第三节　客源开发技能提升要邻

1. 客源开发的10个有效方法

2.网络开发客源的8种常用途径

3. 网络开发客源的发布内容及特点

（1）发布的主要内容

①房源信息。发布本地区或者经纪人所属商圈的房源信息。

②小区评价。对于小区的投资市场分析。

③政策信息。从专业的角度对国家和地方政策进行解读。

④专业分析。对于楼盘、商铺投资分析、投资回报率等的专业分析。

⑤市场分析。对于宏观的全国市场和本地房产市场分析。

⑥中介服务理念。通过网络方式对于中介行业、个人和公司的服务理念等进行宣导。

⑦自我介绍。经纪人从事中介行业的经验和精耕商圈的范围和优势，经纪人心得和成交故事等。

⑧发布一些哲理、激励故事、小笑话等，可以提高你的博客或者个人主页的可读性和黏着力。

（2）网络开发客源的特点

网络开发客源的特点是房源多，浏览人群多，发帖快，更新快，上户准，带户快，客源群体比较高档（一般都是中高档的客户，因这些客户从事的都是比较高端的职业），客户多，带看的概率就大，成单率就越大。网络开发客源的优点主要有以下几方面。

①首先是客源的整合。网络的最大优势就是发布房源信息，吸引客户。

②其次就是利用网络发布市场动态和一些专业的市场分析，以提高公司的知名度。

③随着网络世界的到来，各个房产网站都有可注册成会员的机会，都可以进行资源共享，可以把自己的盘源、团队优势发布出去，让更多的潜在客户看到信息，并创造更多成交机会。

4. 提高网络端口客户来电量的5个技巧

（1）合理安排刷新时间。大多数网络端口主要是依靠刷新来提升首页占比的，因此，经纪人要学会合理安排刷新时间。

①预约刷新和手动刷新相结合，确保每个时间段均匀分布。

②每个刷新时间段刷新的房源应合理组合，如一居室与小两居一起，三居室和四居室一起搭配刷新。

③把握关键时间点刷新，如中午12～13点，白领午休，可以主刷小户型。晚上22～24点，生意人或公司老板休息，可以主刷大户型。另外，客户大多选择周末看房，因此周五的刷新方案需确保下午和晚上各个时间段均匀发布。

④刷新要设置刷满。

（2）确保每天录入新房源。房源新鲜度会影响房源排序，因此，经纪人要保证每天房源的发布量。

（3）设置吸引客户的标题及标题图。经纪人的标题描述要结合公司特有的格式和自己特色，比如通过叙述事实、专业介绍来突显卖点并加进一些搜索热词，配上精美的标题图以达到吸引更多的客户。

（4）灵活运用不同端口的个性功能。不同端口的个性功能包括经纪人等级、店铺装修、V认证、标签等，经纪人应学会使用。

（5）真实、专业、全面的房源描述。经纪人的房源描述要显得真实、专业，并对房源的特点、小区的交通配套、业主的售房原因心态、税费首付的计算、经纪人以及公司的介绍等进行全面的描述。

5. 网络开发客源失败的原因及对策

做网络经纪人是一项长期的工作，做好了，只要上网就能收到客户信息了，但是并不是说你做网络经纪人只要信息上了网就有效果，不管哪个网站都不会有立竿见影的效果，自己的会员界面需要你长期地用心经营，经营好了就会有源源不断的客源来。

6. 电话开发客源的5个步骤

（1）自报家门，建立与客户的联系。经纪人需要准备好一个打电话的理由，比如“您好！×小姐，我是××地产××，打扰您了。您之前委托我们想在××小区买一套房子，现在正好我们这新上了一套不错的房源。”

（2）给客户信息，引起客户兴趣。经纪人可以重点把房子的优势告知客户，以吸引客户的兴趣，比如“我们这新上了一套不错的房源，就是您要买的那种两居室，80平方米南北通透的户型，8层，装修也不错，业主比较着急出售，所以价格相对也便宜些，您考虑吗？”

（3）了解客户需求。经纪人不要轻易挂断电话，多问几个客户问题，比如：“这两套房子的户型和价格都挺适合您的，一套装修非常好，您买后做个保洁就能入住。如果您想按自己的风格装修，您就考虑这套毛坯房。您更喜欢哪一套呢？”

（4）激发客户欲望。经纪人可以通过告诉客户房子的高性价比来刺激客户的购房欲望，比如：“这套房子可以买下来出租，投资回报率有7%，非常值得，您可以和家人商量一下要不要考虑买，您把邮箱告诉我，我以后会把性价比高的房源信息发给您，您觉得好的就联系我，不满意的您也不用回复！您也可以推荐给身边需要买房的朋友或同事！”

（5）礼貌结束通话。对于想看房的客户，经纪人和业主确定时间后给客户打约看电话，形成带看，比如：“我现在就去帮您约业主的时间，同时尽可能多约两套让您一起看，之后我会再给您电话。”

对于暂不需要买房的客户，定期向其推送房源，过一段时间再联系。