城市居住与就业的空间配合研究———以北京市为例

孟繁瑜　房文斌

一、序言

(一)研究背景

近几年来，随着经济水平的不断发展，北京市进行了大规模的城市拆迁改造和企业外迁，与此同时第三产业，尤其是现代服务业，快速填补了老工业企业迁出留下的空间缺口，而多年前建设的社区以及近几年来选址不当的新兴社区却无法适应这一变化，使得大量市民奔波于居住地和工作场所之间，对居民生活品质和城市秩序均有负面影响。为了深入研究城市发展规划、房地产选址定位与城市空间失配的相互关系，作者设计并实施了一项调查研究，意在把握城市发展规划与房地产选址思路对不同区位、不同社区居民在就业、通勤和生活等多方面的影响。

(二)研究综述

本文研究的主要理论基础是由美国哈佛大学学者John Kain于20世纪60年代提出的空间失配理论。在最初的空间失配理论研究中，学者们的目光主要集中在美国不同族群聚居区之间的失业率、收入水平以及工作通勤时间的区别。Kain在发表的第一篇关于空间失配的文章中指出美国不同种族在聚居地的隔离以及产业的郊区化使主要从事蓝领工作的美国黑人出现了工作机会减少的问题。在之后的研究中，虽然大部分学者的工作肯定了不同种族之间存在着工作空间失配的现象，但是也有的学者通过自己的计算认为美国黑人的工作空间失配并不是单一的黑人聚居区造成的问题，即使是混居的区域，黑人的就业率也没有明显的提高。

进入20世纪80年代之后，有学者提出空间失配并不是空间问题而属于种族问题，即在同一个区域内部，黑人和白人之间就业率存在着明显的差距。这一差距产生的原因主要包括4个因素:(1)种族因素，就业中肤色的歧视导致大量黑人青年在竞争中落败;(2)教育水平因素，随着教育水平的上升，青年人的就业率可以得到提高;(3)社会贫富差距因素，一个由穷人组成的社区中，青年人的就业率明显低于一般社区;(4)通勤因素，Ellwood认为通勤时间对就业率影响有限，出行时间每减少12分钟才会带来约1%的就业率差异。

在空间失配研究的另一个方面，许多学者将眼光落到了 JA(job accessibility)，也就是就业通达性(国内文献研究中一般采用可达性)的研究上面。Hutchinason早在1974年就对匹兹堡相关数据进行了分析，他认为一定程度上讲即使居住在众多的工作岗位附近，黑人的总体就业水平也不一定能够得到提高，即JA不是黑人就业的决定性因素。当 Leonard、Ihlanfeldt和Sjoquist将研究对象转向黑人妇女的时候，他定义JA为临近工作岗位和居住在这些岗位的待聘黑人妇女总数的比例，结果他们发现针对费城、芝加哥、洛杉矶的黑人妇女而言，JA产生了正面的就业影响。

国内对空间失配问题(也称空间不匹配问题)的研究并不广泛，主要的研究方向均集中于介绍和定性的分析上，没有出现过以空间失配思想为指导对现实问题进行实证分析的文章。

李纯斌和吴静在总结了国外空间失配问题研究文献的同时，提出了空间失配理论在国内研究的几个主要方面，其中包括:(1)就业方面针对劳动者的就业率进行研究，就流动人口在城市内部流动情况进行研究以及城市失业者和下岗工人面临的就业障碍研究;(2)城市交通规划和土地利用规划中应考虑的城市空间失配的问题，如城市改造中的拆迁居民安置问题、城市空心化问题、城市社会空间结构和社会交际空间结构重组问题。

刘威和栾贵勤在《区域经济演进过程中的“空间不匹配”》一文中，从区域经济演进过程入手，将“空间不匹配”问题的研究重点放在雇员和雇主之间的矛盾上，通过对劳动力的供给、需求和制度安排 3个方面的分析来解释“空间不匹配”现象的成因，并对解决这一问题提出了自己的意见。

(三)研究意义

本文作者的意图在于通过基于空间失配理论和前人研究成果进行再研究，结合北京现实情况解决北京城市管理和城市发展中出现的新问题。

作为人口超过千万的特大城市，北京市的人口居住空间之紧张、交通环境之恶劣、土地供给之稀缺均已达到了迫在眉睫的程度，在目前城市人口剧增的情况下，本文期望从一种新视角出发，调整城市住区规划和房地产选址的指导思路，使得城市内部人员生活空间和就业空间达到统一，缓解人口、交通、土地资源三者之间的尖锐矛盾。

(四)研究方法

本次城市居住空间与就业空间配合问题的研究主要采用了实地调研与理论分析相结合的方式，在实地调研阶段采取了随机调查问卷的方式，通过对不同社区的居民(包括户籍和非户籍人口)的访问调查数据来分析房地产，尤其是新建住宅在选址问题上的疏漏造成的人为“空间失配现象”，理论研究中通过对调研结果的分析推测北京市城市空间失配问题的严重程度，并给出了从房地产开发角度和城市管理角度的政策建议。

本次研究在北京市范围内选取了3个住宅小区，这3个住宅小区分别建设于不同时期，居民的年龄构成、职业构成、收入情况、通勤方式均有较大差别。本文将以调查数据为基础，通过对调查数据的统计学分析和比较，针对北京市这几个地区的“空间配合”情况做出评估，同时针对新建社区的选址问题提出总体性意见。

二、北京城市空间失配的现象描述

北京作为一个国际化大城市在近几年发展迅猛，我们应当注意到在城市快速扩张的背景下，居住区也不断向城市外围发展。北京的主要居住区集群已经从20世纪90年代初期集中于二环、三环范围扩展到了通州、亦庄、黄村、良乡等五环路附近的区域。卫星城和组团的区域范围内，短期内开发了大量的新建商品房、经济适用房供应市场，以满足持续增长的北京常住人口住房需求。在这一时期内，随着北京市的城市扩张，许多过去在郊区选址建设的企业逐渐发现自己厂址的区位变得越来越好，北京市市政府也开始推动国有企业、高污染企业搬离市区，一方面通过搬迁重工业企业减少市区内的废气排放，改善市区的空气质量；另一方面老企业让出的区域空间为第三产业，尤其是现代服务业，在市区内部发展提供了条件。在这一过程中，北京城市规划范围迅速扩大，容纳的人口也成爆炸态势增长。

在工业退出城市范围、工业服务业产业演进、新增住宅郊区化这三股潮流的合力中出现了一个非常明显的城市居住空间和就业空间配合失当的问题。工业退出城区的时候，原来的工人，尤其是无力寻找其他工作的工人，不得不奔波于居住地和新的工作地点之间;补充原来老工业企业空间的是新兴的现代服务业，而这个产业的从业人员往往又在价格的驱动下，在郊区购买了自己的住房，他们也不得不奔波在工作单位和居住地之间。

北京市城市居住空间的扩展与产业演进是同步的，但是并未与城市产业的扩散同步，造成了双向的空间失配，这一问题不仅造成了城市交通拥堵，而且使得城市内部人员失业率高出正常通勤情况下的失业率。因此，从原则上讲，城市住区规划和新建房地产项目选址应当配合城市产业结构的演进和扩散过程，以避免出现城市就业空间和居住空间失配的现象。

三、北京城市空间失配问题调查和分析

本次调查共调查145个案例，去除无效案例4 份，有效案例共141份。

本次研究的对象分布在3个被调查社区中,社区a位于北京市房山区,紧邻京石高速公路,是20世纪90年代末期开发的商品房项目,目前随着北京市房地产热该社区房价逐渐攀升;社区b是20世纪80年代建设的普通住宅小区,位于北三环西路，交通便利,20世纪90年代初曾获得北京市优秀小区奖励,社区内居民主要以国有企业职工及其家属为主,近年来随着大量非京籍人员涌入,社区b的居民开始大量出租、出售自己的房产,使这一区域内部的年龄结构出现了年轻化的倾向,由于本社区处于城市内部,基础设施齐全,交通方便,房地产价格在3个被调查社区中也是最高的;社区c是北京市设立的经济适用房项目,位于昌平区,紧邻地铁13号线,是亚洲最大的经济适用房项目,目前仍然在开发阶段,基础设施较社区b薄弱一些，但是由于经济适用房项目限制房地产价格，因此也受到了不少年轻人的青睐。有效调查样本在3个社区的分布比例是 50：41：50。

(一)社区居民结构性分析

本次调查问卷中涉及社区居民背景信息共5项，其中包括性别、年龄、文化程度、个人月收入和职业。在3个不同的社区中，居民在这5项信息中表现出了迥异的分布结构。

1.性别、年龄、教育水平的分布

样本的性别分布情况见表1。

表1样本的性别分布

从年龄分布的调查中我们可以看出，社区b的平均年龄最大，同时社区c次之，在各个年龄段上社区c的分布较为均衡，而社区a则表现出主要由30岁左右的青年人组成社区主体这一特征。通过卡方检验对3个社区的年龄结构一致性进行检验，Χ²从统计上说明3个社区之间不存在年龄结构的一致性(见表2)。

表2样本的年龄分布

通过卡方检验对3个社区的文化水平一致性进行检验，从统计上说明3个社区之间不存在文化水平结构的一致性。从单个分析来看，社区c的居民文化水平较高，社区a次之，社区b由于属于老社区，目前的居民结构仍然以年纪比较大的居民为主，文化水平不如两个新建社区中的居民(见表3)。

表3样本的文化程度分布

由以上统计项可以分析得出，总体来讲，3个社区具有不同的人口结构。社区a中以受教育程度较高的青年人为主，社区b则多集中了文化程度不高的中年人，社区c则相对成熟，年龄分布平均，总体文化程度较高。

2.职业和收入水平分析

通过卡方检验对3个社区的收入水平一致性进行检验，3个社区的收入水平并不一致。直观上讲，社区a居民收入集中于2500~4000元；而社区c的总体收入水平则更高一些，收入为4000~6000元的居民更多；社区b中居民收入差距较大，但多数集中在 2500~4000元的区间内(见表4)。

表4调查对象的收入结构

通过卡方检验对3个社区的职业结构一致性进行检验，卡方检验的结果表明3个社区的职业结构明显不同。社区a的主要成员为一般职员，少量的公务员；社区b在人员职业构成上分布广泛，同时具有少量的下岗失业人员，这一点与此社区大龄人员较多的性质互为说明；社区c居民职业构成中管理人员比例与技术研发人员比例明显高于其他两个社区，这也间接说明社区c的收入水平较其他两个社区高(见表5)。

表5调查对象的职业结构分布

(二)社区居民住房情况分析

通过卡方检验对3个社区的住房面积水平一致性进行检验，3个社区的住房面积水平并不一致。由于社区c属于经济适用房项目，供应的房源相对集中在90~120m²；社区b由于是老社区，房屋面积总体明显偏小；社区a属于商品房项目，因此中等和较大户型较多(见表6)。

表63个社区的居民住房面积情况

通过卡方检验对3个社区的居住成本一致性进行检验，从统计上说明3个社区之间不存在居住成本的一致性。在3个调查社区中，社区b由于处于三环路沿线，交通便利，因此地价最高，居民的租房/月供成本较高;社区c由于属于经济适用房，房价由政府限制，因此保持了较低的居住成本;社区a是开发商建设的商品房，因此居住成本最高(见表7)。

表73个社区居民的居住成本(房租或房贷月供数据)

续前表

(三)社区居民通勤情况调查

本次研究重点在于房地产选址对区域内就业空间分布的影响，因此社区居民的就业情况以及通勤状况将是研究的重点。本次研究针对社区居民的通勤情况设计了4个问题，主要包括调查对象的通勤距离、工作单位所在区域、通勤成本和通勤交通工具的选择。

通过卡方检验对3个社区的通勤距离结构一致性进行检验，表明3个社区的通勤距离结构并不相同(见表8)。

表83个社区居民通勤距离分布

通过卡方检验对3个社区的通勤方式结构一致性进行检验，表明3个社区的居民中通勤结构并不相同(见表9)。

表93个社区居民的通勤方式结构

通过卡方检验对3个社区的通勤距离结构一致性进行检验，表明3个社区的居民中通勤结构并不相同(见表10)。

表103个社区居民的通勤成本

通过卡方检验对3个社区的工作单位结构一致性进行检验，表明3个社区的居民工作单位分布结构并不相同(见表11)。

表11工作单位位置

由以上调查可以看出社区a、b、c存在着的通勤情况差异。

社区a属于新建商品房社区，区域内年轻人多，这不仅限制了他们的收入结构，而且决定了他们为了购买相对便宜的商品房而不得不选择较长的通勤距离和较高的通勤成本，为了解决这一矛盾，居民在通勤方式上多采用共乘交通工具的办法，在节省开支的情况下方便出行，这个区域中的居民多数工作单位均处于二环路、三环路上而居住地却在五环路之外说明了整体性的空间失配情况。

社区b属于老社区，相对来说中年人占主流，受到时代条件限制老社区的居民平均文化水平并不高，虽然近年来房屋转租活动频繁使得一部分高学历的年轻人进入这个社区，但总体来说低学历的中年人还是社区的主要组成部分，由于工厂的搬迁，使得居住地处于三环的员工不得不跑到四环、五环去上班。

由于社区c是经济适用房项目，得到了政府的大力扶持，同时具有城市轻轨通达的便利条件，因此社区居民出行较为方便，除少量自驾车居民外其他居民的出行成本也较其他两个社区的成本低廉。从调查数据可以看出，在接受调查的社区中都存在着二元的空间失配问题。由于城市主动迁移老工业企业以及高污染企业等，这种非自然的城市产业演进方式带来的问题就是企业职工居住区域与就业区域的失配，以及潜在的高失业率，老社区内部人口学历和年龄限制使得社区内部普遍贫困，自有住房成为居民最重要的资产;与此同时，城市节省出来的内部空间被第三产业尤其是现代服务业占据，这种“填空”式的发展也存在着产业演进和居住地扩散不同步的问题，在新兴服务业就业的人口普遍教育水平高而自有资本不足，这一条件限制了他们对房屋区位的选择，这些人不得不选择距离城市更远的区域甚至是大城市的卫星城生活，造成了第二次的城市空间失配。

四、城市住区规划、房地产选址和城市空间配合

北京作为一个现代化大都市必须改变过去的面貌，这也就不可避免地要将工业和高污染企业移出市区范围，在产业政策上发生第二产业向第三产业的演替过程，城市功能分区上由现代服务业补充留下的空间。考虑到这一个过程的不可避免，为了构建一个和谐的社会，提高社会整体的福利水平，就必须从城市住区规划和房地产选址入手解决城市空间失配的问题。

在不可逆的产业演替条件下，新建房地产的选址又成为解决城市空间失配问题的关键。从调查中我们可以看出，社区c、社区a属于较为年轻的社区，两个社区都存在着就业通达性不高的问题，这个问题可以认定是由社区定位与社区选址的矛盾引发的。社区a、社区c的选址均在北京市的城区之外，社区c定位为北京市经济适用房，其建设目的就是解决中等收入家庭的居住问题，此类家庭被人为引导到该社区;社区a尽管为商品房项目，但区位偏远，价格低且产权完整，这样的社区定位自然也吸引了在市区工作的中等收入家庭。大多数中等收入家庭无力负担昂贵的私人交通方式，单一依靠高速公路和城市轻轨到城市中心的工作场所，拥挤不堪、超长路途的通勤大大降低了居民的工作效率和生活品质。社区b则与社区a、c表现相反，老社区内居民就业场所迁往郊区，但大多数人无力使居住地也适应第二产业郊区化的过程而迁往郊区，也只能每日奔波于路途之中。

北京市无论是商品房还是经济适用房已经历了一定程度的郊区化过程，因此出现了通州、亦庄、黄村、良乡等居住组团，但是新建商品房的郊区化过程并未与第二产业的郊区化过程、第三产业的崛起过程同步进行，这也就导致了整个城市内部人员长距离、高成本流动和一定程度的就业障碍。

一般条件下，房地产开发企业在进行新建房地产选址和规划活动的时候常有一种“愿者上钩”心态，其基本行为模式是“看地—可行性研究—再评估—开发—销售”，这种流程的优点是决策的迅速性和单向性，即使出现了不符合预先设想的情况，只要没有进入开发阶段，房地产项目均可以叫停。但是这个行为过程的逻辑方式是以“愿者上钩” 为基础，即开发商只考虑目标群体的收入、学历水平，而不考虑他们的就业分布和生活习惯，把入住后可能出现的通勤难题留给居民自己或政府解决，因此在立项时就人为埋下空间失配的隐患。本文经过翔实的调查研究认为，房地产选址在注重区位因素的同时应当综合考虑房地产项目销售对象定位条件下的空间适配条件，在房地产开发选址过程中应当有针对性地加入潜在消费者通勤方式和城市交通模式的考虑，在空间适配的条件下进行选址，思考方式由“愿者上钩”向“主动出击”转变。此种转变的优势在于更加合理和准确地找出房地产销售的目标群体，同时，改善了城市内部空间结构。

考虑空间适配条件的房地产选址过程应当包含以下几个因素：

(1)房地产潜在购买者的职业分布。城市中不同产业具有集聚化的特征，因此在制定一个新建房地产项目的规划时应考虑到特定收入阶层中的职业构成比例，选择在主体职业就业地点附近选择项目地址。

(2)在城市交通发达的情况下，在放射型交通路径附近选择房地产新址。社区a、c从某种程度上讲是成功的，原因就在于它们都有便捷的城市快速运输线路连接社区和居民就业的主要区域，问题则出在交通系统超负荷和通勤路途过长;社区b虽然处于市区但是由于坐落于环型交通线附近，所以业主的通勤效率也不高。

(3)从城市管理的角度上讲，城市政府应当做到鼓励产业郊区化和鼓励住宅郊区化两个过程相配合进行，尤其是对于北京市这样的单中心城市，而空间失配问题在多中心城市中发生的概率较小同时问题的程度也较轻。

以目前中国各个地区迅速提高的城市化水平来讲，绝大多数城市中均存在非自然的产业演替过程，而这个过程中间夹杂着人口的城市化和城市面积的迅速扩张，几项因素共同作用使很多城市出现了不同程度的城市空间失配问题。为了缓解人口、空间矛盾，有效解决途径之一就是在城市土地利用的过程中注意居住空间和就业空间的合理融合和有效区分。对房地产开发企业而言，在开发选址过程中加入有针对性的潜在消费者通勤方式和项目出行交通方式的评估，也可以更加合理、准确地找出房地产销售的目标群体。同时，作为可以改变城市空间结构的力量之一，规划部门和房地产开发企业应当适度承担起城市空间结构优化的责任，在开发项目时考虑到城市空间分配的问题，协助政府对城市进行管理和发展。

五、结论

在北京市内存在着双重的城市空间失配现象，即城市郊区社区居民的主要工作岗位集中于市区、城市市区社区居民的工作岗位郊区化这两种情况产生的城市生活空间和就业空间失配现象。这两种空间失配现象导致了就业人员通勤过程中的高昂通勤成本，并有带高失业率的隐患。

空间失配现象的主因是城市规划和新建房地产项目选址过程中未考虑到潜在居民群体的就业空间分布情况，仅仅依靠对潜在居民的收入定位和学历水平、地块的区位、基础设施、一般交通条件等因素决定住区规划和房地产建设。

在城市规划和房地产选址的评估过程中应加入房地产潜在消费者的就业空间位置评估，同时从三个方面解决现有选址原则中存在的问题：

(1)将居民的职业特征尤其是产业特点较为突出的就业区域纳入房地产选址的考虑因素之中；

(2)在选址过程中如无法避免通勤距离过长，则建议选择放射型交通线附近进行房地产开发以减少通勤障碍，尽量降低空间失配问题威胁；

(3)从城市管理和城市发展战略角度来讲，应促进产业郊区化和住宅郊区化配合进行。