一、问题的提出:宅基地上房屋流转的现实诱因

随着经济的发展,城镇化发展速度加快,城乡人口流动性逐步加大,人们的居住区域界限逐渐被打破,面对城市居高不下的房价,以及农村城镇化的发展前景,尤其是近城郊地区,不少城镇居民开始将目光投向农村,通过买卖合同购买农村房屋,农村私有房屋交易开始活跃,并由此带来许多社会问题和法律问题,已经引起的纠纷或尚在履行中的该类房屋买卖交易大量存在。农村居民依申请取得宅基地使用权并在其上建造住房及附属设施后,将在宅基地上建造的房屋及附属设施所有权流转给第三人从而导致宅基地使用权与房屋所有权在变动上产生冲突。“宅基地使用权流转”至今无论在法学理论界还是在实务界都没有统一定论,法院在审理该类纠纷中时常遭遇无法可依的尴尬局面,已然成为立法及司法实践无法回避的问题。

案例:

【基本案情】

被告张某峰非村委会成员,其向村委会购买宅基地后,于1996年在该土地上建设了一幢四层高的楼房,并随后将房屋按楼层分别出卖给四人,其中第四层出卖给本案原告黄某发。黄某发于1996年支付4万元给被告后,即对房屋进行装修、入住,并一直使用至今。涉案房屋于1998年4月21日以张某峰的名义取得集体土地建设用地使用证,并于2003年4月8日以张某峰的名义办理了整幢楼房的房地产权证。

2006年4月26日,张某峰一家共同出具《声明书》,称:张某峰现将坐落于J市白石修竹里×号的房屋住宅按不同楼层分割成四个房产证,并分别转让给四个买受人,希望有关部门鉴证。后该声明由J市白石联发公司加具“属实”意见、村委会加具“上述情况属实”意见。

J市政府于2010年2月3日制定、颁发了《J市“三旧”改造实施意见》,将涉案房屋所在区域纳入“三旧”改造的范围。

2014年11月19日,原告黄某发等四人分别以其已经依照约定支付购房款,但被告拒绝办理房屋过户办证义务而导致原告等人无法行使房屋所有权人的权利为由,向本院提起诉讼,其中本案原告请求确认J市白石修竹里×号4楼房屋所有权属于原告,被告3日内协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续。本院经审理后认为,原、被告之间的买卖行为依现行法律和相关政策规定暂不具备办理相应权属变更登记为由,驳回原告的诉讼请求。现原告提起本案诉讼,请求法院判决:确认原、被告之间的房屋买卖合同有效;涉案房屋4楼的拆迁补偿利益归原告所有(价值约4.5万元)。

【裁判理由】

J市P区法院经审理后认为:首先,关于原、被告之间的房屋买卖合同效力认定,涉案房屋的买卖行为经双方确认是发生在1996年5月1日前。原、被告作为完全民事行为能力人,对房屋的买卖是原、被告真实意思表示。1999年施行的《土地管理法》第63条虽明文规定禁止集体所有土地使用权的转让,但原、被告间的买卖行为发生于该法律实施之前,根据1988年的《土地管理法》第41条规定,当时的法律并不禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地的使用权用以兴建住宅。被告将其合法取得土地使用权后兴建的房屋转让给原告的买卖行为并没有违反当时法律的禁止性规定,且没有证据证明其再转让行为存在有原、被告恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益的情形。故原、被告之间的房屋买卖合同从维护良好的公序良俗、交易规则出发,应认定其合法有效。

其次,对于原告主张的J市白石修竹里×号4楼房屋的拆迁补偿利益归其所有的问题。原告实际已经取得该房屋的所有权,但受限于现行法律法规规定而无法办理产权登记手续,从而使原告无法对外行使买卖、抵押等处分所有权的权利,但这不影响原告向合同相对人即被告主张有关非须经权属登记才可产生的权利,其中当然包括了本案所涉及的拆迁补偿所产生的实际利益。不过,由于原告所主张的拆迁补偿利益并未实际发生,权利的指向、范围均不明确,原告该请求缺乏事实和法律的依据,本院依法不予支持,原告可在涉案房屋拆迁补偿的事实发生后另行主张。

该案审理的争议焦点在于合同效力如何认定,以及涉案房屋所有权的归属及其派生权益的保障问题。涉案楼层四个买受人与出卖人针对房屋所有权、合同效力等问题前后共向法院提起12宗案件。法院尽管一一作出处理,且原、被告均息诉服判,但宅基地使用权流转与地上房屋所有权登记冲突问题及司法裁判困惑却没有随案件的结束而消失。发生农村宅基地建房买卖合同纠纷,主要有以下三个方面原因:

(一)宅基地使用权及房屋流转的隐形市场

一方面,随着城镇化进程不断加快以及集约化、专业化农业经营体系的构建,农村剩余劳动力不断向城市聚集,越来越多的农村居民对宅基地的依赖性降低,在宅基地上建造的房屋因长期无人居住而闲置;另一方面,当前农村居民对宅基地使用权的取得是无偿的,从而滋生了不占白不占的念头,导致现实中存在大量超标准占用宅基地的“一户多宅”现象,拥有剩余房屋和宅基地的农村居民将农村房子与宅基地使用权以远低于市场价格的方式私下一并转让给非本村集体组织成员的其他人,这对法律意识淡薄且消费能力有限的买卖双方来说无疑是一个“双赢”的选择。

(二)经济利益驱动使出卖人背信弃义

利益的驱动是出现宅基地上房屋买卖纠纷的根本原因。我国当前房地产市场的火爆发展带动了各地土地不同程度的增值,加之农村城镇化发展的迫切需要,农村集体土地征用、旧村改造、房屋拆迁等,使房屋现值或拆迁补偿价格远高于房屋原出卖价格,出卖人渴望参与利益分配从而引发诉讼。从P法院审理的类型案来看,这些纠纷的买卖行为发生时间基本都在五年以上,有的甚至长达二十几年,出卖人收取房款后,房屋由买受人占有并使用至今。2007年颁布了《物权法》,明确规定不动产物权采用登记生效制度,于是出卖人背着买受人将涉案房屋登记在自己名下之后向法院提起诉讼,要求确认其与买受人签订的买卖合同无效。

(三)立法真空使利益再分配成为可能

目前,我国尚没有一部专门调整农村房屋买卖和宅基地使用权处分方面的民事法律,仅靠土地管理法、民法通则、物权法等法律中极少条款进行调整,且大多为原则性规定,内容较为笼统模糊,存在大量法律空白[2]。例如《土地管理法》第62条第4款规定农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准,并没有禁止农村房屋的出卖。此外,对应立法的滞后,国务院及相关部门虽已出台一些禁止性政策文件,但法律与政策不统一,且无法形成地域性甚至全国性的统一裁判标准,导致案件审理中遇到严格适用法律与公平处理纷争的困惑。如何平衡并分配各方利益,宅基地上的房屋侧重于保护法律上的权利人还是事实上的占有人,这些疑问在法官理性的审判技能储备及感性的生活经验间游走,给案件审判带来一定的难度和不确定性。