实务难题6承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构，出租人能否解除合同？

典型案例

王炳方与黄明艳于2013年9月23日签订了房屋租赁合同，约定王炳方将其位于南宁市某区别墅出租给黄明艳使用，租期五年一个月，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，年租金120000元，按半年支付。房屋使用用途为办公场所。合同签订时承租人支付保证金10000元，承租人在每年12月31日前支付次年上半年租金，6月30日前支付本年度下半年租金。承租方使用房屋时，不得擅自改变房屋的结构和用途，如需要改变屋内装修，需经得出租方同意，装修费用由承租方自理。合同约定一方未能履行合同规定的条款或者地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法解除合同。如出租方在一年至三年租期内收回房产的，除退回已付押金和租金外，另需要赔付两年租金合计240000元；四年至五年租期内除退回已付押金和租金外，另需赔付一年租金120000元。

合同签订当日，黄明艳按照合同约定向王炳方支付了履约保证金10000元，王炳方向黄明艳交付了诉争房屋，黄明艳装修入住后将诉争房屋用作公司办公使用。2016年3月，案外人吴珊经营的“童画制造摄儿童摄影中心”迁址至诉争房屋所在地。迁址后，其改变了诉争房屋结构，即将一楼原有的防盗门及部分墙体拆除并改建为玻璃门；二楼卫生间被改造为房间使用；顶楼的天台被封闭加盖混凝土顶层。

王炳方于2016年6月25日向黄明艳送达了回收房屋的书面通知，要求黄明艳限期于2016年6月30日腾空房屋。随后向法院提起了诉讼，要求：1.解除王炳方与黄明艳签订的租赁合同；2.黄明艳赔偿王炳方恢复房屋原状的损失42692元；3.本案的诉讼费用全部由黄明艳负担。

法院认为，王炳方与黄明艳于2013年9月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对当事人均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自义务。

根据房屋租赁合同，承租人使用房产时，不得擅自改变房屋的结构。如需要改变屋内装修的，在不影响房屋结构和美观的情况下，需要经得出租方同意方可装修。一审法院在审理期间，至诉争房屋现场比对未装修相同户型的别墅及结合图纸进行查看，诉争房屋的主体结构发生了改变，且有鉴定机构出具的鉴定结论，故对诉争房屋结构进行过变更的事实予以确认。庭审中，黄明艳称，承租房屋在交接时并非纯毛坯交房，当时房屋结构即已变动，其只对房屋进行一次装修并将图纸给予王炳方确认。王炳方提出黄明艳在将房屋用作为摄影室使用前，即2016年年初进行了第二次装修，经邻居告知才得知第二次装修，黄明艳在该次装修中对房屋结构进行了改动。从黄明艳所递交的装修支出表分项显示，其对房屋铺设了地板砖、墙面刮腻子、安装室内套门、对卫生间做防水并安装卫浴设备等装修，均系毛坯房所必需的装修项目，且黄明艳于2017年8月23日向法院递交的装修情况说明内载明“该别墅出租给我时为毛坯”，若王炳方将毛坯房改变结构后再出租给黄明艳使用，后在合同中约定不能改变房屋结构，与常理不符，故法院对黄明艳未改变房屋结构的辩解意见不予采信。

基于上述理由，黄明艳已构成违约并达到合同约定的解除条件，王炳方有权解除合同。王炳方于2016年6月25日将书面解除合同通知书送达给黄明艳，视为王炳方解除合同的意思送达黄明艳，双方于2013年9月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月25日解除，以上法院予以支持。

裁判要点

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人对出租房屋进行装修改造的，只有在其“擅自”也就是未经过出租人允许的情况下，出租人才能提出解除合同。

律师分析

一、承租方擅自改变房屋结构，出租方是否有权单方解除租赁合同

根据《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第7条也有规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第219条的规定处理。不仅如此，具体到本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，在承租人存在根本违约的情况下，作为出租人同样享有单方解除合同的权利。

因此，本案例情况下的合同解除既有法律依据，又有合同依据。特别需要注意的是解除合同的通知，应以书面形式进行。本案中，承租方黄明艳擅自改变房屋结构，已违反合同约定，并构成违约，出租方王炳方有权单方解除合同，并要求承租方承担赔偿责任。

二、租赁合同中解除权的行使方式

合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人都必须严格遵守并履行，不得擅自变更或解除合同，只有具备法定或合同约定的解除条件时，有解除权的一方才可以解除合同。

（一）法定解除

法定解除是指合同解除的条件由法律直接加以规定。当满足法律规定的情形时，当事人可以解除合同。

1.《合同法》第94条对所有类型合同的法定解除条件作了列举式的规定。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。

从中可以看出，《合同法》对法定解除的限制比较严苛，（1）、（2）、（4）项都要求在不能实现合同目的的情况下，当事人才可以解除合同；（3）项迟延履行主要债务的，必须先经过催告程序，才可以解除合同。

2.《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3.《合同法》对于转租的特别规定在第224条第2款，即承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但需注意的是，《房屋租赁司法解释》第16条对此作了进一步补充解释，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，出租人在得知承租人转租事实（如承租人告知或承租人能够证明的其他出租人应当知道的情形）发生后，未在6个月内提出异议的，即视为同意承租人转租，超过6个月出租人无权再以承租人擅自转租为由主张解除合同。

另外，许多租赁合同中约定，承租人未经出租人同意私自转租的，出租人可以解除合同。但如此约定并无实际意义，因为此种情形下出租人解除合同是法定解除权，即使合同中不加约定，当出现私自转租的情形时，出租人依然可以行使法定解除权。

（二）约定解除

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除的条件，就是当事人双方在合同中约定解除权产生的条件，只要不违反法律的强制性规定，当事人就可以约定任何会产生解除权的条件。

约定解除和法定解除相比较，约定解除是根据当事人的意思产生的，其本身具有较大的灵活性。

解除权的行使也有时间限制。法律规定或者当事人约定解除权的行使期限的，期限届满当事人不行使，则该权利消灭。如前文提到的“出租人知道或者应当知道承租人转租”的情形发生时，出租人主张解除合同的，需在得知该情形发生后六个月内提出，超过六个月即视为默认同意转租。法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

当事人一方解除合同应以具备法定或合同约定的条件为前提，但解除条件具备时，合同并不自然解除，还需要有解除的行为即要通知对方，合同自通知到达对方时解除。解除合同的通知除了直接表明解除合同的意思表示之外，最好同时列明根据合同及相关法律规定可以主张的其他利益或权利。