款125万元支付给高淑敏后，世博元公司在高淑敏的购房收据上将交款人“高淑敏”改为“金洪”，收据中盖了公司公章及财务章，该票据注明“此建筑物办理产权以此价格为准，不再补差”。2015年1月底，世博元公司通知购房人补交附属设施费用并办理房屋入住手续。在办理入住手续过程中，双方对入住费用收取问题发生争议。2015年5月22日，金洪诉至一审法院请求判令世博元公司依法收取总入住费用48764元，并为其及时办理入住等手续。一审法院审理过程中，金洪变更诉讼请求：要求依法解除房屋买卖协议，由世博元公司和第三人高淑敏共同返还金洪已付房款125万元及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，计2673320元；由世博元公司返还金洪已付地下一层×号储物间房款16万元及利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，计327429元；世博元公司和第三人相互承担连带清偿责任。审理中，一审法院向北京市密云区住房和城乡建设委员会调查有关情况，经调查，该委曾于2015年3月19日提交给密云区纪律检查委员会的密住建字\[2015\]59号关于密云县（区）住房和城乡建设委员会关于世纪家园A座信访事项的调查处理情况报告。该报告中表示，诉争楼房所在楼盘世博元公司于2008年年底开始就陆续出售，该楼盘的房屋现已基本售完，部分购房人与公司签订了《认购协议书》，部分购房人只有购房收据。在该楼因违规建设，需补办规划变更手续，施工许可变更手续，工程竣工验收前，还需将楼内临时电改为永久电，并与施工单位完成工程款结算等。审理中，一审法院向北京市规划委密云分局调查有关情况，该局表示自2010~2011年左右，该局知悉该楼盘未按规划施工，着手对世博元公司研究行政处罚事宜，因世博元公司未向该局提交有关施工资料等原因，至今尚未作出行政处罚决定，该楼盘何时能办完行政处罚决定及能否办理规划变更手续现无法确定。

【案件焦点】

1.金洪与高淑敏之间的合同性质是什么以及合同效力如何；2.金洪与世博元公司之间是否存在商品房买卖合同关系以及该合同的效力如何；3.如何认定涉案的损失数额及责任主体。

【法院裁判要旨】

北京市怀柔区人民法院经审理认为：金洪和世博元公司之间存在储藏间的买卖关系，因世博元公司未取得商品房预售许可证，故金洪与世博元公司之间关于储藏室的买卖合同无效。关于金洪从高淑敏购买的房屋，原系世博元公司出售给高淑敏的房屋，后高淑敏再出售给金洪，故与金洪形成房屋买卖关系的相对方系高淑敏。该买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，但现因房屋不具交付条件，合同目的不能实现，金洪现要求解除合同，一审法院应予支持。合同解除后，高淑敏应当返还金洪购房款，并对金洪的损失进行赔偿。金洪要求高淑敏和世博元公司承担连带责任的请求没有法律依据，法院不予支持。高淑敏与世博元公司之间的纠纷可另行处理。

北京市怀柔区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、金洪与世博元公司关于世纪家园A座地下一层×号储物间的买卖合同无效。世博元公司返还金洪购房款16万元，并赔偿损失2万元（于判决生效后十五日内执行）；

二、解除金洪与高淑敏签订的关于世纪家园A座×室的房屋买卖协议书。高淑敏返还金洪购房款125万元，并赔偿金洪损失80万元（于判决生效后十五日内执行）；

三、驳回金洪的其他诉讼请求；

四、驳回世博元公司的其他反诉请求。

金洪、世博元公司、高淑敏持原审起诉意见提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：首先，金洪与高淑敏之间并非二手房买卖合同关系。从高淑敏与金洪的意思表示以及合同内容角度分析，双方签订房屋买卖协议这一行为，本质上是债权债务的概括转移，合同的目的是将购买世博元公司涉诉房屋的主体由高淑敏变更为金洪，合法有效。其次，金洪与世博元公司之间形成了商品房买卖合同关系。现世博元公司无证销售商品房，且在诉讼中仍未完成竣工验收，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该行为属于违反效力性强制性规定的情形。因此，金洪与世博元公司之间的商品房买卖合同无效。储物间的买卖合同亦因相同理由，应认定为无效。最后，鉴于金洪与世博元公司之间的商品房买卖合同无效是由于世博元公司违规超建、无证销售所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在一审法院庭审中，金洪最终明确的诉讼请求为世博元公司返还已付购房款125万元及利息，以及在已付购房款一倍以内进行损失赔偿，共计2673320元。根据本案查明世博元公司实际收取涉案房屋价款、房屋溢价情况，以及当事人过错程度及违约情节，本院酌情确定赔偿数额。判决如下：

一、维持北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03464号民事判决第一项；

二、撤销北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03464号民事判决第二项、第三项、第四项；

三、金洪与世博元公司关于世纪家园A座×室的买卖合同无效；世博元公司返还金洪购房款848000元，并赔偿金洪损失1552000元（于判决生效后十五日内执行）；

四、驳回金洪的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案的裁判要点涉及债权债务概括转移、合同效力的认定。本案中，一审法院与二审法院在法律适用方面的认定完全不同。一审法院不认可金洪与世博元公司之间存在商品房买卖合同关系，只认定金洪与高淑敏之间存在房屋买卖合同关系，并以双方合同目的不能达成为由判令合同解除。而二审法院认为，高淑敏与金洪签订房屋买卖合同，实际上是转让了其买卖房屋的资格，金洪通过支付房款及更改购房票据的行为概括承受了高淑敏对世博元公司的债权债务。而金洪与世博元公司之间，正如判理中论述，业已形成合法的商品房买卖合同关系。在认定金洪与世博元公司存在合同关系一节，二审合议庭意见一致；但在认定金洪与其前手高淑敏之间的合同效力时，合议庭产生了分歧。有意见认为，如金洪与世博元公司的房屋买卖合同关系依法无效，则金洪与其前手高淑敏之间的合同效力亦应归于无效。多数意见认为，金洪与其前手高淑敏之间的合同已经履行完毕，正是金洪通过向高淑敏支付合同价款，其才取得了对于世博元公司的债权和债务。应当认定金洪与高淑敏之间的合同是有效的。债权债务的概括转移，是受让人完全代替出让人的法律地位，成为债的关系的当事人，出让人的全部权利义务关系移转于受让人。如非因出让人的过错导致转让的债权无效，则无须层层否定既往合同的效力。

编写人：北京市第三中级人民法院 张岚岚