第二节 房地产项目报批报建的主要环节及工作流程
本节介绍项目报批报建的主要工作及其步骤。
图1-10 房地产报批报建的总流程
一 项目报批报建所需的主要证件及工作流程
没有规划设计方案的批准报建，就没有接下来开始的项目建设。房地产项目报批可以由“五证”的取得来贯穿，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，但报批取得这些证件之前要先办理立项手续。
1 办理立项手续
办理立项手续需要的资料包括环境影响报告书及光盘、立项申请书、立项预审意见书、项目可行性分析报告、小区规划红线图、土地出让合同及其他所需文件。手续在市发展和改革委员会申请办理。
具体资料需求应根据所在城市要求有所调整。
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商业地产项目举办项目听证会是一个必要程序，如果项目不能通过符合城市总体规划、商业网点规划、地方法规、交通评估以及环境评估的环节审核，那么项目运作风险就会很大，也不能达到国外投资基金的条件。
图1-11 房地产项目办理立项手续流程步骤
步骤一，依据土地成交确认书和土地储备中心地产经营科提供的材料，报行政审批中心发改委立项预审；
步骤二，通过环保局预审意见，公司聘请环境技术评估机构做出环境评估意见后形成环境影响报告书，报环保局审批，获得项目“建筑项目环境影响申报表”审批意见，详见“建筑项目环境影响申报表审批指引”；
步骤三，携带资料至行政服务中心发改委窗口办理立项手续。
2 办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。证书在土地局申请办理。办理土地证需要的资料包括：
①土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书、代理人的身份证复印件；
②土地权属证明文件；
③建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；
④建设项目批准或备案文件；
⑤地籍调查表、界址点成果表、宗地图；
⑥契税完税凭证。
具体资料需求应根据所在城市要求有所调整。
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目前我国颁发的土地证书主要有三种：
（1）集体土地所有权证。县级政府对农民集体所有的土地进行登记造册，确认其集体土地所有权；
（2）集体土地建设用地使用权证。县级政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，确认其集体建设用地使用权；
（3）国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。
流程步骤是直接携带有关资料到国土局办理。
3 办理《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。证书在规划局申请办理。办理用地规划许可证需要的资料有四类：
①建设用地规划许可证申请表；
②项目选址意见书及建设项目规划设计条件；
③建设项目批准文件（立项批复）；
④1:500或1:2000的地区坐标系统现势地图及项目位置示意图，设计方案审定意见书批准（盖章）的总平面图及电子文件。
具体的资料需求应根据所在城市要求有所调整。
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在城市规划区内进行非农建设改变土地用途，改建、扩建或改变房屋使用性质的，必须先取得市规划行政主管部门核发的“建设用地许可证”及其附图、附件后，方可向土地行政部门申请办理建设用地批准文件和其他有关手续。
房地产项目办理《建设用地规划许可证》的流程如下：
图1-12 房地产项目办理《建设用地规划许可证》流程
步骤一，至行政服务中心规划局窗口取得“规划选址意见书”；
步骤二，到测绘院晒图（取得地形图和管线图），至规划局申请红线图与规划设计要点；
步骤三，公司将规划设计要点交予设计院，获取建筑设计方案；
步骤四，将建筑设计方案交由规划局审批，获得“建筑设计方案审定意见书”；
步骤五，携带申请表及申请资料到项目所在地镇政府、村建所、国土局、交通局和规划局管理科签署意见表；
步骤六，到行政服务中心规划局窗口办理用地规划许可证。
4 办理《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。证书在规划局申请办理。办理工程规划许可证需要的资料有：
①建设项目批准文件；
②“建设用地规划许可证”复印件及批准红线图；
③土地证复印件；
④建筑施工图、基础结构平面图（包括电子文件）；
⑤施工图设计审查批准书复印件；
⑥建筑工程消防设计审核意见书原件；
⑦翻建项目须报拆迁面积申请核准及拆除范围红线图。
具体的资料需求应根据所在城市要求有所调整。
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在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证（包括临时规划建设工程许可证）后方可施工。建筑工程规划许可证、市政交通工程规划许可证、市政管线工程规划许可证、个人建房规划许可证统称建设工程规划许可证。
房地产办理《建设工程规划许可证》的流程如下：
图1-13 房地产办理《建设工程规划许可证》流程
步骤一，从设计院取得施工设计图；
步骤二，将施工图通过行政主管部门授权的审图机构审查，得到规划、消防、卫生、环保、人防、园林、水务等部门的批复，取得“建筑工程施工图设计文件审查批准书”；
步骤三，申请规划放线，详见“规划放线工作指引”；
步骤四，将环境影响报告表批复交由环保局审核。
5 办理《建筑工程施工许可证》
为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程施工许可管理办法》等法律的相关法规规定，1999年12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度。
《建筑工程施工许可证》（建筑工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。证书在建设局申请办理。办理建筑施工许可证需要的资料：
①“建设用地规划许可证”原件、复印件；
②“建设工程规划许可证”原件、复印件；
③中标通知书原件、复印件（包括招标备案表）；
④施工合同原件；施工单位的营业执照、资质证书的原件、复印件及项目经理名单和联系人电话；
⑤监理合同原件；监理单位的法人营业执照、企业资质证书、法人委托书、监理工程师上岗证等原件、复印件；
⑥《建筑工程施工许可证申请表》，加盖建设单位、施工单位的单位章和法人章；
⑦施工图审查合格书、消防设计审核意见书原件、复印件；
⑧建筑施工单位资金保函或证明（审计意见书或银行证明）；
⑨意外伤害保险单或缴费单原件、复印件；
⑩建筑工程安全监督手续原件、复印件。
具体的资料需求应根据所在城市要求有所调整。
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变更施工单位后的施工许可证处理办法：建设单位应当持原施工许可证正本、副本和与原施工单位施工合同解除协议，到原发证机关重新领取新的施工许可证。工程未完部分，按照招标范围和规模标准规定，应进行施工招标的，仍应进行招标。
房地产项目办理《建筑工程施工许可证》的流程如下：
图1-14 房地产办理《建筑工程施工许可证》流程
①施工单位与监理单位招投标，施工合同到城建档案馆备案；
②白蚁预防登记，详见“房屋白蚁预防登记工作指引”；
③到质监站进行质监、安监备案，详见“工程安全质量监督审批工作指引”。
6 办理《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
办理预售证需要的资料：
①商品房预售登记许可证申请审批表；
②项目批文、国有土地使用证、建设工程用地许可证；
③建设工程规划许可证、规划总平面图（总平面图盖骑缝章）、建筑工程施工许可证；
④完成预售项目工程建设总投资25%以上的证明、施工进度证明；
⑤面积预算报告、总平面图、分层平面图、预售范围示意图；
⑥建施图（审图中心签章）；
⑦商品房预售方案；
⑧开发企业资质证书、营业执照、法人授权委托书；
⑨小区名称批复、公安编号；
⑩白蚁预防合同；
普通商品房价格认可证；
落实前期物业管理的证明；
工程施工合同。
具体资料需求应根据所在城市要求有所调整。
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开发商投资商品房金额达20%以上，房屋实际建设层数、土地规划、施工手续等齐全的，方能在政府有关部门获得《商品房预售许可证》。所以对买房者来说，预售许可证是证明该楼房对外销售的有效证明。无预售许可证，房地产开发商不得向买房人收取房屋预定款。
图1-15 房地产办理《商品房预售许可证》流程
二 项目报批报建的管理要点
项目报批报建包含以下两个管理要点：
1 要点1.报批报建的部门组织结构
房地产项目的报批报建工作涉及企业内部与外部多个部门参与，企业内部的部门有项目发展部、设计部、销售经营部、项目经理部、工程管理部和成本管理部；企业外部的部门有建设行政主管部门、规划部门、发改委、人防部门、园林部门、消防部门、交警部门、环保部门、土地部门、气象部门卫生部门和水利部门等。
2 要点2.报建员的主要工作
为了让企业的开发工作顺利完成，聘请有经验的报建员负责项目的报批报建工作是很有必要的，而报建员的工作除了负责上述证件的申报审批外，还应做到以下工作：
①熟悉申请办理“两证一书”的程序及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。
②协助科长做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。
③了解所报项目的总图设计、工程内容及审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。
④做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。
⑤负责联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。
⑥负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料。
⑦完成领导交办的其他工作。