问题8．夫妻一方未经对方同意擅自出卖共有房产的，如何处理？

基本案情

陆某与陶女2008年登记结婚，2009年3月购买华庭小区三室二厅商品房一套，产权应陶女要求登记在其个人名下。陆某为某重型机械公司销售经理，常年派驻外地，对家庭照顾较少。2013年春节期间，陆某发现陶女与他人有不正当两性关系，在返回工作驻地前要求陶女考虑离婚事宜。当年5月，陆某回家办理离婚，发现华庭小区房产已被陶女以低于市场价一半的价格卖给其姐姐，并已办理产权过户登记手续。陆某在讨要未果的情况下，提起诉讼，要求确认华庭小区房产为夫妻共同财产，陶女与其姐之间的房屋买卖合同无效。人民法院对陆某的诉讼请求予以支持。

律师说法

司法实践中，涉及夫妻共同所有的房产被夫妻一方擅自出卖的情形时有发生。对于此类房产买卖合同的效力及房屋所有权的最终归属问题，理论界与实务界意见纷呈，争执不已。有的主张夫妻一方擅自出卖房产的行为违反物权法和城市房地产管理法关于共有财产的处理规定，房屋买卖合同无效，买受人无权取得房产所有权；有的主张房产买卖行为应当适用合同法、婚姻法有关表见代理的规定，认定合同有效，维护交易安全，等等。最高人民法院为平衡交易安全和所有权安全之间的冲突，统一裁判尺度，在《婚姻法司法解释（三）》第十一条中明确规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

根据司法解释的规定，夫妻一方单方转让共同所有的房产适用物权法关于“善意取得”的规定，即在受让人受让该不动产时为善意、支付了合理的价格、依照法律规定已经登记的情况下，受让人依法取得房产所有权，夫妻另一方无权主张追回。案例中陶女姐姐明知华庭小区房产为夫妻共同财产，且陆某与陶女正在协议离婚，陶女个人无权单方转让房产，仍然签订房屋买卖合同，应当认定其主观上不存在善意，涉嫌恶意合谋骗取他人财产，严重侵犯所有权人的合法权益。再者，陶女姐姐支付的房价款与市场价存在明显差异，显然不是“合理”的。基于此，涉案房产虽然已经办理过户登记手续，却不能构成善意取得，因此陶女姐姐不能取得房产所有权。

需要指出的是，如果陶女是将房产出售给不知情的第三方，该第三方又支付了合理对价，并依法办理了产权登记手续，则陆某无权再要求追回房产。如果陶女擅自处分房产的行为给陆某造成了损失，其只能在提起离婚诉讼时要求陶女给予赔偿，在不要求离婚的情况下，不能单独提起损害赔偿诉讼。

法条指引

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2001〕30号）

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18号）

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

《物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。