问题7．离婚案件中，如何处理以夫妻共同财产出资购买、登记于一方父母名下的房改房？

基本案情

贾某与杨女系某铁路中专同学，1994年双方登记结婚，住在同为铁路职工的贾父单位分配的铁路小区住房内。2000年贾父单位公房房改，考虑到职务、工龄等因素，贾某与杨女商量后以夫妻共同财产出资，以贾父名义按照标准价购买了该房，产权登记在贾父名下。婚后，贾某一直在铁路工程公司工作，常年在外，四海为家，夫妻感情日趋平淡。在多次要求贾某调动工作未果后，2012年4月，杨女决定离婚并要求将铁路房改住房归属自己所有，以作为对自己多年敬老抚幼持家的补偿。贾某同意杨女携儿子居住此房，但认为夫妻无权分割父亲所有的财产。经咨询律师后，双方与贾父一起签订了三方协议：贾父同意杨女母子居住房改房至孩子年满18周岁，同时返还杨女购房款加利息合计3万元，杨女与此房再无任何纠纷。房产问题解决后，贾某与杨女协议离婚。

律师说法

所谓房改房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将自有的公房，以货币分配方式出售给已经承租或者使用该房屋的职工，职工以标准价或成本价购买，从而享有部分产权或全部产权的居住用房。房改房是我国特有的住房制度改革的产物，其出售对象具有特定性，即应当是单位职工个人和家庭，且每个职工个人和家庭只能享受一次。单位在售房时会综合考虑职工岗位、职务、工龄、工资、家庭人口等因素，在计算房款时给予职工政策性优惠福利。因而案例中房改房的价款并非房产价值的真实体现，其相比市场价格要优惠许多，其原因就是贾父享受了房改政策优惠福利。如果将夫妻出资购买、产权登记在贾父名下的房改房认定为夫妻共同财产，显然直接损害了贾父的财产权益。

基于不动产物权登记公示原则，对于以夫妻共同财产出资登记于一方父母名下的房改房，也不宜认定为夫妻共同财产。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案例中房改房登记在贾父名下，贾父是理所当然的所有权主体。

至于夫妻在婚姻关系存续期间购买房改房的出资，如果双方没有特别约定，应当认定为夫妻共同财产，在离婚时，可以作为债权处理。

需要指出的是，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权如果登记在夫或妻一方名下，则应当依照《婚姻法司法解释（三）》的规定，视为对子女一方的赠与，该房改房应当认定为夫妻一方的个人财产。如果产权登记在夫妻双方名下，则可以视为对夫妻双方的赠与，在离婚时应当作为夫妻共同财产进行分割。

法条指引

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18号）

第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。