第二章　物业项目管理风险来源与对策

引言：

近年来，物业管理纠纷屡见不鲜，大至人身伤亡、汽车被盗，小到水管道堵塞、私搭乱建等，都可能成为业主向物业公司索赔或拒付物业管理费的理由。物业公司无论自愿或不自愿担责，都将成为矛盾的焦点，往往身不由己地陷入责任的泥潭，成了名副其实的“垃圾桶”。然而，这恰恰是物业公司风险防范意识的薄弱才导致了担责范围无限。

图示说明：

① 按形成风险的内在原因划分，可分为主观风险和客观风险。主观风险是指公司内部所有人员（这里的人员不仅指管理人员，而且还包括技术人员、维修工人和其他一切工作人员）认识的局限性造成的风险。客观风险是指公司外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、建筑质量、人为破坏等所造成的风险。

② 物业公司内部的风险主要有企业领导不重视长期利益，追求短期利益；专业人才缺乏，人员素质较低；内部管理不科学、不规范、不全面或制度执行不到位等造成。

③ 物业公司要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业公司内部管理的各项规章制度和岗位责任制，不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。通过机制创新、管理创新和科技创新改进经营管理方式，提高管理水平和效率，降低运营成本，增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。