实务难题4拆迁中承租人权益如何保护？

典型案例

2013年4月7日，北京美飞商贸有限公司（承租人、乙方，以下简称美飞商贸公司）与北京欧雅技贸有限公司（出租人、甲方，以下简称欧雅技贸公司）、穆祥海（居间方、丙方）签订《北京市厂库房租赁合同》。合同约定，欧雅技贸公司将位于北京市海淀区建材城西路×号的厂房出租给美飞商贸公司，租赁期3年，自2013年5月1日至2016年4月30日。租金为每年39.60006万元，每月租金3.3万元，租赁保证金3.30003万元，丙方居间服务费2.20002万元，由乙方承担。合同另约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成无法履行的，双方互不承担责任。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方1个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方1个月租金。

合同签订后，美飞商贸公司按照合同约定向欧雅技贸公司支付了租赁保证3.30003万元，并陆续支付了厂房一年的租金39.60006万元。欧雅技贸公司亦向美飞商贸公司交付了租赁厂房。美飞商贸公司将租赁厂房进行了装修，其中部分面积作为库房，部分面积装修成办公场所。2013年5月21日，美飞商贸公司与欧雅技贸公司签订《补充协议》，约定：1.若因政府有关租赁行为的法律法规修改或政府行为拆迁等不可抗拒的原因导致甲方无法继续履行本合同时，甲方接到政府通知后应第一时间告知乙方，乙方必须无条件搬走，甲方不作任何补偿。厂房所有人不承担任何连带责任，也不作任何赔偿。租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。2.乙方装修或做隔层属个人行为，如遇政府有关租赁行为的法律法规修改或政府行为拆迁等不可抗拒的原因导致本合同无法继续履行所造成的损失，由乙方自行承担。

2013年10月14日，北京嘉××公司作出《北京嘉××公司关于美飞商贸公司拟续租原新轻物业院内房产土地的批复》（以下简称嘉××公司［2013］×号），根据《北京市政府对海淀上地中关村×××地区整体规划与改造要求××号》，位于北京市海淀区西三旗建材城西路×号的房产土地，除系统内企业外，其余全部租赁合同的终止日期为2013年12月31日。2013年12月5日，欧雅技贸公司向美飞商贸公司发送嘉××公司［2013］×号文件与《通知》，内容为：“美飞商贸公司，依据《北京市政府对海淀上地中关村×××地区整体规划与改造要求××号》及嘉××公司［2013］×号文件精神要求，你公司位于北京市海淀区西三旗建材城西路×号一栋，所租赁场地686平方米，请于2014年3月31日前全部清退完毕并交还给欧雅技贸公司，给贵单位带来不便敬请谅解，谢谢合作。”2014年4月17日，北京市宏宇墙体材料有限公司向美飞商贸公司发放通知一张，称双方签订的供水供电协议已于2014年4月15日到期，该公司将于2014年4月17日停止供水、供电。2014年5月16日，美飞商贸公司撤离租赁厂房。

2014年5月21日，美飞商贸公司向法院起诉称，因被迫搬迁至新厂房造成了许多客户的流失和生意上的重大损失，多次要求欧雅技贸公司赔偿损失未果，故起诉至法院要求：1.退还租赁保证金16500元；2.赔偿停产停业损失100000元；3.赔偿装修损失410000元；4.支付违约金33000元；5.赔偿因租赁该房屋支付居间费用22000元；6.按照承租面积支付拆迁腾退补偿款300万元，以上共计358.15万元。诉讼中，美飞商贸公司与欧雅技贸公司均认可租赁合同已解除，但就双方合同解除后的赔偿事项不能达成一致。

法院经审理认为，美飞商贸公司与欧雅技贸公司以及与居间方穆祥海签订的《北京市厂库房租赁合同》系三方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效。2013年5月21日，双方签订的《补充协议》亦属双方真实意思表示，对双方均有约束力。后在合同履行过程中，欧雅技贸公司根据《北京市政府对海淀上地中关村×××地区整体规划与改造要求××号》及嘉××公司［2013］ ×号文件精神要求，美飞商贸公司腾退厂库房，导致双方合同提前解除。2014年5月16日，美飞商贸公司撤离租赁厂房。

因合同不能继续履行属于双方合同约定的免责情况。故对于美飞商贸公司要求欧雅技贸公司赔偿因提前解除合同给其造成的停产损失、装修损失法院不予支持。

就租赁保证金一节，美飞商贸公司至2014年5月16日撤离厂房，故其应支付房屋租赁费用至其实际撤离厂房之日，欧雅技贸公司据此扣除美飞商贸公司半个月租赁保证金抵房租具有事实及法律依据，对美飞商贸公司要求退还该部分费用的诉讼请求法院不予支持。

就居间费一节，鉴于双方合同中已经明确约定居间费2.2万元由美飞商贸公司负担，故对于美飞商贸公司主张欧雅技贸公司赔偿其居间费损失2.2万元的诉讼请求不予支持。

就拆迁腾退补偿款一节，因美飞商贸公司就北京市海淀区西三旗建材城西路×号的拆除与欧雅技贸公司达成《补充协议》，即“若因政府有关租赁行为的法律法规修改或政府行为拆迁等不可抗拒的原因导致甲方无法继续履行本合同时，甲方接到政府通知后应第一时间告知乙方，乙方必须无条件搬走，甲方不作任何补偿”，故美飞商贸公司主张欧雅技贸公司应向其支付拆迁安置补偿费的诉讼请求缺乏合同依据，法院不予支持。

综上所述，一审法院判决：驳回美飞商贸公司的全部诉讼请求。

美飞商贸公司不服一审法院判决，向法院提起上诉。

二审法院经审理作出驳回上诉，维持原判的判决。

裁判要点

租赁合同或补充协议中，应当对商业或政府行为产生的拆迁是否进行补偿及补偿办法进行约定，从而保护上述情形发生时承租人的权益。

律师分析

该类案件中，现行法律对房屋承租人的救济非常不利。作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。该案拆迁厂房属于集体土地性质，企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，从而使承租人的利益受损，承租人该如何维护自身权益呢？

一、在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定

拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。

依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿。为使承租人在所承租房屋被拆迁时所获得的赔偿有约可依，建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对补偿内容进行详细约定。例如，约定“在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。有关土地、地上物（房屋等）、速迁奖金、出租方出资所为之添附等内容的补偿归出租方所有；有关停产停业损失、装修、设备搬迁费用、人员安置费、承租方出资所为之添附等内容的补偿归承租方所有”，同时还可以对出租人拒不支付补偿的行为定以相应违约责任。

如此，有了对补偿内容的详细约定，出现拆迁补偿情形时，双方即可按约赔偿，不致引发纠纷，即使发生纠纷也可以通过民事诉讼途径解决。该案就是因为租赁双方在租赁合同中对承租人的拆迁补偿相关内容没有进行具体约定，导致双方对此产生争议纠纷，最后不得不通过诉讼解决。

二、房屋承租人应积极行使自己的权利

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，承租人不享有被拆迁人的地位，但是作为拆迁房屋的利害关系人，承租人有权就拆迁补偿事宜与拆迁人、被拆迁人进行协商。在拆迁人发布拆迁公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应以独立的主体积极地就赔偿或产权调换要求与拆迁人、被拆迁人进行协商，不能过分地依赖被拆迁人。如果经协商不能达成拆迁协议的，应争取在房屋灭失之前请求房屋拆迁主管部门裁决。

三、房屋承租人应及时保存证据

承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认，最终拆迁人将可能不承认装修损失，仅补偿停工停业损失和搬迁补助费，甚至将全部补偿款项支付给被拆迁人；而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成，拒不补偿。

从诉讼角度来讲，房屋承租人过于轻信拆迁人与被拆迁人，未能及时保存证据有可能导致旷日持久的补偿争议。

四、提起不当得利之诉

根据《民法总则》第122条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。被拆迁人领取且拒绝支付相应的款项给承租人的行为构成不当得利。

承租人的起诉并不是因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议而引发的，而是被拆迁人收取了本应属于承租人的款项、侵害了承租人的合法权益，承租人完全可以主张被拆迁人返还该笔款项。承租人的诉求符合起诉条件，属于民事案件的受理范围。

五、及时提出财产保全，冻结拆迁补偿款

在某具体案例中，律师在房屋尚未拆迁之时介入，此时拆迁款尚未下发。然而随着案件进一步处理，没多久房屋就要被拆迁，这意味着被拆迁人将要获取全部的拆迁补偿款，而一旦拆迁人获得全部的拆迁补偿款，即使案件胜诉以后，执行也会是很大的问题。此时，承办律师及时提起了财产保全，即使房屋被拆，当事人也再无后顾之忧。

拆迁案件情况复杂多变，无论是律师还是当事人，都必须牢牢地把握好时机，用法律的武器来维护好自己的权益。