第一部分 核心讲义

第一章 房地产经济基本理论

【考试目的】

测查应试人员是否理解区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论，是否掌握供求规律、地价与地租的关系、城市化规律，以及是否具有分析房地产区位优劣、计算地价和把握城市化趋势的能力。

【考试内容】

（一）区位理论

区位的概念、特征和种类，房地产区位的概念和主要区位因素；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论的基本概念、假设前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容，商业区区位选择指向特征，城市空间结构对区位的影响。

（二）供求理论

房地产需求的概念，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给的概念，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理；房地产供求与价格关系的特殊性。

（三）地租地价理论

地租的概念和本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地租和垄断地租的概念；地价的本质，地价与地租之间的数量关系。

（四）城市化理论

城市的概念及其与乡村的区别，城市的类型，城市的产生和发展演变阶段；城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展和房地产发展；郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象；逆城市化现象及其出现的原因。

【要点详解】

第一节 区位理论

一、区位和区位理论

1．区位的概念

（1）区位的概念

区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

（2）房地产评估与区位

房地产与其他财产、资产、商品的最大不同是其位置不可移动。因此，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。

（3）区位选择时考虑的区位要素

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

2．区位的特征和种类

（1）区位的综合性

区位借助客体来表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。具体有：

①天文区位。它是指某一事物的经纬度位置。

②自然地理区位。它是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。

【例】我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳，这说明含有阴阳两字的地名，大都与（　）区位有关。[2012年真题]

A．天文

B．自然

C．经济

D．交通

【答案】B

【解析】自然地理区位是指某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；水以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。

③经济地理区位。简称经济区位，它是指某一事物与经济实体的相互关系的区位。

④文化地理区位。简称文化区位，它是指某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。

⑤政治地理区位。简称政治区位，它是指某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能是负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。

【例】某城市位于东经116°23＇，北纬39°54＇，该经纬度反映的是该城市的（　）。[2011年真题]

A．自然地理区位

B．经济区位

C．社会区位

D．天文区位

【答案】D

【解析】按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。其中，天文区位是指某一事物的经纬度位置。

（2）区位的确定性

在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。

①方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。

②距离是指与某一事物或场所的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。

③方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

【例】“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（　）。[2014年真题]

A．环境

B．方位

C．距离

D．朝向

【答案】B

【解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。因此，主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某住宅小区距市中心3公里。

【例】区位由（　）和距离所决定。[2013年真题]

A．坐落

B．朝向

C．方位

D．地址

【答案】C

【解析】区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。它首先可标示为某一事物的空间坐标，但除了解释为空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位是由方位和距离决定的。

【例】下列关于区位的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系

B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定

C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化

D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位

【答案】B

【解析】B项，在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

（3）区位的层次性

根据尺度的大小，区位大体有下列四个层次：

①大位置。从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。例如，从几千公里甚至全球角度研究区位。古人云“仰观天象，俯察经纬”，便是考察大位置。

②小位置。从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。例如，从几百公里内，从省域内研究区位。大位置与小位置对城市的影响是相互渗透的。大多数城市在出现时，小位置的作用比较重要；发展到一定规模后，大位置的作用比较突出。

③地址。用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。它只涉及单一城区内，例如，某商店位于两条大街交叉路口的东南角。

④微位置。它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。

【例】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力，根据区位尺度大小，这反映的是（　）。[2012年真题]

A．大位置

B．小位置

C．微位置

D．地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度的大小，大体有下列四个层次：①大位置，从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几千公里甚至全球角度研究区位。②小位置，从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。如从几百公里内，从省域内研究区位。③地址，用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。④微位置，它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放、房门的开设、厨房的位置等。本题中，把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女性顾客的注意力是典型的微位置研究。

（4）区位的历史性

地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。道路、铁路、机场、港口等交通设施建设、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

3．房地产区位的概念

区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等区位因素。

（1）一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：

①坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等。

②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置。

③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。

④临街（路）状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等。

⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。

【例】“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（　）。[2009年真题]

A．环境

B．方位

C．通达性

D．朝向

【答案】B

【解析】方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。本题中，某宗房地产位于汽车站的北侧即是表示的该房地产的方位。

（2）一宗房地产的交通条件，是指进出该房地产的方便程度——通达性，可分为从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。

①用“可及性”表达从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度；

②用“便捷性”表达从该房地产去别的地方——“出去”的方便程度，是为了更好地描述和评判一宗房地产的交通条件。

（3）一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的基础设施和公共服务设施。

①基础设施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、热力等设施。

②公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

（4）一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。

①该房地产的自然环境是该房地产周围的各种自然因素的总和，如大气、水、植物、土壤、岩石矿物、太阳辐射等。

②人文环境是该房地产周围的社会环境，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

③景观是从该房地产向外观望时，出现在人的视野中的地表的一部分和相应的天空的一部分以及给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。房屋的景观可分为站在门口向外看的景观，站在阳台向外看的景观和从窗户向外看的景观。考察一宗房地产的景观，甚至包括进出该房地产的沿途景观。

虽然任何资产在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变，其他资产可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

4．区位理论的概念

区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

【例】研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为（　）。

A．区位主体

B．区位理论

C．中心地理论

D．工业区位理论

【答案】B

【解析】区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

二、农业区位理论

农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，其代表作是《孤立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立国》）。

1．杜能“孤立国”理论的假设前提

“孤立国”理论的假设前提是：

（1）孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；

（2）城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；

（3）孤立国内唯一的交通工具是马车；

（4）农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；

（5）农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

2．杜能农业区位理论的主要内容

（1）杜能区位理论的基本经济分析

杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，它们之间的关系为：

按假设前提进一步分析，杜能假定：孤立国中的唯一城市是各地农产品的唯一销售市场，农产品的销售价格都要由这个市场来决定，因此在一定时期内，孤立国内同一种农产品的销售价格是相同的，即 V是个常数；孤立国各地发展农业生产的条件完全相同，从而同一种农产品的生产成本是相同的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是个常数，故上式可改写为：

上式中，K为常数，即利润加运输成本等于一个常数。其意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。因此，杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。

【例】农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（　）。[2010年真题]

A．P=V+E+T

B．P=V-E+T

C．P=V-E-T

D．P=V+E-T

【答案】C

【解析】杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输费用（T）三个因素决定，他们之间的关系为：P=V-（E+T）。

【例】根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（　）。[2013年真题]

A．市场供给量

B．市场需求量

C．农产品销售价格

D．生产成本

E．运输成本

【答案】CDE

【解析】杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农产品的销售价格（V）、生产成本（E）和运输成本（T）三个因素决定，即P=V-（E+T），市场价格-成本-费用=利润。

（2）“杜能圈”

根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在《孤立国》中提出了六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”，如图1-1中A所示。

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。

第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。

第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。

第四圈为谷草农作区，提供的商品主要是谷物和畜产品。

第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。

第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。

（3）“杜能圈”的修正模型

“杜能圈”过于理论化，不太符合实际。为了更加符合实际，杜能在《孤立国》对其进行了修正，将“杜能圈”修正为图1-1中B。

假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运成本只及马车运输成本的1/10，于是一个距城市100英里、位于河流边上的农场，与一个距城市10英里、位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。

当存在多个大小不同的城市时，大小城市之间就会在产品供应等方面展开竞争，其结果是根据实力和需要形成各自的市场范围。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围大，市场价格和地租也高。小城市则市场价格低，地租低，市场波及范围也小。

三、工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

【例】工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（　）最低点是工业企业选址的理想区位。[2014年真题]

A．原料成本

B．生产成本

C．运输成本

D．销售成本

【答案】B

【解析】工业区位理论的奠基人是德国经济学家韦伯（Alfred Weber），其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

1．韦伯工业区位理论的假设前提

韦伯工业区位理论的基本假设是：

（1）研究的对象是一个均质的国家或地区，且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；

（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；

（3）工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；

（4）劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；

（5）运输成本是重量和距离的函数；

（6）仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。

2．运输指向的工业区位分析

运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言。韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方，因此运输成本的大小主要取决于货物重量和运输距离，即运输成本是货物重量和距离的函数，亦即运输成本与运输吨公里成正比关系。在货物重量方面，绝对重量和相对重量（原料重量与成本重量间的比例）对运输成本的影响是不同的，后者比前者重要。

韦伯将工业原料分为两类：

一是遍布性原料，指到处都有的原料，对工业区位选择影响不大；

二是限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。

韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：

按上式推算，可得到使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加遍布性原料，其指数都可能大于1。由此可知，使用限地性原料的比重程度越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。一般的工业区位法则是：

（1）原料指数>1，在原料地；

（2）原料指数<1，在消费地；

（3）原料指数=1，自由区位。

【例】韦伯认为工业生产过程中，使用（　）的比重程度越大，原料指数也愈大。

A．失重性原料

B．遍布性原料

C．纯原料

D．限地性原料

【答案】D

【解析】韦伯认为使用限地性原料的比重程度越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。

3．劳动力成本影响工业区位趋向的分析

影响工业区位的第二个因素是劳动力成本。它是导致以运输成本确定工业区位模式产生第一次变形的因素。劳动力成本，是指每单位产品中所包含的工人工资额。

基本思路：工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。

4．集聚与分散因素影响工业区位的分析

（1）集聚因素

集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素。它如同劳动力成本可以克服运输成本最小区位的引力一样，由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，而产生工业区位的第二次变形。

集聚因素可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。工业区位选择主要考虑一般集聚因素。

①生产或技术集聚又称纯集聚，它对工业效益的影响主要通过两种方式：

a．由企业规模的扩大带来的；

b．同一工业部门中企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。

②社会集聚又称偶然集聚，它是由企业外部因素引起的，包括两方面：

a．由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；

b．一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

（2）分散因素

分散因素是指不利于工业集中到一定区位的因素。因此，一些工厂宁愿离开工业集聚区，搬到或新建在工厂较少的地方。但其前提条件是要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益的大小。

【例】技术集聚主要通过（　）方式实现。

A．一是由企业规模的扩大带来的；二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化

B．一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

C．一是由企业规模的扩大带来的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富而使工业集中

D．一是由于同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化；二是由于一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外收益

【答案】A

【解析】生产或技术集聚又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：①由企业规模的扩大带来的；②同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。B项属于社会集聚对工业收益的影响；CD两项将技术集聚和社会集聚对工业收益的影响混为一谈。

四、中心地理论

1．中心地理论的基本概念

（1）中心地。指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

（2）中心地职能。指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。

（3）中心性。指中心地对其周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用的大小，可用“高”“低”“强”“弱”“一般”“特殊”等来形容和比较。

（4）需求门槛。指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

（5）商品销售范围。指消费者为获取商品和服务所希望通过的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。

【例】需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（　）购买力和服务水平。[2014年真题]

A．最低

B．一般

C．平均

D．最高

【答案】A

【例】关于中心地理论的说法，正确的是（　）。[2012年真题]

A．商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所通达的最近路程

B．需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

C．中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动

D．克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人

【答案】C

【解析】C项，中心地职能是指由中心地提供的商品和服务，中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动，但不包括中心地制造业方面的活动。A项，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和服务的最大销售距离和服务半径。B项，需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。D项，克里斯塔勒假设厂商和消费者都是经济人。

2．克里斯塔勒的中心地理论

（1）假设前提

①研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同；

②有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比；

③厂商和消费者都是经济人；

④平原上的货物可以自由地向各个方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

（2）六边形市场区

超额利润的存在，必然会吸引其他中心地的厂商加入进来。为了避免相互竞争所引起的销售额下降，第二个中心地必须与第一个中心地相隔一定的距离，一般Zr的距离（r是第一个中心地某种商品的最大销售距离）不能相距太近。以后，第三个中心地、第四个中心地等都会以同样的方式加入进来。

由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某种商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。

每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。但是，圆形市场区之间会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民得不到服务。各个中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，其结果使得各个中心地的商品销售范围都有一部分相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者到最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。而位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，从而推导出全覆盖的正六边形市场区。

【例】在克里斯塔勒的中心地理论中，每个中心地的市场区为（　）。

A．椭圆形

B．五边形

C．圆形

D．正六边形

【答案】C

【解析】由于新的中心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。

（3）市场等级序列

不同规模等级的中心地，其需求门槛和商品销售范围是不同的。在空间地域上，经过互相作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。

①大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；

②中等城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目较少而不齐全；

③小城市具有中低或只有低级水平，种类少而不全；

④一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。

就城市内部而言，市级商服中心、区级商服中心和小区级商服中心也有类似规律。

五、城市空间结构理论

城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、程度和效果的总和。城市土地利用结果反映城市空间的基本结构形态和城市内各功能的地域差异。城市土地利用过程比农地、林地等利用过程复杂，这是因为城市土地具有用地类型上的多样性、区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特性，城市土地利用不仅受自然条件的影响，而且受社会、经济等因素的影响。

1．同心圆理论

同心圆理论是伯吉斯总结出的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构，如图1-2（a）所示。

第一环带是中心商务区，集中着大商店、办公大楼、大型游乐场所和酒店等，是城市经济、文化、政治等活动的中心。

第二环带为过渡地带，处于中心商务区与住宅区之间，过去是高收入居住区，后来由于工厂、商店的大量迁入而使环境恶化，引起原有居民外迁。其大部分房屋是老式住宅和出租房屋，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。

第三环带是工人住宅区。这里房租低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。

第四环带是高级住宅区，散布着高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。

第五环带为通勤人士住宅区，在距中心商务区30～60分钟车程范围内，多为在市中心工作的中上层人士的居住区。

伯吉斯同心圆理论的弱点同杜能区位理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式[见图1-2（b）]，使其更接近单中心城市的真实情况。

【例】同心圆理论的基本模式为（　）。

A．城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构

B．城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成6个同心圆用地结构

C．城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展，共形成5个扇形

D．城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展

【答案】A

【解析】同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。依次为：①第一环带，中心商务区；②第二环带，过渡地带；③第三环带，工人住宅区；④第四环带，高级住宅区；⑤第五环带，通勤人士住宅区。

2．扇形理论

扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。

霍伊特认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。

轻工业和批发商业对交通线路的附加通达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；

低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民区混杂。

当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原住区搬迁到新的声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住，出现土地利用的演替和滤变。

3．多核心理论

多核心理论最先是麦肯齐提出的，后来被哈里斯和乌尔曼加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，这在大城市较常见。城市核心的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商务区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。

城市多核心形成的因素有4个：

（1）某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性；

（2）某些活动互补互利，自然集聚；

（3）某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起；

（4）高地价、高房租吸引较高品质的使用，而排斥较低品质的使用。

多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。多核心理论没有假设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性，尤其是那些由几个小市镇扩展合并而成长起来的城市。

4．中心商务区土地利用模式

（1）界定CBD的两项重要指标的提出

墨菲和万斯在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI）是CBD最明显的特点，在地价峰值区内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：

中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积（1-4）

中心商务强度指标（CBII）=中心商务区建筑面积总和/总建筑面积×100%（1-5）

把CBHI>1, CBII>50%的区域界定为CBD。

【例】中心商务高度等于（　）之比。[2009年真题]

A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积

【答案】A

【解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和÷总建筑基底面积；中心商务强度指标（CBII）=中心商务用地面积总和÷总建筑面积×100%。

【例】城市中心商务强度指标是指（　）。[2010年真题]

A．中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积

B．中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积

C．中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积

D．中心商务区建筑面积总和/总建筑面积

【答案】B

【解析】界定中心商务区（CBD）主要有两项指标：中心商务高度指标（CBHI）和中心商务强度指标（CBII）。其中，城市中心商务强度指标（CBII）=中心商务区建筑面积总和/总建筑面积×100%

（2）中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念的提出

赫伯特和卡特进一步提出中心商务建筑面积指数比率（CBI）的概念，并与罗利综合应用CBHI、CBII和CBI三项指标对英国加的夫市的CBD进行分析，收到较好效果。

（3）CBD内部土地结构研究

由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因。CBD的土地利用空间结构分为4个圈层：

①以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；

②以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；

③以办公为主的区域；

④需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。

（4）CBD中零售业布局的结构模式

戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达性的影响：

①城市中心区传统性的购物活动受一般通达性的影响，因而它们的区位通常与客户的分布有关；

②其他商业服务，如汽车修理厂、咖啡馆等受交通干线通达性的影响最大；

③一些特殊性功能受特殊通达性的影响最大，如娱乐设施、家具展销店等的分布与区域发展的历史文化背景和环境条件有关。

【例】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（　）。[2013、2010年真题]

A．多核心理论

B．扇形理论

C．级差地租理论

D．中心商务区土地利用模式

E．同心圆理论

【答案】ABDE

【解析】城市空间结构的代表理论有同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。C项属于地租地价理论。

5．商业区区位选择指向特征

（1）单一的消费指向性

工业区位、农业区位的空间取向都是多元的。而商业区位的空间取向则不同，主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。

【例】商业区位的选择主要考虑接近或方便消费者体现了商业区位选择的（　）特征。

A．单一的消费指向性

B．空间关系的外部性

C．地价是商业区位的重要因素

D．商业区位选择的理性目标

【答案】A

【解析】商业区区位选择指向特征有：①单一的消费指向性，即商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。美国学者贝利认为从距离因素考虑，商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。③地价是商业区位的重要因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡

（2）空间关系的外部性

集聚和关联是商业区位选择的重要特征。众多商家在地段上的集聚，是为了创造共同市场，相互借助对方的外部性为自身带来顾客、获取利益，彼此之间没有上下游产业链的关系。关联性是通过商品和消费者群体使各商家发生联系，是一种以消费者为纽带的外部性关系。

（3）地价是商业区位的重要因素

商业区主要集中于城市中心地段，越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。因此，权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。1958年美国学者贝里提出“第三产业活动理论”，指出消费者行为、通达性、地价是三大影响因素。

（4）商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡

商业经营者对商业区位的选择是基于追求最大利润，但这必须得到消费者的认可才能实现。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：

剩余效用：（购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+时间机会成本）（1-6）

体验效用是消费者在购物过程中，除了获得购物效用外的其他方面的效用，如在购物过程中环境、服务带来的愉悦。消费者总是希望商品的价格最低，购物花费的时间最少、交通费用最小，获得的服务最好。但消费者的最大剩余效用的诉求也要得到商家的认可，要建立在商家的现实可能上。因此，商业区位选择的理性目标是在商家和消费者两种诉求的博弈中寻求平衡。

【例】关于商业区位选择的说法错误的是（　）。[2013年真题]

A．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者

B．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争

C．地价是商业区位选择的重要因素

D．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡

【答案】B

【解析】商业区位选择指向特征有：①单一的消费指向性。商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。②空间关系的外部性。众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。③地价是商业区位的重要因素。权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要的因素。④商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

6．城市空间结构对区位的影响

（1）城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。城市土地利用从中心到郊区依次是商业、居住、工业和农业用途，呈层圈状分布。这是由用地付租能力和用地效益两方面的原因决定的。

（2）城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。

（3）城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。随着城市的发展，出现了郊区化、逆城市化，城市空间结构也随之发生变化，出现副中心、卫星城、新市镇，导致城市中心人口减少的“面包圈”现象，从而改变了城市功能区位的中观格局及其土地利用的时序选择。

第二节 供求理论

一、房地产需求

1．房地产需求的概念

（1）房地产需求

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：

①消费者愿意购买，即有购买欲望；

②消费者能够购买，即有支付能力。

在确定（调查、估计、预测）某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。

（2）房地产市场需求

房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

2．决定房地产需求量的因素

（1）该种房地产的价格水平

一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

①炫耀性物品是用以显示人们身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。

②吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

【例】房地产价格与房地产（　）负相关。[2012年真题]

A．需求

B．供给

C．开发成本

D．价值

【答案】B

【解析】一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

（2）消费者的收入水平

因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。

（3）消费者的偏好

消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。

（4）相关物品的价格水平

当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的替代品和互补品。

①某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，而该种房地产的需求减少。

②某种房地产的互补品是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

（5）消费者对未来的预期

消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平，还取决于消费者对其未来收入增长和房地产价格涨落的预期。当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。

当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。

【例】消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。[2009年真题]

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

【答案】C

【解析】消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。

【例】决定房地产需求量的一般因素有（　）。[2009年真题]

A．房地产的价格水平B．消费者的收入水平

C．消费者的偏好D．相关物品的价格水平

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCD

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

【例】影响房地产需求量的因素主要有（　）。[2012年真题]

A．房地产的价格水平

B．房地产开发的技术水平

C．消费者的收入水平

D．消费者的偏好

E．房地产开发商对未来的预期

【答案】ACD

【解析】影响房地产需求量的因素包括：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

3．房地产需求曲线

房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图1-3（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的需求量（Q），因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线（D）。

如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图1-3（b）所示。

二、房地产供给

1．房地产供给的概念

（1）房地产供给

房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。形成供给有两个条件：

①房地产开发企业和拥有者愿意供给；

②房地产开发企业和拥有者有能力供给。

如果房地产开发企业和拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。

（2）房地产市场供给

房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。

在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：

潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量

2．决定房地产供给量的因素

某种房地产的供给量是由以下几个因素决定的：

（1）该种房地产的价格水平

一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。

（2）该种房地产的开发建设成本

在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

（3）该种房地产的开发技术水平

在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。

（4）房地产开发企业对未来的预期

如果房地产开发企业对未来的市场看好，例如，预期房地产价格未来会上升，则在制订房地产投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发企业对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。

由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。

【例】决定房地产供给量的一般因素有（　）。[2013、2010年真题]

A．房地产价格水平

B．房地产开发建设成本

C．房地产开发技术水平

D．消费者对未来的预期

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ABCE

【解析】决定房地产供给量的一般因素有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期。D项属于决定房地产需求量的一般因素。

【例】导致房地产供给缺乏弹性的原因是（　）。[2014年真题]

A．程式化进程加快

B．土地总量有限

C．房地产开发周期长

D．房地产不可移动

E．政府垄断建设用地使用权出让市场

【答案】BCDE

【解析】由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。

【例】下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（　）。[2014年真题]

A．新竣工量

B．房屋成交量

C．空置量

D．商品房吸纳量

E．房屋施工面积

【答案】ACE

【解析】房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分析，在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

3．房地产供给曲线

房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图1-4（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S）。

如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图1-4（b）所示。在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发企业都愿意接受较低的价格。

三、房地产均衡价格

在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发企业或拥有者愿意而且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。

图1-5是需求曲线和供给曲线结合在一起形成的。E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发企业或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，E点所对应的价格Pe被称为均衡价格，所对应的数量Qe被称为均衡数量。

由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。

【例】当房地产供给一定时，房地产价格与房地产（　）正相关。[2013年真题]

A．需求量

B．开工量

C．销售量

D．竣工量

【答案】A

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

四、房地产供求与价格关系的特殊性

在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型：

（1）全国房地产总的供求状况；

（2）本地区房地产总的供求状况；

（3）全国同类房地产的供求状况；

（4）本地区同类房地产的供求状况。

房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。

第三节 地租地价理论

一、地租和地价的概念

1．地租的概念

（1）在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。

①狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；

②广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。

（2）在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。

（3）马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。

2．地价的概念

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

二、地租的产生和发展

地租是一个历史范畴，在不同的社会形态中，由于土地所有制的性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，它们体现着不同的生产关系。

（1）奴隶社会时期

最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。它是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果，表现为奴隶在优等土地上或易于利用的土地上进行生产取得较高劳动生产率，除满足自身的最低需要外，尚有剩余生产物被奴隶主占有；同时也表现在小农经济（自由民）对奴隶主的各种形式的赋役中。

（2）封建制度时期

封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民（农奴）的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者（佃农）的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。

（3）资本主义时期

资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。

（4）社会主义社会时期

社会主义社会，尽管实行土地公有制，但仍然存在地租。社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系，并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

三、级差地租、绝对地租和垄断地租

1．级差地租

级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。土地等级差别及由此产生的级差地租理论，是阐明土地在各种相互替代的用途之间如何分配的理论基础，是认识土地经济价值差异的最有力工具。

（1）大卫·李嘉图

李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：

【例】根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（　）后的余额。[2009年真题]

A．平均税费

B．平均利润

C．平均市值

D．平均价格

【答案】B

【解析】李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：地租=市场价格-生产成本-平均利润。

（2）杜能

杜能在《孤立国》一书中认为，除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素。他认为，假使土地肥沃度和劳动生产力均相同，邻近市中心的农作物生产者比远离市中心的生产者多享有一定的地租利益，其地租额度大致与两地距市场之交通成本的差额相等。因此，区位因素表现为运输成本的差异性。

（3）马克思

马克思以劳动价值论和平均利润理论为基础，批判地吸收了李嘉图等人的古典地租理论，创立了马克思主义的级差地租理论。他认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租，由土地使用者交给所有者。

马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。

①级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。

②级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

【例】级差地租Ⅱ是指（　）。[2012年真题]

A．在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C．不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租

D．使用土地所获得的超额报酬或收益

【答案】A

【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

2．绝对地租

马克思在阐述级差地租时，曾假定租种最劣等地不缴纳地租。然而，在资本主义土地私有制下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。这种不管租种什么土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

3．垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，这种垄断价格产生的超额利润因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。

【例】等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是（　）。[2013年真题]

A．绝对地租

B．垄断地租

C．级差地租I

D．级差地租Ⅱ

【答案】C

【解析】级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。A项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；B项，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租；D项，级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

四、地租与地价的关系

根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：

例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租可以看成一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。”

地租与地价之间的数量关系，用现代现金流量折现方式来表达则为：

上式中，P0为第1年初的地价；Pn为第n年末的地价；Rt为第t年末的地租（t=1,2,3, …, n）; i为折现率。

对于永久租期的土地，也就是土地所有权，则地租与地价之间的数量关系为：

若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：

【例】某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（　）万元。[2010年真题]

A．4000

B．6000

C．9000

D．10000

【答案】B

【解析】根据地租理论，地价是地租的资本化，两者的关系为：地价=地租/平均利息率。由此推算出：平均利息率=（地租/地价）×100%=（200/4000）×100%=5%。则当地租增加到300万元时，地价=300/5%=6000（万元）。

第四节 城市化理论

一、城市及其产生和发展

1．城市的概念

城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或者一定地域的政治、经济和文化中心。城市是相对于乡村而言的一种大型的居民点。

我国的城乡居民点系列为：村—乡镇—建制镇—市。村和乡镇是乡村型居民点，统称乡村；建制镇和市是城市型居民点，统称城镇或城市。

2．城市与乡村的区别

（1）城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村。

（2）城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村。

（3）城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村。

（4）城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。

【例】居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有（　）。[2014年真题]

A．人口年龄构成不同

B．人口职业构成不同

C．产业结构不同

D．职能类型不同

E．地形地貌不同

【答案】BCD

【解析】城市与乡村的区别主要表现在：①城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村。②城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村。③城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村。④城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。

3．城市的分类

（1）按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市，具体为：

①大城市是指市区和近郊区非农业人口50万人以上的城市；

②中等城市是指市区和近郊区非农业人口20万人以上、不满50万人的城市；

③小城市是指市区和近郊区非农业人口不满20万人的城市；

④习惯上将市区和近郊区非农业人口100万人以上的城市称为特大城市。

（2）按城市行政级别，将城市分为：

①直辖市。由国务院直接管辖，行政地位相当于省级，下设区和县。

②地级市。行政地位相当于地区和自治州一级，可设区，绝大多数下设若干个县。

③县级市。行政地位相当于县级，下设镇和乡，不设区。

④建制镇。绝大多数是县辖镇，少数建制镇归区辖或市辖。

（3）按城市职能，将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织等专业性城市。

（4）按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等。

（5）按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。

（6）按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。

【例】按照城市（　）划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。[2014年真题]

A．地理位置

B．地形地貌

C．内部结构

D．平面几何形状

【答案】D

【解析】通常根据城市的人口规模、行政级别、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、道路格局等，将城市划分为不同的类型。按照城市平面几何形状，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等。

（7）按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市。

（8）按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

【例】按城市内部结构，城市可分为（　）。[2010年真题]

A．块状城市、带状城市、星状城市

B．单中心城市、多中心城市

C．棋盘形城市、放射形城市

D．大城市、中等城市、小城市

【答案】B

【解析】城市按内部结构可分为：①单中心城市；②多中心城市。A项是按平面几何形状对城市进行的分类；C项是按道路格局对城市进行的分类；D项是按人口规模进行的城市分类。

4．城市的产生和发展

（1）城市的产生

城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。

①距今约6000年的新石器时代，人类社会出现了农业与渔牧业分离的第一次社会劳动大分工，人类进入定居时代，产生了以原始农业生产和生活方式为主的固定居民点。

②到奴隶社会初期，随着人类对生产方式的改进，生产力水平的不断提高和私有制的产生，生产品有了剩余，以物易物的交换形式出现，带来了商业和手工业从农业中分离出来的第二次社会劳动大分工，形成了以商业和手工业为主的集市。

③18世纪60年代初开始的产业革命，使社会生产力水平得到了空前提高，人类社会开始由农业经济时代进入工业经济时代，与此同时也开创了城市发展的新纪元，导致了新兴城市的形成和发展。

【例】城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（　）为主的集市。[2009年真题]

A．畜牧业

B．商业

C．制造业

D．手工业

E．服务业

【答案】BD

【解析】城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。

（2）城市的发展

①“绝对集中”阶段

指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。

②“相对集中”阶段

随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。

③“相对分散”阶段

指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。

④“绝对分散”阶段

人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化时期。

根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入后工业化社会的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈“绝对集中”态势。

【例】工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的（　）阶段。[2013年真题]

A．绝对集中

B．绝对分散

C．相对集中

D．相对分散

【答案】A

【解析】B项，“绝对分散”阶段指人类社会进入后工业化的成熟期，第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对数量下降，出现负增长，城市发展进入郊区化时期。C项，“相对集中”阶段指随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区人口增长速度，仍然是向中心集聚的过程。D项，“相对分散”阶段是指城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。

【例】从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（　）四个阶段。[2010年真题]

A．相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

B．相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散

C．绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散

D．绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

【答案】D

【解析】城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展演变可划分为以下四大阶段：①“绝对集中”阶段；②“相对集中”阶段；③“相对分散”阶段；④“绝对分散”阶段。

二、城市化

1．城市化的概念

城市化在我国也称为城镇化，最简单、最直观地讲，是乡村转变为城市的一种复杂过程

通常表现为：

（1）农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式。

（2）由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚。

（3）城市规模不断增大，城市范围向外围扩展。

（4）区域内城市数量不断增多，形成城市体系。

2．城市化进程

城市化是18世纪60年代初开始产业革命以来，人类社会发展中出现的世界性现象之一。其过程可分为以下3个阶段：

（1）初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢。

（2）加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快。

（3）后期阶段：也称为饱和阶段，城市化水平很高，城市化过程减速。

3．城市化的度量

表征一个区域城市化程度的最基本指标是城市化水平。城市化水平也称城市化率，是指一个区域的城镇人口占该区域总人口的百分比。假定某区域总人口为P，其中城镇人口为U，则城市化水平L可用下式求得：

从理论上讲，城市化水平越高，表明一个区域的城市化程度越高。

4．城市化引起的变化

城市化进程是一种影响极为深广的社会经济变化过程。具体而言，城市化进程中的各种量变与质变可以引起以下变化：

（1）城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化

随着城市化的推进，城市体系中各城市的相对规模、城市之间的职能关系以及城市的职业和人口构成等，都会发生相应的动态变化。

（2）城市化引起城市形态的变化

城市形态是指城市的物理组织和结构。在城市化的演进过程中，由于人口规模的不断增加，城市范围不仅要向上、向外进行空间扩展，大城市还要向地下空间拓展，城市形成三维空间，“体形”逐渐变大，城市结构越来越复杂。

（3）城市化引起城市生态的转变

当城市化不同阶段的社会、经济、文化和人口亚群的地理分布发生空间分异时，明确的生态学图景就开始出现了。新的人口亚群不断来到，旧的人口亚群不断离去，这种人口构成“吐故纳新”的过程便是城市生态演变的过程。

（4）城市化引起城市性态的改变

城市性态是表示由城市环境培育的人的生活方式、处事态度、价值观念以及行为模式。

【例】城市化进程中的各种量变和质变会引起（　）变化。[2012年真题]

A．城市体系属性

B．城市形态

C．城市生态

D．城市居民生活方式

E．城市人口性别

【答案】ABCD

【解析】城市化进程中的各种量变和质变引起的变化包括：①城市体系的属性和动态特征的变化；②城市形态的变化；③城市生态的转变；④城市性态的改变。

5．城市化与社会经济发展

（1）城市化与经济发展之间存在着相辅相成的关系

①经济发展推动了城市化进程

②城市化反过来又推动了国家或地区经济的发展

（2）城市化不仅使城市集聚了人类巨大的物质财富，促进了经济发展，也使城市凝聚了人类巨大的精神财富，推动了社会进步。

6．城市化与房地产发展

房地产的发展趋势与城市化的发展轨迹相似度较高。两者具有互动关系。

（1）在城市化初期阶段，城市化发展速度缓慢；与此相应，房地产市场需求量和开发投资规模都较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段。

（2）到城市化加速阶段，城市规模迅速扩大，城市化速度加快，导致房地产市场刚性需求急剧增加；在需求引导下，房地产开发投资规模迅速增长，房地产业进入高速发展的成长期。

（3）在城市化快速发展阶段，人口向大城市集聚，城市用地迅速向外扩张，空间特征呈现集中型；房地产投资资金、开发建设和消费需求也主要集中在大城市和中心城区。

（4）后期阶段，城市化进入减速平稳发展时期，城市以扩散效应为主，出现郊区化和逆城市化现象；与此阶段相对应，房地产开发逐渐向郊区和农村地区发展，城市房地产市场交易以二手房为主，房地产业进入成熟阶段。

三、郊区化

1．郊区化的概念

（1）郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。

（2）郊区化与“郊区城镇化”既有联系又有区别

①“郊区城镇化”是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。其发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。而郊区化的实质是人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散，郊区化的发展动力来自于城市内部的离心力量。

②人们在研究这两种过程时的立足点也是不同的。郊区化是站在城市中心，考察由内向外的扩散力量；郊区城镇化则是站在郊区，考察各种力量在郊区集聚所引起的乡村地域发展过程。虽然都属城镇化的范畴，但它们分别代表了市区的离心扩散和郊区的向心集聚这两种城镇化力量。

③郊区化只是城镇化总进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向低密度扩张转变的阶段。因此不能把郊区化、郊区城镇化和郊区发展混为一谈。

【例】关于郊区化的说法，正确的有（　）。[2013年真题]

A．郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程

B．大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志

C．发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代

D．郊区化是城市发展中的一个必然阶段

E．郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量

【答案】CDE

【解析】郊区化是指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。A项是郊区城镇化；B项，郊区化会导致城市外围区人口数量增加

【例】城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（　）。[2014年真题]

A．郊区城镇化

B．逆城多城镇化

C．过度城镇化

D．再城镇化

【答案】A

【解析】郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。这种郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量。

2．发达国家的郊区化

发达国家的郊区化现象主要始于20世纪20年代，盛于第二次世界大战以后。以美国为例，大致可分为以下5个阶段。

（1）郊区化前的外迁现象

郊区化是城市发展离心扩散力量大于向心集聚力量的结果。然而，早在郊区化优势形成之前，就已有了外迁的现象。

①19世纪后期富人沿铁路外迁的时期。

②1890—1920年沿电车线路外迁的时期。19世纪90年代电车投入使用，住宅区和商业区沿着电车线路呈指状走廊发展。

（2）1920—1950年汽车郊区化时期

（3）1950—1980年普遍郊区化时期

（4）20世纪80年代的郊区化——城市功能逐步完善时期

①郊区不只是富人居住的独户住宅式的社区，已开发出低收入阶层住宅区和工业园区。

②郊区不再是依附于中心市区，缺乏经济活动的单一“卧城”，而成为新的就业中心，功能越来越齐全。

③郊区已是拥有许多雇员的城市综合体的一部分。

（5）20世纪90年代以来的郊区化——形成边缘新城

其主要特点是：①中心市区人口仍在减少，郊区人口继续增长，远郊区人口增长更快。②中心市区的就业岗位数在减少，郊区在增加。③郊区的一些新城（也称为新市镇）与中心市区的共生关系越来越不紧密，呈竞争态势。这些郊区新城成为中心市区外围的以白领职业为主的城镇，也被称为边缘新城。

3．我国的郊区化现象

（1）我国郊区化的出现

根据人口普查资料，可以把大城市中心区人口绝对量的下降作为城市郊区化的标志。这种现象是从1982年开始出现的。目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：

①人口郊区化。人口郊区化中以占总人口90%以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快。

②工业郊区化。主要表现为三种情况：a．以污染扰民企业的搬迁为主；b．以产业结构调整为目的的企业外迁；c．高新技术等工业园区的开发建设。

③外来人口郊区集聚。

（2）我国郊区化形成的机制

①在改革开放的背景下，其发生机制是在计划经济向市场经济过渡的过程中被激发出来的。

②郊区化是城市发展中的一个必然阶段，有其规律性。但是不同城市会与其特殊的环境相联系，又具有自身的一些特点。

a．我国大城市的郊区化有与西方普遍经历的郊区化相似的一面；

b．存在有组织的郊区化，其中既有计划指导的因素，又有价值规律的作用，目前这种郊区化在我国是大量的，是中国特有的郊区化类型。

③城镇国有土地有偿使用制度的确立，触发了郊区化发生的机制。

a．土地分等定级和土地级差地租的经济形式，形成了旧城改造、污染扰民企业搬迁的推动力，为人口、工业郊区化提供了理论依据和实践动力。

b．郊区新住宅区的开发建设形成了对居民的吸引力和老城危旧房改造形成了对部分居民的排斥力，这两种力量共同作用推动了人口郊区化。

c．交通通信设施的改善加强了城郊之间的联系，提高了居民的流动能力，为郊区化提供了必要条件。

d．城市规划和管理政策通过强制和引导两种途径刺激人口、工业郊区化。

④改革开放以后，存在着外来人口这支非郊区化的集聚势力，经过长期的磨合，最终定位于城市近郊区。它是城市的集聚力量对外来人口的吸引与扩散力量对外来人口的排斥动态平衡的结果。

四、逆城市化

1．逆城市化

逆城市化现象，即大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是大都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。

城市化的主要动力在于集聚经济，或称为规模效益。当城市人口过度膨胀，规模越来越大，超过城市的环境容量或承载力时，就会产生住房紧张、交通拥堵、居住环境恶化等一系列“城市病”，从而导致城市集聚不经济，此时就会出现逆城市化现象。

2．再城市化

逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。近年来由于经济全球化和大都市区的更新运动，使大城市居住环境得以改善和后工业活动增长，又促成了城市体系中人口集中趋势的恢复。如20世纪70年代衰退的城市（纽约、伦敦）如今又恢复了增长，巴黎、芝加哥等城市走出了低谷；而那些一度增长滞缓的城市（如东京、巴塞罗那）今天扩展得更为快速。这种继大城市衰退（逆城市化）之后的城市复兴被称为再城市化。