第一节　房地产项目分阶段报批报建的工作内容要点

房地产的项目报批报建是指工程建设项目的报审报建，即指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。

房地产开发是一个时间跨度非常长的过程，项目报批报建管理应分阶段进行管理，而这个阶段性要按照地产开发的时间顺序划分，分阶段报批报建工作有利于工作的顺利开展。

房地产项目的报批报建主要分为六个阶段进行管理：

一　用地申请阶段

房地产报批报建在用地申请阶段根据不同土地情况，工作也有所不同，但其总体流程没有太大的区别，其主要工作有：

1　取得土地使用权

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地和未利用地。

土地使用权的获取根据土地性质不同获取的方式亦有不同，现在房地产开发商获得土地使用权主要有以下方法：

方法1.招投标、挂牌和拍卖交易取得土地使用权

招标、投标和挂牌、拍卖这三种方法是房地产开发商最主要的获取土地使用权的方法，其获得程序如下图：

方法2.旧村改造取得土地使用权

旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是政府促进农村可持续发展的重要途径。

旧村改造主要工作内容包括村域规划编制、居民点改造建设和基础设施改造提升以及产业结构提升等内容。

旧村改造往往涉及面积较大，且农村基础设施建设水平长期滞后，对大多数村来说，旧村改造费用往往难以承受，因此，相关部门允许旧村改造采用村民集资，村集体筹资和市场融资相结合的方式，引入社会资金力量进行，这给房地产开发商获得土地使用权提供多种选择。

方法3.股权转让取得土地使用权

股权转让，是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。通过收购项目公司股权方式转让土地使用权的操作模式日趋普遍。但开发商在使用这种方法时应注意其利弊关系，以防陷入经济纠纷。

通过股权转让方式改变土地使用权的实际使用人的方式与直接土地使用权转让方式相比，优缺点都有。我们逐一分析。

股权转让的优点

股权转让的缺点

2　土地使用权初始登记

土地使用权初始登记是以出让或划拨方式取得土地使用权的权利人，持有关证件（如土地权属证明、有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书）向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。

3　用地红线放点

用地红线指各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，与建筑红线相比，用地红线词义明显宽泛，是指只要是在所属用地红线内的施工，都不受外界的影响（噪声、粉尘方面的污染除外）。用地红线放点要根据已通过审核的用地红线图来放点。

4　用地地界测量放点

用地地界线指某一建设项目的全部用地范围，包括以下三种情况：

①当其用地一侧或几侧临城市道路时其用地界限一般为道路红线；

②当其用地一侧或几侧为河流、高压走廊或各类隔离带时其用地界线为规划河岸线或规划各类防护、隔离带的用地界线；

③当其用地一侧或几侧为其他建设项目时其用地界线为其与周围建设项目的分界线。

用地界线的作用在于严格控制各建设项目的建设用地范围，放点后制作《建设用地地界放点测量报告》和宗地（籍）图。

5　房地产开发企业资质登记核准

目前我国暂定的房地产开发企业资质核准分为四个等级，通过核准的企业会获得《房地产开发企业资质等级证书》，代表企业有楼盘开发资格。

6　环保评审

“环评”是政府要求的，各项目需完成环评报告并上报至环保局。环评通过环保局审核后会在网上公示，最后再组织专家评审，评审通过后项目才能开始建设。

环评报告即环境影响评价报告，是对新建、扩建、改建项目生产过程中污染发生情况、治理措施是否可行，生产过程和产品是否符合清洁生产要求，以及最终排放的污染物对周围环境的影响进行评价。环评报告对企业很重要，环评通过环保局评审、批复后，后续日常生产、环保管理中还要用到。没有环评也无法进行环保竣工验收。

环保审评主要有两个阶段：

7　《固定资产投资许可证》及计划立项审批

立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度和程序。开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称“发改委”）对项目的批准文件。

项目投资计划下达后，并已办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证），可申请办理固定资产投资许可证，《固定资产投资许可证》的作用是可以进行固定资产构建。

8　《建设用地规划许可证》办理

确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

9　《国有土地使用证》办理

《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产物权组成部分，而且具有更重要的作用，其重要性体现在：

（1）缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整

《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，土地使用权没有交给业主。

（2）缺少《土地使用证》，房地产转让中涉及土地使用权部分不发生法律效力

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

（3）缺少《国有土地使用证》，房地产价值严重缩水

按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。

二　设计阶段

房屋建筑工程要以前期调查结果为基础进行房屋的规划设计，而设计阶段的工作包括方案的设计、扩初的设计、桩基的报批设计和施工图的设计。

1　方案设计

方案设计（概念设计）是投资决策之后，由咨询单位对可行性研究提出意见和问题，经与业主协商认可后提出的具体开展建设的设计文件，其深度应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要。

方案设计阶段的报批报建工作有如下12类：

2　设计扩初

初步设计（基础设计）的内容依项目类型不同而有所变化，一般来说，它是项目的宏观设计，即项目的总体设计、布局设计、主要工艺流程、设备选型和安装设计、土建工程量及费用的估算等。

初步设计文件应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要，是下一阶段施工图设计的基础。

扩初阶段的报批报建工作包括如下4项：

3　桩基提前开工规划报批

桩基提前开工规划报批递交的资料文件有桩基施工图、总平面图、电子数据和施工图审查报告，审批获得《建设工程桩基基础报建证明书》。

具体申报要点如下图表格所示：

4　施工图设计

施工图设计是工程设计的一个阶段。

这一阶段主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来。施工图作为施工制作的依据，是设计和施工工作的桥梁。对于工业项目来说包括建设项目各分部工程的详图和零部件，结构件明细表，以及验收标准方法等。施工图设计文件，还要能够满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。

民用工程的施工图设计应形成所有专业的设计图纸：含图纸目录，说明和必要的设备、材料表，并按照要求编制工程预算书。

三　施工准备阶段

施工准备阶段是指施工单位与建设单位签订施工合同后，为了保证该项目工程能够按照合同确定的时间开工而进行的组织、经济、技术、人力、材料、机具、设施、水、电、路的准备工作，施工准备工作所占用的这段时间，叫做施工准备阶段。

施工准备阶段报建报批的具体工作有3项：

1　项目1.临时施工用地申请

临时用地申请是指工程建设施工和进行地质勘查需要临时使用，而在施工或者勘查完毕后不再使用的国有或者集体所有土地。

临时用地申请的程序及具体内容如下：

临时用地的申请要带上文件到规划局和国土局提交申请：

2　项目2.临时建筑报建

临时建筑是指必须限期拆除，结构简易，临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑建设前也须经规划和建设等部门批准，但在批准书上都应当规定使用期限。临时建筑的报建应进行以下方面工作：

3　项目3.临时市政路口及管线接口审批

临时市政路口及管线接口审批即对开发地区与市政管线的临时接驳进行审批。审批程序是：

①申请人到市规划局或各分局行政服务窗口递交申请材料；

②审批；

③同意的，核发《建设项目临时市政接口工程审批意见书》，取得临时市政管线接口审批后方可到水务、电力、电信、燃气、交警、城管等部门申请管线接口施工；

④取得临时建设工程路口开设审批后方可到交警、城管、交通部门申请开设路口施工。

临时市政路口及管线接口审批的审批内容有：

四　施工阶段

工程施工是建筑安装企业归集核算工程成本的会计核算专用科目，是根据建设工程设计文件的要求，对建设工程进行新建、扩建或改建的活动。施工阶段项目的报批报建工作随着施工进度开展。

施工阶段的报批报建工作主要有《施工许可证》的办理、施工控制点放点、开工验线和永久性市政路口及管线接口审批。

1　该阶段的《施工许可证》办理

《施工许可证》办理的报批报建工作及提交的材料、审查内容如下表：

2　施工控制点放点

此报批工作需提交《施工单位桩点图》，审批合格获得施工控制点放点报告。

3　开工验线

规划建设项目开工前应向开发区测量队委托验线测量，取得验线表后，到建设发展局申请办理《开工验线规划合格证》，未经开工验线不得施工。开工验线包括建筑物验线、管线验线和道路验线。

开工验线的报批报建工作及提交的材料、审查内容如下表：

4　永久性市政路口及管线接口审批

永久性市政路口及管线接口审批即对市政管线接驳进行审批，工作包括市政路口接口审批、正式用水报装、正式用电报批和燃气接口报批，其报批提交的材料和审批合格获取证件如下表所示：

五　预售阶段

房地产预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。预售阶段的报批报建工作包括房号编制、门牌号报批、预售查丈、预售价格报批、《预售许可证》的办理和房地产预售备案。

1　房号编制

房号的编制根据不同地区的规定条例有不同的规则，目前我国通用的房号组成是：幢编号+户室编号（权号）如：2-1216-15-002-001。

幢编号如2-1216-15-002：2代表第2象限，是指将地面选中一个特定的圆心后，用十字划分为4个象限，即1、2、3、4；1216代表第12列、第16行（是在第2象限的基础上，将2象限用特定宽度的线分割成一个个矩形，此矩形就位于第12列、第16行）；15的由来是将1216矩形分成4行4列的更小矩形，每个小矩形分别用1-16表示；002代表小矩形15里的第2幢房屋。

户室编号：从001起编，位数为三位，这意味着最大只能编到999，通常由杭房4.0计算软件在计算测绘面积时自动生成这个编号，如遇到再次分割，则编号要累加，比如原来编到040，下次分割该房屋的户室新编号就要从041开始。

2　门牌号报批

门牌号报批应到公安部办理，提交的资料包括立项批复、规划批复和总平面图，审批通过获得公安门牌号批复。

3　预售查丈

房屋测绘报告是指测绘部门对我公司所开发商品房进行面积测绘所得出的结论，包括预售查丈报告和竣工查丈报告。

预售查丈的审批提交的资料有经批准的建筑施工图和电子数据，审批通过去的预售测绘报告。

4　预售价格报批

预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

商品房预售价格报批流程有五个步骤，详情如下：

5　《预售许可证》办理

商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：

①开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

②取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

③持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

④已通过竣工验收；

⑤供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

⑥物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

《预售许可证》的办理应提交的资料有验资报告、工程进度报告、商品房预售方案、预售款监管协议和预售查丈报告。

6　房地产预售备案

商品房预售备案登记是购房户与开发商签订商品房购房协议后，一个月内报房地产管理部门进行登记备案的程序。备案登记可以有效防止开发商一房两卖等情况，备案登记是进行税费缴纳办理房产证等的前提条件。

办理房地产预售备案应提交《房地产买卖合同》（预售），以取得备案回执。

六　竣工验收阶段

竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

竣工验收阶段的报批内容有电力工程验收、排水工程验收和环保验收报批。

1　电力工程验收

电力工程项目的竣工验收一般分为竣工自检和正式验收两个步骤进行。其过程是：

①施工单位在电力工程项目完成具备使用条件后进行竣工自检，然后向建设单位发出交工通知单；

②建设单位接到施工单位的交工通知后，在做好验收准备的基础上，组织施工、设计等项目完成，具备使用条件后，进行竣工自检，然后向建设单位发出交给通知；

③建设单位接到施工单位的交工通知后，在做好验收准备的基础上，组织施工、设计等单位共同进行交工验收。

需要用到的资料有城市居民用电交付备案证明，验收供电设备工程和计量表具工程。

2　排水工程验收

排水工程是包括排放、接纳、输送、处理、利用污水和雨水的工程。排水工程的验收主要是验收供电设备工程和计量表具工程，验收合格取得合格证明和排水许可证。

3　环保验收报批

环保验收报批包括环卫工程验收、排入市政管网工程验收和室内环境检测的报批。