8．以长期租赁的方式使用集体土地建厂房合法吗？

情景再现

某企业为了降低生产成本，以每年每亩租金1500元的价格向某村集体租赁土地十几亩建厂房，租期长达20年。与通过出让方式取得土地使用权相比，租赁集体土地大大降低了企业生产成本，因此，附近其他企业纷纷效仿。村民对这种方式也非常满意。一方面，租赁土地可以吸引企业在本村投资，大大增加了就业机会，提高了当地农民的收入。另一方面，土地没有被征收为国有，所有权仍然属于集体，村民不用担心失去土地，不用务农种地还能领取国家粮食直补款。

案例解读

我国人多地少，保护耕地是我国一贯坚持的政策。为了遏制耕地资源流失，保障国家粮食安全和社会稳定，国家对集体土地的征收和转用规定了非常严格的审批程序。《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。除此之外，《土地管理法》第45条还对省级人民政府和国务院就土地征收的审批权限划分作出了比较明确的规定。

由于现实中土地征收和转用审批程序较为复杂，成本非常高，许多企业为了降低生产成本，采取了“以租代征”的方式解决企业用地问题。地方政府为了追求政绩，刺激经济，对企业的这种做法往往视而不见。村民出于个人利益考虑，也对“以租代征”的方式比较满意。“以租代征”从表面上看来，确实能提高农民的收入，同时让土地所有权留在集体，使农民不至于失去土地这一经济保障，看似有利于民生。但是从本质上讲，这种做法规避了土地审批程序，使有关部门得以逃避耕地补占平衡义务，导致耕地资源变相流失，严重干扰了国家正常的土地管理秩序，妨碍了国家宏观调控政策的实施。长此以往，耕地资源将受到严重侵蚀，从而威胁国家粮食安全和社会安定。

本案中，虽然企业和农民都对“以租代征”的方式非常满意，但是这种做法在本质上是违法的，应予纠正。

维权提示

“以租代征”是一种规避土地征收审批程序的违法占地形式。遇到此种行为，村民可以向当地国土资源主管部门举报、投诉，利用法律的武器保护土地资源，维护集体利益。

法律链接

《中华人民共和国土地管理法》

第43条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

第45条 征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。