前言

某种意义上，标题中包含“不动产”和“信托”的书，销路会很窄。在过去两年左右的时间里，全美一度火热的房地产市场迅速冷却，大众还没有建立对房地产市场的足够信任。

不过，不动产，以这种或那种形式，始终与人们的日常生活如影随形。不动产无处不在，从阅读本书的读者的家或办公室，到写作本书的作者的家，或出版本书的出版社。实际上，人的一辈子都离不开不动产，从孩子出生的产房，到有些人度过生命最后时光的养老院。

特定区域的空地是不动产，可能是县政府或市政府拥有的一块宗地，计划建一所学校；也可能是一大块土地，某家房地产开发商计划建设成千上万套住宅。过去两年，由于开发商和大宗土地买方在等候市场回暖，并未出现较大规模的住宅开发项目。

第9洞特别难的高尔夫球场、孩子们玩沙子的公园、购物中心、市政厅等，都属于不动产的范畴。很多标志性的地标建筑本质上也是不动产，如帝国大厦、西尔斯大厦，甚至著名的西雅图鱼市场。

不过，不动产行业，特别是其中的商业不动产，对大多数人来说还是比较神秘的。

除了买卖或租赁房屋、公寓，很少有人了解谁拥有这些物业及这些物业最初如何建成。像唐纳德·特朗普（Donald Trump)这样的大佬可能因为拥有一些豪华公寓楼而登上报纸头条，但是像他这样的人所持有的不动产数量，与全国的不动产总量相比，也只是沧海一粟。

数量更多的商业物业，是由数百万资金比特朗普少很多、名气也比他小很多的人共同拥有。他们可能拥有联排零售街区的一小块物业、一座仓库的一小部分，或抵押贷款组合的一个份额。

这种所有权是通过投资房地产投资信托基金来实现的，即我们常说的REITs。

本书试图解释REITs的来龙去脉、上下波动、历史发展，以及投资者风险与收益的相关知识。

在美国有超过200只公开交易的REITs，总资产超过4 500亿美元。REITs，至少那些不动产控股公司，可以控制很多资产，从公寓楼到动物园，这些REITs被称为权益型REITs（equity REITs)。

还有另一类REITs被称为抵押型REITs(mortgage REITs)，实际上是指持有抵押贷款组合的控股公司。第三类REITs是权益型REITs与抵押型REITs的混合物，称为混合型REITs(hybrid REITs)。

在此背景下，本书一个很好的起点是解释REITs的各项特征，或者更进一步，探讨是什么东西让REITs如此特别，可以单独用一本书来介绍。

本书的前五章详细介绍了REITs的发展历程。时任全美不动产投资信托协会（NAREIT）高级副总裁和总顾问的托尼·爱德华(Tony M.Edwards)，在1999年的国会听证会上表示，美国国会在1960年创设REITs的目的是“允许各行各业的民众投资分散化、专业化管理的房地产企业”，NAREIT是行业领先的协会与院外游说集团。

REITs在许多方面取得了成功。无数保守的长期投资者追逐REITs，包括个人投资者和机构投资者。根据定义，REITs应当将其不低于90%的年度应税收入以红利方式分配给其股东。作为这项义务的交换，国会放弃对REITs征收公司层面的所得税，只要REITs遵守其他税法规定。

正如第三章更为具体的介绍，REITs不是普通投资者冒充房地产大亨的一种方式，它不只是小黄人的大富翁游戏。

实际上，除了较高的可预测性和较低的风险水平外，REITs还有一些投资方面的特征，诸如可分配现金（CAD），有时是指可分配资金（FAD），反映了REITs向股东以红利方式分配现金的能力。在大多数情况下，这种分红是指某只REIT在支付与不动产或非不动产相关的各项成本之后的剩余金额。

与REITs投资相关的CAD和其他技术问题，将在第三章进行介绍。

本书的第六章至第十三章介绍市场上可以选择的全部种类的权益型REITs的初步知识。某只权益型REIT可能基于持有和出租目的购买和开发物业，REITs并不像开发商那样只是建设或销售物业。

权益型REITs像一个大家庭。它们由很多分支构成，有时在全国范围内开展业务，单个物业有不同功能，总体上又构成一体。实际上，它们共同构成各种各样的REITs子行业。

REITs家族可以划分为以下类别：办公类、住宅类、零售类、工业类、医疗类、自助储藏类、酒店类等。

本书的第十四章至第十五章涉及买卖REITs份额的相关问题。投资者拥有很多选项，在约12类REITs中有超过200只权益型REITs。

犹如任何一类投资行为，选择有时意味着风险。在REITs领域，一个潜在的风险就是供给与需求，即我们所熟知的过度建设与超额供应。换言之，特定市场中特定物业类型的过度建设会降低出租率，因为物业的供应量超过需求量。

下降的租金水平，反过来会导致物业转让价格的降低。

对REITs产生类似负面影响及多米诺骨牌效应的风险因素还有上升的利率水平。首先，较高的利率水平意味着较高的借款成本，往往会降低REITs的长期收益率;其次，较高的利率还会对总体经济产生负面冲击，反过来会导致对不动产物业的需求减少，此处又再次涉及供给与需求问题。

此外，利率水平上升有时会造成REITs股价的下降，以及影响总体股市。对于REITs来说，利率对股价可能有长期影响，因为投资者会到其他地方寻找收益率更高的资产，比如债券。

REITs还存在一些特有的风险，第十六章将介绍这方面的知识。

出生于1960年的REITs，在投资领域还是年轻人，拥有良好的发展前景，特别是考虑到技术进步，信息与数据更加丰富、易得，对REITs进行研究比过去更加容易。

在最近10年，REITs行业取得了一些突破性进步。

例如，在2001年，通过REITs行业人士多年的游说，芝加哥的股权办公不动产公司(Chicago-based Equity Office Properties)替代德士古石油公司(Texaco)纳入标准普尔500指数，终于有首只REIT成为标准普尔美国指数的成分股（股权办公不动产公司后来被一家私募股权公司私有化，不再是一家公开上市交易的公司）。

在股权办公不动产公司之后，一些其他REITs加入标准普尔400中盘股指数及标准普尔600小盘股指数。在2007年年底，有13只REITs加入标准普尔500指数，有15只REITs加入标准普尔400中盘股指数，还有18只REITs加入标准普尔600小盘股指数。

REITs纳入这些指数，诸如被密切跟踪的标准普尔500指数，被视为受邀加入更大的投资平台。事实上，首次将REITs纳入这些指数，标准普尔对REITs行业的推动比其宣称的作用更大：“REITs已经成为经营性的公司，与在美国主要股票交易所挂牌上市交易的其他公众公司一样，受制于同样的经济与金融因素。”