实务难题7公房承租人去世后，拆迁补偿利益是否属于遗产范围

典型案例

刘子成与李秀夫妇育有两女，分别是长女刘慧来，次女刘慧开。刘子成去世后，李秀与张立民再婚，再婚后未生育子女。再婚后，张立民所在单位北京市某厂分配海淀区荣凯路1号房屋（以下简称1号房屋），张立民在此居住至1991年3月10日去世。

2004年11月15日，李秀与北京市某厂签订《公有住房租赁合同》，李秀继续承租1号房屋。2006年，李秀返回山东老家生活，1号房屋处于出租状态。2011年4月26日，李秀在其老家家中立代书遗嘱一份，该代书遗嘱由三位律师见证，由另一人代书，并对立遗嘱的全过程进行了录像。遗嘱内容为：一、李秀拥有的承租房1号房屋，在李秀去世后，可以作为遗产继承的利益，由李秀女儿刘慧来、刘慧开继承，所有房屋财产两个女儿一分为二（每人一半）。二、其他财产按照国家法律规定处理。2011年6月12日，李秀去世后，刘慧来和刘慧开分别在1号房屋居住。

2016年4月20日，北京市某厂南区平房宿舍腾退指挥部发布《致某厂南区平房宿舍居民一封信》，告知某厂南区平房宿舍将要腾退，腾退方式为实行房屋安置，被腾退人是自管公有住房承租人，腾退补偿安置房为海淀区安置房，房屋产权为商品房，房屋面积预测为75.95平方米的两居室，购买价格为每平方米7500元，补偿补助款包括重置价、装修及附属物补偿款、搬家补助、移机费、周转费、装修补助费、一次性停产停业综合补助费、配合工程奖、交房奖励费等。

2016年5月5日，刘慧开（乙方）与北京某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房地产公司、甲方）签订《北京市某厂南区平房宿舍搬迁腾退安置补偿协议》（以下简称《补偿协议》），约定甲方拆除1号房屋，甲方向乙方支付房屋补偿款、补助款及奖励费共计953271.2元，同时乙方以568425元购买海淀区春盛社区×号楼×单元203号（以下简称203号房屋）二居室房屋。该协议签署后，刘慧开领取了上述全部补偿款，并已入住203号房屋。另查，《补偿协议》抬头处的“乙方（被腾退人）”为“李秀（已故）、刘慧开”。同日，刘慧开还向某某房地产公司签署了《具结保证书》，内容为：“涉案房屋房产原属于李秀所承租，现因原承租人李秀已故，未变更承租手续。该房屋现由原承租人的女儿刘慧开居住和使用。因北京市某厂南平房宿舍腾退项目，现使用人刘慧开请求某某房地产公司给予的腾退补助款及安置房做到刘慧开名下。如今后出现纠纷，由我个人承担一切法律后果，与某某房地产公司无关。”

刘慧来向一审法院起诉请求：依法按法定继承分割1号房屋的补偿款（384846.2元）及安置房屋（203号房屋）。起诉理由：一、原1号房屋在2016年5月拆迁时的实际承租人为李秀，而非刘慧开。二、李秀生前遗嘱合法有效。

一审法院认为，1号房屋系北京市机械厂的自管公房，现有证据表明1号房屋的承租人即为李秀。刘慧开非北京市某厂职工，其在本市拥有其他住房，刘慧开不可能享有对北京市某厂职工宿舍的承租权利，其交纳房租的票据不能认定其即为承租人。1号房屋在搬迁时的承租人仍为李秀。1号房屋在被搬迁时以补偿、补助等形式折算为货币，并针对原房屋承租人给予安置房，上述转化后的利益仍指向原承租人，为李秀的个人合法财产。继承开始后，有遗嘱的，按遗嘱继承办理；没有遗嘱的，按法定继承办理。李秀以代书遗嘱的形式对1号房屋所产生的利益作出了意思表示，该意思表示真实，且形式合法，应为有效遗嘱。故而判决如下：一、原李秀承租的1号房屋，因拆迁安置购买的北京市海淀区春盛社区×号楼×单元203号房屋由刘慧来、刘慧开继承，二人各享有50%的权益；二、刘慧开持有北京市海淀区1号房屋的剩余搬迁款384846.2元由刘慧来、刘慧开各继承50%，刘慧开于本判决生效后七日内给付刘慧来192423.1元。

刘慧开不服一审判决，提起上诉，要求撤销原判决。

二审法院经审理认为，李秀生前对其承租1号房屋，在遗嘱中明确表示“房产可以作为遗产继承的利益”，由刘慧来、刘慧开一人一半。根据前述李秀去世后1号房屋承租人未变更，且拆迁政策规定1号房屋拆迁利益归属承租人，一审判决适用李秀遗嘱处理1号房屋拆迁利益，符合本案实际情况，应属正确。故判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

自管公房搬迁时所转化产生的利益为承租人的个人财产。承租人可以遗嘱形式记录对于房屋的真实意思表示。继承开始后，按遗嘱继承办理。

律师分析

一、关于公房和公房承租人的概念

公房，包括公有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。

所谓公房承租人，是指与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同，依法履行合同约定的权利和义务，并依法取得公房租赁凭证的承租人。

二、公房承租人去世后，拆迁安置补偿利益是否属于遗产

根据《继承法》第3条的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产。对于公有住房而言，因承租人只有承租权，没有所有权，所以公民生前留有的公有住房并不在遗产范围之内，依法不能被继承。

本案中，李秀去世后该公房承租人并没有进行变更，继而发生了拆迁，从而转化成了该安置房的相关权益。虽然直管公房处置权本身不能直接发生继承，但公房的承租权，不同于一般商品房租赁合同，承租的公房具有很大的财产权利，其租金远低于市场租金水平，拆迁后，该公房已转化为具有商品房性质的不动产权，该安置房应当被视为李秀的遗产。

虽然在拆迁之前李秀已经去世，但是其生前对该公房的承租权，在拆迁后已转化为一种财产权益，由此承租公房转化而来的安置房也应该作为遗产由所有继承人共有，因李秀生前已立遗嘱，应按照遗嘱发生继承。