第四章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的定义、特征及范围
考点1 投资性房地产的定义与特征
表4-1 投资性房地产的定义与特征
【例4-1】（多项选择题）下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC 本题考查的是第四章的相关内容。投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。因此，本题的最佳答案是选项AC。
考点2 投资性房地产的范围
图4-1 投资性房地产的范围
【例4-2】（多选题）下列属于M企业的投资性房地产的有（ ）。
A.M企业持有的已经营出租给乙企业的土地使用权
B.M企业持有的自用办公楼
C.M企业持有的以经营租赁方式出租给丙企业的建筑物
D.M企业在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取固定的租金
【答案】AC BD两项均属于自用房地产，不属于投资性房地产。
【例4-3】（判断题）已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，不属于投资性房地产。（ ）
【答案】× 已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，由于日常维护一般属于不重大的辅助服务，因此该建筑物一般属于企业的投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
考点1 投资性房地产的确认和初始计量
表4-2 投资性房地产的确认和初始计量
【例4-4】（单选题）下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（ ）。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值
D.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的公允价值计量
【答案】B 采用公允价值模式计量的投资性房地产不能转换为成本模式。
【例4-5】（单选题）下列投资性房地产初始计量的表述不正确的有（ ）。
A.外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成
C.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理
D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理
【答案】B 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
考点2 与投资性房地产有关的后续支出
表4-3 与投资性房地产有关的后续支出
续表
【例4-6】（单选题）投资性房地产更新改造完成后，继续用于投资的，应当（ ）。
A.借记“在建工程”科目，贷记“投资性房地产”科目
B.借记“在建工程”科目，贷记“工程物资”等科目
C.借记“投资性房地产”科目，贷记“工程物资”等科目
D.借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目
【答案】D 投资性房地产更新改造完成后，继续用于投资的，应当从在建工程转入投资性房地产。
第三节 投资性房地产的后续计量
考点1 采用成本模式计量的投资性房地产
图4-2 采用成本模式计量的投资性房地产
【例4-7】（单选题）下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。
A.采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
【答案】D 本题考查的是第四章的相关内容。采用成本模式计量的投资性房地产，期末也需要考虑计提减值损失；采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再转换为成本模式计量；采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益；采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量。因此，本题的最佳答案是选项D。
考点2 采用公允价值模式计量的投资性房地产
图4-3 采用公允价值模式计量的投资性房地产
【例4-8】（多选题）关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（ ）。
A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量
D.采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销
【答案】ABC 采用公允价值模式计量的，不应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，且不能从公允价值模式转为成本模式计量，因此选项AB正确，采用成本模式计量的可以转为公允价值模式计量，选项C正确。
考点3 投资性房地产后续计量模式的变更
表4-4 投资性房地产后续计量模式的变更
【例4-9】（单选题）甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价3 000万元，已计提折旧1 500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响，则该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额为（ ）万元。
A.2 025
B.2 250
C.0
D.1 800
【答案】A 该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额＝[3 500-（3 000-1 500-250）]×（1-10%）＝2 025（万元）。
相关会计分录为：
借：投资性房地产——成本 3 500
投资性房地产累计折旧 1 500
投资性房地产减值准备 250
贷：投资性房地产 3 000
盈余公积 225
利润分配——未分配利润 2 025
第四节 投资性房地产的转换和处置
考点1 房地产成本模式下的转换
图4-4 房地产成本模式下的转换
【例4-10】（2012年单选题）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
【答案】D 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。即成本模式下是对应结转。
借：固定资产 4 000
投资性房地产累计折旧 200
投资性房地产减值准备 100
贷：投资性房地产 4 000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
考点2 房地产公允价值模式下的转换
图4-5 房地产公允价值模式下的转换
【例4-11】（单选题）甲公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2008年7月1日，甲公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为200万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为190万元。转换日投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A.200
B.190
C.170
D.180
【答案】B 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量。因此，本题的最佳答案是选项B。
【例4-12】（单选题）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其公允价值大于其原账面价值的差额应当（ ）。
A.借记“公允价值变动损益”科目
B.贷记“公允价值变动损益”科目
C.借记“资本公积——其他资本公积”科目
D.贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【答案】B 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产（成本）”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
【例4-13】（单选题）2006年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2006年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为6 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为6 720万元，其中，成本为6 500万元，公允价值变动为增值220万元。转换时公允价值变动损益为（ ）万元。
A.220
B.300
C.6 720
D.80
【答案】D 投资性房地产的公允价值变动损益：6 800-6 720=80（万元）
考点3 投资性房地产的处置
表4-5 投资性房地产的处置
【例4-14】（2014年计算分析题）2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元。采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年1月1日。预计当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。
（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。
（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 100万元，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。
（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量有成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。
（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）
【答案】
（1）2010年12月31日：
借：投资性房地产 1 970
累计折旧 [（1 970-20）÷50×4] 156
贷：固定资产 1 970
投资性房地产累计折旧 156
（2）每月计提的折旧额=（1 970-20）÷50÷12=3.25（万元）
每月收取的租金=240÷12=20（万元）
1月1日预收租金：
借：银行存款 240
贷：预收账款 240
1月31日确认收入：
借：预收账款 20
贷：其他业务收入 20
借：其他业务成本 3.25
贷：投资性房地产累计折旧 3.25
（3）2012年12月31日：
借：投资性房地产——成本 2 000
投资性房地产累计折旧 [（1 970-20）÷50×6] 234
贷：投资性房地产 1 970
利润分配——未分配利润 237.6
盈余公积 26.4
（4）2013年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 150
贷：公允价值变动损益 150
（5）2014年1月1日：
借：银行存款 2 100
贷：其他业务收入 2 100
借：其他业务成本 2 150
贷：投资性房地产——成本 2 000
——公允价值变动 150