第一部分 拓展篇

▍塞隆国际文化创意园

一个点亮的文创园区

一、基本概况

塞隆国际文化创意园，由首农集团与中国电力传媒集团共同出资打造，东临双桥东路，南抵广渠路延长线，地处北京市CBD——定福庄国际传媒走廊东南部，园区交通位置优越，占地面积72亩，建筑面积2.4万平方米，待二期升级改造完成后建筑面积将达到3.6万平方米。园区前身为原北京胜利建材水泥库，曾是亚洲最大的水泥筒仓群和粉料仓储基地，先后承担了1990年北京亚运会场馆、2008年北京奥运会场馆建设等重大项目的水泥料储存的任务。独有46座筒仓，另有两条400多米长的铁路线保存完整。

二、改造历程

（一）建筑改造理念：保留工业踪迹，焕发新光彩

园区前身为1985年成立的北京胜利建材水泥库，具有运输、存储水泥的功能，随着水泥的供应量加大，工厂做了32个筒仓，后发展至46个。所有筒仓均为“两大夹一小”的呈现，即两个大仓筒夹一个小仓筒排列，成片形成筒仓群，具有震撼的视觉效果。厂区曾为北京的三、四、五环路建设、亚运会和奥运会建设的水泥存储工程做出了杰出贡献。

500米长、由46个水泥罐组成的罐装群无疑是园区的特色和标志。园区改造过程中注重保留30多年历史的老厂区建筑和工业遗迹，同时注入时尚元素，使传统的工业文明与现代艺术创意有机融合。如今，工业的踪迹在园区内依然处处可见，当年硕大的工业照明灯得以保留，继续发挥“余热”，园区内两段400多米长的铁路也保存完整，五彩缤纷的卡通形象站在轨道旁等着和人拍照，几列橘黄色的火车车厢将被打造成特色餐厅……

园区在原有基础上进行改造，基本保留了原厂区的原汁原味，二期的升级将考虑筒仓的改造，希望将彩虹门的建设打造成地标建筑。

（二）改造时间线

2008年以后，随着水泥的供应量减少和响应国家生态环保的要求，水泥库渐趋停产。2013年，园区成立了全资国有企业北京双桥信泰文化发展有限公司（后更名为北京塞隆国际文化发展有限公司）负责园区的运营工作。园区与传媒大学团队合作，经过近半年时间的调研后确定了方向：保留近500米长的罐状群，利用园区现有资源进行产业转型，走文化产业之路。2013年年底到2014年间，园区进行整体开发改造。其中，2014年3月确定方案， 2015年5月19日正式开园。招商过程中克服当时交通等问题，以租金优势和国企背景，取得了不错的成绩。

三、业态布局

（一）布局概况

园区借助首农与中电传媒两大国企的优势资源，围绕“互联网+”打造集文化、科技、旅游、新媒体、新能源等业态为一体的北京塞隆文化生态圈，建立集中小企业孵化器、众创空间、文化投融资服务等为主要内容的一站式互联网文化服务平台。未来，北京塞隆国际文化创意园将结合自身极具特色的工业遗址形态和空间资源优势，主打亚洲最大罐体群，火车、铁轨、站台等特色景观，定位于集影视制作、广告设计、网络服务、艺术展览、休闲娱乐等业态的文化创意综合体。在“互联网+”的大时代背景下，重点关注文化与科技相融合的青年创业项目，建设科技孵化器、众创空间、We work等创业平台，运用互联网金融作为融资手段，为创业者提供更多创投服务。

园区目前中小型企业居多。实际出租面积2.4万平方米，进驻82家企业，1000多人，满租。因园区比较精致，多数企业的面积在300～500平方米之间，每年产生约10亿产值，当前，园区有三家上市公司。其中，廊坊德基在香港上市后入驻园区，其他两家公司入驻园区后上市。

为了吸引更多类似优秀的企业，园区在租金上给予了优惠。例如，三家上市公司的租用面积体量较大，约3000～4000平方米，因租用空间层高6米，经拓展建面甚至可以达到5000～10000万平方米，园区给了客户充分的改建扩展自由。通过对于租金的优惠，希望吸引文化类、科技类、传媒类、影视类公司入驻，形成“文化+科技”的氛围，例如园区企业代表华奥传媒是影视科技类公司，星座魔山属于影视类龙头企业。

（二）园区入驻企业代表

园区入驻企业，见下表所示。

四、管理运营：转型期的办公模式园区

园区现有赢利模式以租金为主。也成立了自己的团队探索开发其他项目，主打设计和内容生产，如作为首农团集团二级公司品牌辅助的文化产品，实现了食品和文化的结合。

塞隆公司目前在岗员工18人，平均年龄不到35岁，是一支富有朝气的队伍。园区基层党组织——塞隆党支部党员平均年龄32岁， 100%为专科以上学历，专业背景涉及新闻传播、物业管理、艺术教育、电子商务、财务管理等，在公司各项业务开展中发挥中坚力量。

园区在转型初期，更多地考虑企业自有资源，希望将园区打造成民族手工业传承平台，经过调研和与同质的园区对比，发现在资源和位置上并不占优势，无法满足民族手工业传承的发展方向，因此选择了根植于优势，走市场化道路：依托园区擅长做房地产开发的专业优势，并依靠传媒大学、中央电视台、传媒走廊的资源优势，与文化、科技、传媒类的企业进行很好的沟通，走“文化+科技”的道路。

五、园区评析

塞隆文化创意园依托工业遗址形态和空间资源优势，打造以铁轨、火车、站台、仓库及大规模罐体等特色为背景、场景的文化创意产业园，实现传统工业文明和现代艺术创意的有机融合。园区的吸引力主要表现为三点：一是特色，46个筒仓形成壮观的筒仓群，两条400多米长的保存完整的铁路线，吸引很多文化类企业；二是广渠路经过发展，交通位置相对便利；三是作为国有企业的信誉度。目前园区为企业提供的服务形式主要有物业管理和相关配套，可提供企业注册号。空间支持方面，有塞隆美术馆、艺术空间、会议室等公共开放空间，可供园区企业使用，未来，园区会将火车改造为餐饮场所，打造园区开放式食堂和商务中心，并关注双创孵化方面，展现社会责任，支持青年创业。

园区作为桥梁和平台搭建者，也积极鼓励开展企业交流互动活动，促进大企业带动效应的产生，逐渐形成文化、科技、传媒等多业态的文化生态圈。如华奥入驻以后，灯光、设计、研发、舞美等相关企业也陆续入驻，形成上下游的产业链关系。知名大企业是园区的一面旗帜和园区进步的保障，对园区的发展和招商都有潜在的帮助。

塞隆是一个年轻的园区，作为国有企业，发展文化产业也有自己的难处。园区有盈利的硬性指标，这要求园区快速解决生存问题，再进行创造和发展。园区目前的相关配套和基础设施建设正在完善过程中，也缺乏相关专业团队、精力和足够分辨市场的能力，在孵化和投资上非常慎重。

园区体量和人才缺乏是塞隆目前的主要问题，未来，园区将尽快转变思维，聚拢资源发展，形成集群效应。总结经验，将塞隆做成示范区和模板，向外拓展推广。

【老总心语】

北京塞隆国际文化创意园依托北京首农集团、双桥农场有限公司以及北京胜利混凝土建材有限公司良好的基础设施条件和自然区位优势，实现了创新性发展。下一步，园区将着重打造文化事业和文化产业共同发展、协调共进的实验性平台，在为国有企业和政府探索公共文化服务建设体系，发挥文化企业在城市公共文化服务建设中的能动性和积极性具有义不容辞的责任。

北京塞隆国际文化创意园亦将为北京首都农业食品集团进行文化创意产业发展改革，提供创新性发展经验，成为“文化双桥”改革发展的试验田，为北京首都农业食品集团建设转型，加快企业繁荣与发展，完善企业发展业态，实现集团的再次腾飞，推动多种产业形态的跨越式发展贡献出最大的能量。