六、研究范围与相关概念的界定

1．土地、土地法

在法律上，人们通常理解的土地指地球表面的土壤，包括土壤之上和埋藏在土壤中具有物理形态的附属物（sub-jacent and super-jacent things），比如土地上的建筑物、树木和土地下的矿藏等。但在普通法系国家的法律中，“土地”一词的内涵远比这大得多。根据1925年英国《财产法》的规定，“‘土地’指任何被以保有制形式持有的土地，包括土地之下的矿井和矿藏（不论其是否离开土地表面），也包括土地上的建筑物或其组成部分（不论这种组成部分彼此间的区分是水平的、垂直的还是其他任何形式的），以及其他形式的有体保有物（corporeal hereditament）；还包括领主权（manor）、圣职推荐权（advowson）、地租（rent）和其他各种形式的无体保有物（incorporeal hereditament），以及土地之中、土地之上或来源于土地的地役权（easement）、权利（right）、特权（privilege），但是不包括没有从土地中被分割出来的部分”。也就是说，在英国土地法上，“土地”是一个与保有制密切联系的法律概念，不论什么东西，只要附着在土地上成为保有制的客体，就变成了土地的一部分，在法律上就被视为土地加以规范。本书是在后一种意义上使用土地这个概念的。

土地权利是土地法的核心，有关土地的法律规范和制度都是围绕着土地权利的设立、变更、终止形成的，土地法就是规范土地关系的法律规范的总称。其内容结构包括普通法、衡平法、庄园习惯法，其表现形式则包括制定法、法院判例、习惯、学说等。

2．不动产法（Real Property Law）

在大陆法系，不动产法包含土地法，前者是一个上位阶的概念，后者是一个下位阶概念。但是在英国法上，不动产法与土地法两者之间关系正好相反，土地法是个上位阶的概念，而不动产法则是一个下位阶的概念。这种区分是历史形成的，在早期英国法律史上，按照法律救济方式的不同，将财产区分为不动产（real property）和动产（personal property）两种，所谓不动产是指权利人在法院（包括衡平法院和普通法法院）诉讼程序中可以请求实际返还原物的财产（主要是依保有制享有的土地等），不能请求实际返还的财产则属于动产的范畴。在实体法上，区分动产和不动产十分重要，尤其是在继承法上，这种区分更是具有重要意义。根据普通法的规定，不动产的继承由王室法院管辖，法院适用长子继承的法定继承制，由死者的长子以继承人（heirs）的身份取得，动产的继承则由教会法院管辖，被继承人可遗嘱处分其动产，在他死后由遗嘱执行人或遗产管理人依据遗嘱将动产分配给死者最近的亲属（nextof-kin）。16世纪以前，普通法适用动产的规则规范土地承租人的土地权益，其结果，土地承租人的权益尽管也是一种土地上的权益，但却属于动产的范畴。16世纪初开始，王室法庭逐渐开始允许土地承租人在诉讼中请求返还其所承租的土地，承租人的土地权益（leasehold）在救济方式上具有了不动产的特征，但在继承法上依然继续延用动产的继承规则，从而使得土地承租人的权益兼有动产和不动产的法律特征，因而被称为准不动产（chattel real）。1925年以后，法律尽管统一了动产和不动产的继承规则，但仍然将土地权益分为不动产和准不动产两种，并分别适用不同的法律予以规范，这种区分一直沿用至今。由于土地租赁法也是一种有关土地权益的法律，所以现今通行的英美土地法教科书中仍将土地租赁法包含在内，本书沿用这一做法，所考察的土地法包括准不动产法（土地租赁法）在内。

3．土地权利、地产和衡平权利

英国土地法在内容结构上可以分为普通法与衡平法，两种法律在概念、规则上彼此之间存在差异。就土地权利而言，当事人在普通法和衡平法上享有的土地权利分别具有不同的法律表述方式，普通法上的土地权利称地产（estate），衡平法上的土地权利则称为“权益”（interest），两个词在英国土地法上各自具有特定的含义。正如靳克斯在《英国法》中所指出的那样，地产和权益并非同义词，地产是一种权益（interest）但权益不是一种地产。20世纪以后，鉴于普通法与衡平法之间逐渐融合，而且地产和衡平权益都属于土地上的权益，所以本书所指称的土地权利包括地产和衡平权益。