2.3 CPI中的自有住房

CPI在衡量非耐用品的价格变化时是十分精确的，但是对于耐用品而言，由于计价问题的复杂性，衡量其在CPI中的价格波动是一个较为棘手的问题。对于CPI中自有住房的研究尤为重要，特别对于房价快速上涨阶段，会影响到宏观经济政策的制定和管理。住房对于住户而言有着双重的经济作用，它既可以为住户提供服务流量的消费，又是提供资产收益获得的投资品。因此是否将资产价格计入是一个备受争议的问题（Goodhart,2001）。

2.3.1 自有住房（服务）的核算方法

1．获取法

Goodhart（2001）对自有住房获取法的描述如下：获取法反映的是新购自住房价格的变化，并根据参照人口的购置住房的净额进行加权，是一种以资产为依据的指标，因此，更合理地反映货币值变化的通胀指标。支出权重为基期新购住房的交易价格。

新购住房的价格包括两个方面：建筑物价格和土地价格。采用获取法的国家大多数用净获取法的概念计量自有住房，即去除土地的价格而只计算建筑物的价格。

自有住房采用获取法纳入消费者价格指数的优点是：第一，ILO（2004）指出与消费者价格中其他大多数货物和服务的处理方式保持一致，均采用市场交易价格计入价格指数，不需要统计机构专门为其设立特殊的方法和程序进行处理；第二，由于直接采用购置住房的价格，更能反映消费者有关物价上涨的真实感受，较为容易被公众理解和认可；第三，当消费者价格指数的目的为衡量通货膨胀而整体采用获取法框架时，自有住房的分类价格指数采用获取法可与消费者价格指数总体目标和框架保持一致。

而在自有住房中采用获取法的缺点有以下几点：第一，与传统的国民核算有关住房属于投资的概念相矛盾。在SNA（2008）中9.57段指出“最终消费支出不包括住宅等固定资产或贵重物品支出。住宅是为所有者提供住房服务的货物，因此，住户在住宅上的支出属于固定资本总形成”。第二，受基期经济状况的影响较大。如果基期是经济繁荣（或萧条）年，当年自有住房的价格大幅度上升（或下降），则会导致基期权重波动性大，不具有代表性。Eurostat（2012）指出可以采用多年的平均价格代替基期价格，进行加权使得这种误差最小化，另外，可以采用系统移动权重参考期的链式加权指数来减少这种不良影响。

ILO et al.（2004）针对获取法是否适当取决于指数的总体目标的问题指出：如果总体目标是反映当期消费服务的价格，那么，就可以认为获取法近似于其他更为适当的方法（如租金等价法或用户成本法）。如果指数的目标在于反映住户当期货币（或非推算）支出，那么，获取法就是最优的方法。

从发现和测度通货膨胀的角度来看，使用实际可观测的住房交易价格的获取法应该是最合适的。因为中央银行在制定货币政策时关注的焦点在于，发生商品和服务实际交易时的价格高低以及变动趋势，至于货币是否支付、商品是否交付或者何时使用则不是其关心的问题。

目前采用获取法的国家有新西兰和澳大利亚。新西兰（2013）采用获取法处理自有住房，其CPI衡量通货膨胀的编制目的和获取法的大框架相一致。美国在1980年以前采用类似获取法的资产价格法在CPI中计入自有住房。而欧盟的HICP从2007年起计划采用净获取法计入自有住房，在2016年开始正式编制与发布自有住房价格指数（OOH）。

2．支付法

Turvey（2000）在CPI自有住房问题的讨论中引入了债务剖面法（“debt profile”method），即采用加入贷款利息的计价方法。其后，Goodhart（2001）进一步界定该方法为支付法，是对首付、抵押贷款的偿还和抵押贷款利息以及上述一些关联支付的现金流出进行统计。在支付框架下，权重取决于为住房支付的包括利息在内的实际支出。

但是，目前统计学界和统计机构认为首付和抵押贷款的偿还不应计入CPI的自有住房部分。ILO et al.（2004）指出不应将那些不会使住户资产负债表发生净变化的交易纳入消费者价格指数中，故支付法的篮子中不应包括预付定金和抵押贷款本金的偿还。同时，Eurostat（2012）也将预付定金和抵押贷款本金的偿还排除在消费者价格指数的支付法框架外，因为预付房款和偿还贷款本金同时也为住户创建了房产，不属于消费。

支付法最大特点是包括抵押贷款利息的支付。但是针对利息能否计入和计入方式，Goodhart等学者提出此法的不完善之处：第一，购买程序不统一，但一般在处理信用基础上购买的商品并没有将其作为更贵的商品处理，购买价格问题是否应与如何解决购买资金问题区分；第二，每个消费者购买消费品时支付的贷款利息流是不一致的。如果一个贷款人的信用较差，所支付的利息就越高，如何选取代表利率是个问题；第三，支付法忽视了自有住房持有股权的机会成本——折旧和资本损益，而这些会影响到利息现金流的变化。另外，Guenason（2003）认为支付法中最大的问题是在计算贷款利息时使用了名义利率，而名义利率中已包含了要衡量的通货膨胀因素，导致CPI内生性。尤其在高通胀时期，采用支付法的统计机构可能需要对名义抵押贷款利率的通胀成分加以调整（ILO,2004）。

针对这些问题，学术界在理论与应用上进行了一系列的探讨和研究。首先，对于一般消费性货物和服务，不会将信贷支付计入商品价格，而是采用交易双方议定价格。支付法目前仅用于自有住房这种特殊的商品上，因为对于大多数自住房主而言，利息现金流最能体现享有自住房的用户成本，应计入在消费者价格指数中（ONS,2012）；其次，针对代表利率问题，ILO et al.（2004）提出通过定期收集一定数量具有代表性的抵押贷款利率来推算一个平均利率，用于适当的债务金额中；另外，在支付法中计入折旧、实际利率等推算成本，成为一种复杂用户成本法（ILO,2004）。

英国自1975年在零售物价指数（Rental Price Index, RPI）中自有住房部分采用支付法代替原有的租金等价法（ONS,2012），计价范围包括家庭税、贷款利息支付、房屋折旧、房屋保险、地租和其他相关的费用，如房地产经纪和产权转让费用。

采用支付法将贷款利率计入CPI中的自有住房，因为CPI是制定货币政策的目标指数。用户成本法中计入贷款利率也是如此（Eurostat,2012）。但是Woolford（2006）从另一个角度说明支付法并不适合测度通货膨胀，因为出于降低通胀的目的，制定提高利率的货币政策，但此时用支付法计算自有住房服务支出时，将导致计算出来的CPI更高。

3．用户成本法

使用法主要用于自有住房，对住宅自用房主所消费的住宅服务流量值在不同时间的变化进行计量（ILO,2004），具体分为用户成本法和租金等价法。使用获得住房服务所支付的用户成本或房租（或虚拟房租）来计算支出权重。

用户成本法是利用住宅自用房主使用住宅成本变化衡量所消费的住宅服务流量。在加权基期内，这些成本包括两部分：经常性实际成本以及将资金用于住房而非其他目的时的机会成本。其中，经常性实际成本包括：修理与维护成本、房产保险、抵押贷款利息支付、房产转让时的律师费和房地产代理费、房产差饷及税项等；机会成本中包括：折旧、增值和放弃的利息额。

利息、资本收益以及折旧的计入使得用户成本法能够更加完整地衡量自有住房的用户成本，但是，Eurostat（2012）指出用户成本法过于基于主观判断，并非采用真实客观的交易价格，有关折旧和机会成本需要大量的理论假定和推算价格而得到。而且大量的推算使得估算机会成本的基期权数的过程十分复杂。

由于计量概念和方法的主观性和复杂性，还没有任何一个国家的统计机构完全采用用户成本法（ILO,2004）。但有一些国家避开其中需要虚拟的价格，采用简化或变形的用户成本法。加拿大统计局采用变形后的用户成本法编制自有住房价格指数，这种变形的用户成本法避免了使用估算价格，其中忽略了为购买住房的资金所放弃的投资收益、资本增值和折旧，而仅包括：贷款利息成本、重置成本、房产税、住宅保险成本、修理和维护成本以及其他自有住房支出。另外，冰岛采用简化的用户成本法，将自有住房视为建筑物和建筑物所坐落的土地两种不同的商品捆绑而成的综合商品，住户基期的总用户成本等于，其中γ0*为估计的实际利率，为质量调整后的住房价格指数，δ是对建筑物和土地估计的综合折旧率。

为了提高用户成本法的适用性，很多研究将用户成本法推广变形，其中比较突出的有：机会成本法和消费成本法。

首先，为了综合用户成本法和租金等价法各自的缺陷，Diewert（2003）建议另一种处理自有住房的方法：机会成本法。即自有住房有两类机会成本：一种是自有房主可以将自住房转租给他人以获取租金，另一类是将住宅在房产市场上进行出售获得的收入。两者之间的最大值即为自有住房的机会成本。因此自有住房价值为租金等价法和用户成本法中的最大值。

其次，Beatty et al.（2010）对用户成本法进行修正，并将修正后的方法称之为消费成本法。消费成本法将住户为消费自有住房服务所支付的费用称之为消费成本，其中排除对房产资本损益的计入，比较两期之间消费成本的价格变动。

为了估算自有住房的消费成本，该方法一方面排除购房时的本金支付，将本金支付视为储蓄而非消费；另一方面，支付的消费成本中还排除房产的资本损益——出售与购买自有住房之间的价格差异。因此，消费成本中仅包含利息支出、维护成本和交易费用。记C为自有住房的消费流量，是住户在某个时点上用于自有住房的消费成本总额：

其中，γ为持有时期数，i为利率，A是房产的平均价格，τ为税收减免率，tc是税率和政府所收的费用比例，m为使用房产每年所要用的维护费率。

同时，为了避免短期利率与CPI之间的内生性，采用贷款的长期固定利率与短期的预期利率的平均数来计算自有住房的消费成本，（2.1）式变形为：

式（2.2）表示：在t期自有住房的消费成本Ct中，加入可变贷款利率的比例Φt、固定利率的比例Ψt，而且交易成本和维护成本随时间的变化而改变，记为tci与mi；预期的短期利率为iS, t。

目前，采用用户成本法的国家有：冰岛、爱尔兰、加拿大、芬兰、瑞典等。

4．租金等价法

租金等价法是核算自有住房服务最常用的方法。通过估算自有住房的房主所用住房服务的市场价格值来计量这些服务的价格变化。计算权数时，需要估算住宅自用房主在加权基期内原本需要花多少钱来租用其住宅。为了避免重复计算，Eurostat（2012）指出租金等价法是唯一不计入住宅的大型修理与维护费用的方法。因为在房屋租赁中大型修理与维护费用常常由房东支付，进而房东通过租金的方式转嫁到租户的租金费用上，因此在自有住房的虚拟租金中已经包含了大型维护费用，故不可重复计入。

《1993年国民账户体系》建议采用租金等价法来计量住房消费，有利于国际对比和跨期对比。如果CPI的参考总体相当于所有居民住户消费支出，那么估算问题与国民核算所面临的问题一样，因此采用合作的方法将会带来好处（ILO,2004）。

但这种方法建立在两个假定上：第一，充足的住房租赁市场，通过比较同质的住房租金得到各种类型自有住房的虚拟租金，如冰岛的私人租赁市场的总体规模很小，且出租房屋的总体质量、年限、面积和地理位置与房主自住房不同，因此不可以采取租金等价法（Guenason,2003）。第二，房屋租赁市场不受政府的价格控制。

在实践中，自有住房的规模、质量、地理位置等要与虚拟房租参考的房屋同质，如果存在质量上的变化，应对其进行质量调整。另外，住宅自用房主有可能获得额外的便利，如住房的占有和使用有保障、可以自行改建住宅等，这说明需要对初始设算进行额外调整。

但是，也有学者对租金等价法处理自有住房服务持反对意见，提出问题：房屋租赁价格变化水平能否准确反映自有住房服务的价格变化水平。

Goodhart（2001）指出由于租金等价法忽略购买自有住房的支付成本，因此，低估了自有住房服务的使用成本。

另外，Eurostat（2012）指出租金等价法的另一个不合理之处：由于租赁市场本身的特殊用途，租赁房屋与自有住房的特征（如所在区位、住房面积、户型、交通便利度等）出现很大的差异，使得二者之间缺乏可比性，因此采用租赁市场的租金价格虚拟自有住房成本将会带来计价上的误差。笔者认为可以采用特征回归的方法对这个问题进行调整，首先对房屋租赁市场的租金价格pit以及出租房的房屋特征Xit进行回归，得到房屋特征的隐性价格βt和自有住房与出租房之间的特征差别，对租金序列进行调整得到合理虚拟租金，衡量自有住房的服务价格。

采用租金等价法的国家有：挪威（77）、美国（68）、日本（60）、丹麦（51）、荷兰（54）、德国（45）、瑞士（31）。括号内的数字为该国的自有住房率，数据来源于Christensen et al.（2005）。以上采用租金等价法的国家的自有住房率都比较低，只有挪威的自住房率高达77%，其他国家的自住房率都低于70%，说明存在大规模的租赁市场，且出租房屋的类型和房屋面积较全面，可以为自有住房提供等价租金的价格信息。

表2-3对上述四种将自有住房（服务）计入CPI的方法以及对应篮子和使用国进行总结，从该表中可以更清晰地看出四种方法之间的差异与使用情况。

5．排除法

一些国家主要将住房视为投资，不计入CPI中。在国民核算体系中，住户所获取的住房属于固定资产投资，不是用于消费的耐用品，而CPI的范围本质上限定为住户的货币支出所购买的消费品，因此将自有住房（Owner-Occupied Housing, OOH）排除在CPI的范围之外。另外，缺乏数据来源的客观条件也制约着CPI中自有住房的计入。

将自有住房排除在CPI之外的国家有：意大利（78）、西班牙（81）、希腊（74）、卢森堡（67）、葡萄牙（66）、比利时（68）、法国（56）、澳大利亚（57）。

但是一些学者强调这种严格遵循国民经济核算概念的方法具有的严重缺陷。因为将自有住房排除在外，以致影响住户面临的重要的住房通货膨胀压力被排除在以衡量通货膨胀为目的的CPI之外，CPI的范围过于狭窄。

从采用排除法的国家来看，自有住房率均超过了50%，西班牙高达81%，对于自有住房率高且房价呈迅速上涨趋势的国家，排除自有住房的CPI很难实现准确反映通货膨胀的目的。Eurostat（2012）针对这个问题提出了解决办法：为了克服这个限制，可以利用HICP和OOH指数的综合，建立一个独立的价格指数（如家庭支出价格指数HEPI），反映住户面临的总的通货膨胀压力，既有来自消费部分的，也有来自自有住房的通胀压力的。

综上所述，将自有住房纳入CPI有多种方法，其计价特点和计价范围见表2-3，通过这些方法的比较可知：

获取法是将房价作为自有住房的消费价格直接计入CPI，即自有住房同大多数消费品一样是采用成交价来计价的；支付法是采用住房贷款利率作为自有住房的价格。而这两种方法都在一定程度上存在缺陷，前者忽略了住房贷款利息支付的重要性，后者忽略了住房的投资作用。

用户成本法则增加了利息支付、维修成本以及销售价与购买价之间的差额。但是这种方法由于计入房屋的投资收益，在房价飞涨的阶段，会出现房产的投资收益大于使用成本，故自有住房的消费价格为负数。这将导致CPI整体的下降，而事实上在这种经济形势下，由于房价的上升会拉动整个经济的通货膨胀，使得各种物品的价格上升，对CPI造成严重的低估。

虽然对租金等价法进行了改进，不直接采用同质可比的房屋的租赁价格，而是对自有住房进行虚拟租金。但是对许多国家而言，房屋租赁市场较小或者受到政府的管制，不能真实地反映自有住房的使用价格。另外，大多数租赁契约中的租金价格直接与CPI挂钩，如果采用租金等价的方式将自有住房计入CPI，会出现内生性问题，即租金价格取决于CPI的同时，CPI的大小也由租金价格的高低来决定。

2.3.2 基于CPI编制目的的自有住房服务处理方法

自有住房服务的计价方法差异是编制CPI中自有住房的首要问题。住房的耐用性意味着自有住房住户从其中得到的是一系列的住房服务。而这种耐用性也意味着随着使用时间的增加出现折旧，这种住房服务的折旧也要计算在其中。这种服务是自有住房住户为自己提供的一种服务，没有市场没有交易价格，因此第二个问题是，要估计这些服务价值应该采取什么方法。

现阶段，没有哪种方法可以说是对CPI中自有住房的最佳处理方法，而对自有住房的编制方法的选择取决价格指数的编制目的和基础框架，具体见表2-4。

以欧盟的调整消费者价格指数（Harmonized Indices of Consumer Prices，简称HICP）为例，HICP的最终目标是反映通货膨胀，比较任何两期住户的货币支出。而通货膨胀作为一种货币现象，由住户部门和其他机构部门的市场交易所决定。所以HICP必须采用消费者实际支付的交易价格来编制，不可采用任何虚拟价格。针对这个条件，在自有住房的多种编制方法中，仅能选择获取法。出于多个盟国指数可比性和不能采用虚拟价格的硬性要求，Eurostat（2012）关于在HICP中计入自有住房提出两种做法：一是直接采用净获取法将OOH计入HICP中，将其与其他耐用品一样看待；二是沿用HICP的编制框架，为自有住房单独编制OOH指数，作为通胀指标的一部分，并在此基础上将OOH指数与HICP联合起来编制家庭支出价格指数（Household Expenditure Price Index，简称HEPI）。

采用获取法和排除法的CPI时，对应CPI的目的是不尽相同的，但采用排除法时，CPI是严格按照国民经济核算标准仅衡量消费者为消费货物和服务所支付的货币支出，而HEPI衡量了住户所有的货币支出，而不论支出的目的是否为消费。因此，在OOH的获取法中，尽管自有住房的消费在国民核算中属于投资，但是依然将其涵盖在HEPI的范围内。