第三节 住房抵押权变更登记问题的解决

个人住房抵押权变更问题是建设银行RMBS试点中的一个基础性问题，一开始就引起了协调小组的高度重视。在2005年3月21日协调小组的成立会议上，这个问题就被列入到任务单中，建设部接下了这个课题，在较短的时间里提出了解决问题的方案，它们在2005年5月16日下发了《建设部关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》（以下简称《通知》），明确了解决这一问题的办法：即批量变更、公告通知、快速办理，加快信息化建设。

一、批量变更

针对个人住房抵押贷款抵押权变更登记中存在的费时费钱的问题，建设部的《通知》把批量变更登记作为解决问题的基本方针。《通知》指出：有下列情形之一的，可以按本通知的规定，批量办理个人住房抵押权变更登记：（1）金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银监会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的；（2）前述特定目的信托存续期间，金融机构根据合同的约定进行债权回购，或受托机构发生变更的。这两种情况，一是指把个人住房抵押贷款放入资产池去进行证券化时，抵押权可以批量变更登记；二是指万一进入资产池的个人住房抵押贷款被发起机构回购，或者是受托机构改变时，抵押权也可以批量变更登记。后一种情况，实际上是进行第二次变更登记情况下的批量处理。

《通知》提出的批量办理变更登记，是解决这一问题的最佳选择。在一些发达国家开展证券化时，通常也是这么做的。当然，如果有一个统一的电子登记系统，这个问题在技术上会变得非常容易。在尚未建立这样一个系统的情况下，批量办理也是可以做到的。与个别处理相比，批量处理的主要做法，是只变更抵押权人的登记，其他要素都不作变更。这样处理，可以达到最主要的目的。抵押权之所以重要，是因为在借款人因破产或其他原因无法偿还贷款时，抵押权人可以通过处理抵押物获得补偿。而变更了抵押权人的登记，一旦借款人出现无法偿付的问题，其他人就无权处置被抵押的物品。这就是说，变更抵押权人就可以起到对抗善意第三方的作用，即使有些要素尚未变更，也不影响这种作用的发挥。具体处理时，可以追溯以前的登记内容。

二、公告通知

所谓公告通知，是指通过在有关的媒体上刊登抵押权变更的公告，以通知借款人，让其知道他的抵押贷款已经证券化，抵押权已从贷款银行转到信托机构。这样做，是为了满足《物权法》关于抵押权变更后应通知抵押贷款借款人的要求。而之所以要让借款人知道这一情况，是为了在今后处理抵押物时对抗第三人以及取得借款人的配合。在《通知》中，规定证券化发起机构在批量变更抵押权的登记后，无须逐一通知借款人，只需要在规定的有关媒体上刊登一则公告，说明抵押权已经转移，就视同通知了借款人。这样做，实际上只是给了证券化发起机构一个合法的免责权利，因为总有一些借款人未见到公告。但是，由于需要处理抵押物本身是一种小概率事件，万一出现某个借款人因破产无力还贷而需要处置抵押品，信托机构可以个别通知该借款人，不会因此带来法律纠纷。

三、快速处理

批量处理的主要目的是为加快抵押权变更的登记速度。由于批量处理时只变更抵押权人一项内容，比起单个处理来，肯定减少了许多工作量，因而也必然会节省许多时间。但是，如果没有规定批量处理的最长时间，也可能会给登记机关消极怠工留下空间，因此，《通知》明确规定：“申请个人住房抵押权变更登记，资料齐全的，房地产管理部门应当在3日内作出决定受理，并出具受理通知书；资料不齐全的，房地产管理部门应当及时通知申请人补齐，以申请人补齐资料之日作为受理日。”“批量办理个人住房抵押权变更登记，以一份他项权证或一笔抵押登记为一起业务计算，一次受理200份以下的，5个工作日内完成；200份以上的，可适当增加工作日，但最长不得超过15日。”作出这样的规定，就从制度上保证了批量处理的时效。

四、加快信息系统建设

要从根本上解决个人住房抵押贷款证券化中抵押权的变更登记问题，除了制度建设，还必须加快住房抵押登记系统的建设。当把全国的住房抵押登记系统联起网来，这个问题的解决就会变得十分容易。对于这一点，建设部的《通知》规定得很清楚，即房地产管理部门要加快房屋权属登记信息化建设，向社会公众提供高效便捷的登记信息查询服务。

目前，我国房地产管理部门的房屋权属登记部门都是相互独立的，相关的信息也都是分割的。同时，各部门的登记工作也缺乏统一的标准，即使联网，也难以相互沟通。因此，加快房屋权属登记信息化建设，已是当务之急。在我国上海，这个系统已经开始建立，并在实际工作中发挥了积极的作用。将来，要把各地的信息系统逐一按照统一的标准建立起来，然后，再把各地的系统联起网来。这是一个大系统、一项大工程，需要有统一的规划、细致的安排。

在建设部的《通知》里，对如何进行批量办理住房抵押权变更登记的技术性问题也作了规定，包括如何申请、提供什么资料、房管部门如何审核等。这些规定，保证了批量办理抵押权变更登记的进行。